故障する前に給湯器交換を

設置から年数が経過した給湯器の故障が増えております。給湯器は使えば使うほど部品が摩耗する為、使用頻度に比例し、故障する数も増えてきます。先日ある物件の給湯器が壊れてしまいました。オーナー様の迅速なご判断もあり、故障したその日に交換出来ましたが、この暑い時期でもお風呂に入れないと、入居者様の生活に大きな支障が出る為、ハードクレームへ発展する可能性が御座います。また機種によっては床暖房も使えなくなってしまいます。 給湯器交換の費用は安くありません、費用面、管理面も考慮し、クレーム(故障)が発生する前に計画的に手を打っておくことが必要です。 給湯器の寿命は10~15年、長ければ20年近く使用できる給… 続きを読む

賃貸における治安について

  賃貸物件を探す際、女性はもちろん男性も周辺の治安は気になるものです。 安心して暮せる地域や物件ほど空室のリスクも少なく長く住んでもらうことにもつながります。 犯罪の発生状況は各都道府県警察のウェブサイトで公開されています。また実際に現地に足を運んで最寄りの駅から物件までの道のり、物件そのものも自分の目で確認する事をオススメします。 物件のエントランスやゴミ置き場、廊下にも注目しましょう。雑然としていたり、ゴミや入居者の私物が放置されているようだと放火されやすい上、マナーを守らない質の悪い入居者がいるということの表れでトラブルの元になりがちです。     ○投資… 続きを読む

給湯器が故障する設備トラブルの時

給湯器トラブル

冬の寒い時期に特有の設備トラブルについてお話しさせて頂きます。 この寒い時期、朝起きて顔を洗おうとしたら、お湯が出ない!! 朝シャワーを浴びようと思ったら、お湯が出ない!! なんてことは、想像するだけで寒気がしますね。 しかし、賃貸住宅に限りませんが、冬の寒い時期には、こういった給湯器が故障する設備トラブルがよく起こります。   そんなとき、弊社では入居者へまず確認していることがございます。 ・ガス栓・給水元栓が全開になっていませんか? ・ガスメーターがガスを遮断していませんか? ・水抜き栓のフィルターが汚れていませんか? ・運転スイッチが「入」になっていますか? ・電源プラグが抜け… 続きを読む

マンションの「居住者トラブル」について

住民間によるマンショントラブルには、どのようなものが多いか。特に多いトラブルをご紹介します。 世代や考え方の異なる、さまざまな人が生活するマンション。集合住宅ならではの、住民間によるトラブルも起こりがちです。特に多いのが、マナー違反が原因で起こるいざこざ。 平成25年度の「マンション総合調査」(国土交通省)では、マンションで起こったトラブル全体のうち55.9%が「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」となっていて、ダントツの1位です。 その解決手段として、訴訟になったケースも103件報告されています。 (1)「ペット飼育」のトラブル 動物の飼育に関するルールはマンションごとに異なります。飼育が可… 続きを読む

繁忙期真っ盛り!のトラブル

最近増えてきたな、と思う冬ならではのトラブルについてご紹介したいと思います。   それは「エアコンの暖房機能だけが作動しない」というものです。 最近は雪も降ったりと、気温がとても低くなってきているので、暖房が使えないというのは大変重大な問題だと思います。 なぜ暖房の機能だけが使えなくなってしまうのかというと、内部にあるコンプレッサーと呼ばれる部品の劣化が主な原因だそうです。   しかし、そのコンプレッサーを交換するにあたって、メーカーでは交換の為の在庫を15年ほどで破棄してしまうそうで、それ以上使っているエアコンに関してはエアコンそのものを買い替える場合とさほど変わらなくな… 続きを読む

借主同士のトラブル対応の対処法は?

Q:「借主同士がトラブルを起こした場合は、貸主はどのように対処すべきでしょうか?」 A:【POINT】    1 受忍限度論  2 賃貸借契約の解除   1.受忍限度論 マンションの借主同士のトラブルが発生した場合、原則としては当事者同士の不法行為の問題となります。 ただし、マンションなどの共同住宅では、壁一枚を隔てて他人同士が住んでいるため、多少の行為はお互いに甘受せざるを得ない部分があります。 したがって、借主の行為が、他の借主に対して、不法行為となり得るかは、その行為が「マンションでの生活上や社会生活上受忍すべき限度を超えているか?」を当該行為の内容、程度、頻度、継続状況などの… 続きを読む

設備のトラブルに備えましょう【給湯器編】

関東地方も梅雨入りし、暑かったり、涼しかったりと気温の変化が激しい季節となりました。 そんな時、「お風呂に入りたいのに入れない・・・お湯が出ない・・・給湯器故障?」と入居者から連絡が入ることがあります。 何が原因で故障してしまうのでしょうか?また、そもそも給湯器に寿命はあるのでしょうか? →給湯器も機器の一つなので寿命というより「耐用年数」または「致命的な故障」というのが正しい考え方になるでしょう。   耐用年数の考え方としては   1 経年劣化に伴い、設計上の性能が維持できない。   2 概ね10年以上経過した給湯器 (メーカーより公表されている「設計標準使用期… 続きを読む

