移りゆく入居者

目的別訪日外国人の推移

今から約10年前の2003年、少子高齢化が進行する中で国内経済を活性化させるため、日本政府は 「観光」を政策の柱に位置付けることを宣言し、官民挙げて外国人客の訪日促進に取り組むビジット・ジャパン・キャンペーンをスタートさせました。  その甲斐あって観光立国宣言から10年、訪日外国人客は約2倍に増加し、在留外国人はここ10年で約24万人増加しました。       在留資格別に見てみると留学を目的に在留しているのは8.7%と高い割合を示しております。   現在空室のお部屋も、入居中のお部屋もどんな方がご入居されるかは賃貸経営をしていく中で大きなポイ… 続きを読む

高齢者住宅市場動向

高齢者住宅市場動向

高齢者向け優良賃貸住宅に人気が集まっている! 「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、国が事業者に対して整備費補助および家賃負担の軽減のため、補助を行う制度を取り入れた賃貸住宅で、高齢者の方に安心してお住まいいただけるよう、一定以下の所得の方に対して家賃負担を軽くする措置がとられている。 また万一の場合(事故、急病、負傷)、提携民間事業者に通報する緊急時対応サービスもご利用いただくので安心。ただし、下記のように様々な条件をみたしていないと、対象にならない。 ワンルームマンションで費用を掛けてまでリフォームすることができないのが現状である。 そこで先月にもご紹介しました、「みまもーる」(… 続きを読む

リフォーム時のリノベーションのご提案

某TV局の「ビフォー・アフター」という住まいをリフォームする番組がございます。築年が古い、狭くて使いづらい、もう取り壊して建て替えたほうがいいのではないかと思うような住宅を、スペシャリストの手によって新しく生まれ変わらせるところに魅力があるようですが、その流れが今、賃貸にも来ています。 毎年、数多くの賃貸住宅が供給されていますが、それと同時にどの物件も毎年歳をとっていくのです。そして、中古物件となり、立替を必要とする年数が来てしまうのです。少し規模の大きいマンションになると、簡単に建て替えることはできません。躯体はまだまだしっかりしていて居住することは可能なのに、外観・内観ともに劣化していて、… 続きを読む

安定したキャッシュフローを得る方法!

~入居者の不満を解消し、サービスに努め、      長く住んでもらえば稼働率は必然的に高くなり、経営も安定!~ みなさまご存じですか?このデータを! 全国平均居住年数(全国)になります。 グラフから読み取れるように、6年以上住んでいただける割合は、高齢者が圧倒的に多いことが分かります。 そこで、ターゲットを高齢者に絞ることで、安定経営につながります! 新規募集時には、高齢者も歓迎することで、安定的に収入を得ることができます。 また今、入居している入居者に、できるだけ長く住んでもらう!ことでも安定収入が確保できます。 入居者に長く住んでもらうためには、まず入居者の要望に応えて不満を解消することが… 続きを読む

防犯意識の高まりと防犯設備に対するニーズ

侵入窃盗認知件数の推移

以前は付加価値として物件の差別化を図ることが出来た防犯設備ですが、近年の防犯意識の高まりにより導入がさらに加速しています。 賃貸でもハウスメーカーの新築では標準されていたり、中古でも入居促進の効果が高いこともあり積極的に導入されているようです。   人気設備ランキング(全国賃貸新聞12月8日)より 〈TVモニター付きインターホン〉 単身向け物件6位  ファミリー向け物件4位 〈エントランスのオートロック〉  単身向け物件7位  ファミリー向け物件7位 〈ディンプルキー〉        単身向け物件10位 ファミリー向け物件圏外   全国賃貸新聞での人気設備ランキングでも単身… 続きを読む

市場が求める家賃設定

家賃設定する際私たちがどのように設定しているのかをお話しします。 オーナー様にとって家賃は、賃貸経営をしていく上で一番重要視するものだと思います。しかしながら、地域の「相場」を無視して高い賃料を設定することはできません。 家賃の金額は、地域性、社会情勢、経済情勢を考慮し、周辺地域の同程度の物件と比較して決めます。 しかし、同一の地域で同じ築年数であっても、お部屋の中の設備、共用部の設備などの内容次第では金額が異なってきます。 私も、多くの物件を見てきましたが、外観が古くても設備が充実して魅力的な物件が多くあります。 モニター付きインターホン、IHコンロ、ウォシュレット付のトイレなど建築当初には… 続きを読む

空室率と3つの空室対策

全国賃貸住宅新聞社調べの【全国の賃貸住宅数と空室率の状況】を見てみますと、空室率が1番高かったのが福井県の44.24%で、次いで山梨県の39.14%、2~3件に1件の割合で空室が発生しています。(順位が上位なほど空室が多い)また、一番空室率が低かったのは沖縄県の13.18%、次いで東京都の16.05%という結果でした。 神奈川県は42位で空室率19.25%と全国平均を下回りました。全国平均を下回ったとはいえ安心はできません。 約5件に1件は空室が発生しており、何も考えずに賃貸経営を行っていると空室が増える一方です。 そこで・・・・ 空室対策3つのステップ 【ステップ1 A】 〝プレリサーチ(事… 続きを読む

募集前の空室物件! ルームクリーニングのご案内

ルームクリーニング

募集前の空室物件! ルームクリーニングのご案内 ルームクリーニングとは代行サービスの一種(有料)で、 主に物件のお部屋を掃除するサービスです。 会社など法人に対するクリーニングサービスは古くからありましたが、 個人向けのルームクリーニングのサービスは、引っ越し業者さんなどが、サービスの一部として、引っ越し前後の部屋のクリーニングを行っていたケースが多かったそうです。   現在では様々な業者が個人向けのルームクリーニングのサービスを展開しております。 今回は弊社でご案内させて頂いております、入居者募集前のルームクリーニング内容・行程について記載させて頂きます。ルームクリーニングと言って… 続きを読む

入居者が決める!! 住む家を選ぶ3つのポイント!