夏場のトラブル解決

エアコントラブル例

毎年、梅雨の時期になると、エアコンの故障・不具合の連絡が、入居者様からあります。やはり、今日のような暑い季節になると、エアコンをつける機会も増え、久しぶりにエアコンをつけて初めて作動しないことに気付く方もいます。確かに、節電の夏という言葉をよく聞きますが、故障しているものは直さなければいけません。しかし、余計な業者の出張はオーナー様の出費を増やしてしまいますし、入居者様を待たせてしまい良いことはありません。 そのため、いかに最初の入居者様からの電話の段階で対処するかが重要になります。   代表的なエアコン故障の対処方法をご紹介致します。 1.<ブレーカーを上げる > ⇒エ… 続きを読む

賃貸管理には様々なトラブルがつきものです。

やっと入居者が決まり、あとは毎月の家賃を待っているだけ…   ところが入居者様が入居して生活をはじめると、さまざまなトラブルが生じることも珍しくありません。 そこでここでは賃貸住宅(マンション・アパート)入居後に起こるトラブルの事例をご紹介いたします。 騒音 深夜までTV、ステレオの音が響く。 ロックバンドの音楽を大音量で目覚まし時計代わりにセットしている。 友人を複数呼んで遅くまで騒いでいる。 何の映画かわかるくらいの大音量でDVDを観ている。 窓を開けて寝ているが 隣のエアコンの室外機の音がうるさい。     共用部 駐輪場の自転車が乱雑。 郵便受けにチラシが… 続きを読む

移りゆく入居者

目的別訪日外国人の推移

今から約10年前の2003年、少子高齢化が進行する中で国内経済を活性化させるため、日本政府は 「観光」を政策の柱に位置付けることを宣言し、官民挙げて外国人客の訪日促進に取り組むビジット・ジャパン・キャンペーンをスタートさせました。  その甲斐あって観光立国宣言から10年、訪日外国人客は約2倍に増加し、在留外国人はここ10年で約24万人増加しました。       在留資格別に見てみると留学を目的に在留しているのは8.7%と高い割合を示しております。   現在空室のお部屋も、入居中のお部屋もどんな方がご入居されるかは賃貸経営をしていく中で大きなポイ… 続きを読む

設備のトラブルに備えましょう【エアコン編】

エアコン

今年の繁忙期にご契約頂き4月にまでに多くの方にご入居頂きました! そこで今回は、暑くなる季節を前に設備の中でもよく聞かれる 「エアコンきかないんですけど・・・?!」 との問い合わせに対応すべく、エアコン業者に聞いたエアコンの交換時期などをご案内します。     ■エアコンの寿命・耐用年数 ズバリ!○○年です! と言えたらいいのですが、わからないというのが正直なところ。 エアコンに限らず他の家電製品もそうですが、あたりはずれもありますし、 初期不良ですぐ壊れるものもあれば、20年以上使っても現役というものも あると思います。エアコンに関しても、10年経ずに壊れるものもありますし、 20… 続きを読む

賃貸住宅における原状回復について 1

負担割合の考え方

原状回復とは何か 入居者が退去する際に、もめる多くの原因が原状回復の問題です。平成10年3月に国土交通省(当時は建設省)から公表されました「原状回復のガイドライン」(平成23年8月に再改定)や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」(平成16年10月1日施行)の提示・施行にともない、各地で敷金の返金訴訟問題などが起こっています。 賃貸を運営する中では、押さえておくべき要点です。   貸主様の費用負担 ≪通常損耗は貸主負担≫ 賃貸住宅の契約においては、通常損耗(通常の使用に伴なって生じる程度の損耗)や経年変化(時間の経過に伴なって生じる損耗)などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主… 続きを読む

クレームからトラブルに発展させないために

クレームからトラブルに発展させないためにも、 早目早目の対応、そして原因追求と素早い事情説明が第一 賃貸経営をやっていると、あらゆる局面でクレームが発生します。 クレームも単なる苦情、文句といったレベルから損害賠償などで司法に持ち込まれるケースまで実に様々ですが、損得の絡んだ利害関係の対立というより、ちょっとしたスレ違いといったウッカリミスが多いのも事実のようです。 賃貸経営では大きく、 ◆ 入居者 ⇔ 仲介・管理会社 ◆ 家 主 ⇔ 仲介・管理会社 ◆ 入居者 ⇔ 家主 の3つの接点(取引き関係)が生じます。 それぞれの間で、契約書による取り決めとその履行、金銭の授受、共同生活上のルールの取… 続きを読む