「結婚するから二人で暮らせる部屋を」「就職・進学に合わせて、通勤・通学の便利な場所に」「親元を離れて独立したいから」などの理由から、賃貸生活を始める人が多くいらっしゃいます。   そんな、賃貸物件に住むうえで、入居者はココだ!!と決めるポイントが3つございます。   まず1つ目は、「物件チェック」 収納:洋室ならクロゼット、和室なら押入れがあると間取り図に書いてあっても、その大きさや奥行きなどは現地で確認しないと分かりません。洋服が掛けられるハンガーパイプがあるのか、布団が入れられるサイズかなどを確認されます。 現地チェックの際に収納がないからといって、部屋を借りるのをやめ… 続きを読む

賃貸経営を大きく左右する賃貸管理

賃貸経営は、管理の内容(レベル)で大きく左右されます。管理の出来不出来で経営内容が違ってきます。    賃貸経営における管理とは、清掃や保守から入居者管理と呼ばれる契約関連、家賃集金、退居手続きと広範囲に及び、ここ数年の間にプロパティマネジメント(PM)、アセットマネジメント(AM)と、経営全体に対する総合的な提案能力までを含めた領域を指すようになっています。   <管理を専門に扱うのが管理会社> 業界における棲み分けは、アパート・マンションを建てる建設会社が後々のアフターサービスを行う部署として別会社の管理会社を運営するケースと、賃貸の仲介専門でシェアを伸ばしてきたところが、管理部門の収益を… 続きを読む

募集方法は「3つの目線」で考える

入居者様募集3つの目線

募集方法は「3つの目線」で考える   1 入居者様の目線 この目線を持たないと、なかなか成約には繋がりません。募集条件は魅力の感じる設定に、お部屋には人気の設備。その時代とニーズに合った付加価値を考える   2 オーナー様の目線 築年数が経てば、基本的には物件価格も下がっていきます。そこで物件価値を上げ、キャッシュフローの低下を防ぐ長期的な収益の計画が必要です   3 募集の目線 どんなに良い物件でも、決まらない理由として、これが原因となることが多くあります。例えば、仲介会社100社に募集依頼しているとします。その中の何名の営業マンが、オーナー様の物件を紹介してい… 続きを読む

募集時、写真を撮るポイント1

募集時、写真を撮るポイント

コンパクトカメラが主目的としているのは記念写真。遠くても3m、一般には1.5~2mくらいの距離で撮ることを前提としています。そのため広角よりも望遠(遠くのものを大きく写す)機能にシフトした商品が多く、そうした用途には使いやすく作られています。しかし、広角レンズカメラは、ダイナミックに迫力のある写真を撮ることができます。より臨場感のある写真を撮ることができます。   <撮影時の注意点> 1 ブレの少ないシャープな写真を撮る。可能であれば壁に体を付 け、体にカメラを付けて安定した姿勢で撮ることを心がける。 2 建物・部屋が良く見える時間に撮る。のある時間がベストですし、東向き の部屋なら… 続きを読む

「定期建物賃貸借契約」ってメリットは何ですか?

「定期建物賃貸借契約」ってメリットは何ですか? ~上手に活用すれば、貸主に大きなメリットに~ 定期建物賃貸借契約とは、平成12年3月1日より施行された借地借家法によって認められている賃貸借契約で、優良な賃貸住宅が供給されやすくなることを目的として、「貸主と借主が対等な立場で契約期間や家賃等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。定期建物賃貸借契約をしっかり理解すれば、活用方法も広がります。 = 定期建物賃貸借契約の特徴 = ■契約期間は自由 通常の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが 多いですが、定期借家契約の場合は双方の合意で契約期間を自由に 設… 続きを読む

お客様が求めている定番の条件 ベスト5

1位 エアコン 2位 バス・トイレ別 3位 クローゼット 4位 2階以上 5位 ガスコンロキッチン   第1位の条件「エアコン」はお客様も付いていて当たり前の設備と認識しているようです。 ファミリータイプのお部屋は全室付いていない物件も多いですが、1ルーム独り暮らしのお部屋には必須の設備です。 第2位には定番中の定番「バス・トイレ別」がランクインです。 東京の1ルーム物件はユニットバスが多いですがお客様としてはバス・トイレ別は使い勝手がよく人気です。 しかし、家賃が上がってしまうので、ユニットバスを選ぶお客様も多くいらっしゃいます。 定着して長く住んでもらうためには必須の条件です。 … 続きを読む

設備のトラブルに備えましょう【エアコン編】

エアコン

今年の繁忙期にご契約頂き4月にまでに多くの方にご入居頂きました! そこで今回は、暑くなる季節を前に設備の中でもよく聞かれる 「エアコンきかないんですけど・・・?!」 との問い合わせに対応すべく、エアコン業者に聞いたエアコンの交換時期などをご案内します。     ■エアコンの寿命・耐用年数 ズバリ!○○年です! と言えたらいいのですが、わからないというのが正直なところ。 エアコンに限らず他の家電製品もそうですが、あたりはずれもありますし、 初期不良ですぐ壊れるものもあれば、20年以上使っても現役というものも あると思います。エアコンに関しても、10年経ずに壊れるものもありますし、 20… 続きを読む