ご所有の戸建て物件を賃貸にしませんか?

今賃貸市場では戸建て賃貸が注目されています。 理由その① 供給の少なさ 大手ポータルサイトにて戸建賃貸の供給を調査したところ、賃貸物件全体に対する供給戸数はわずか0.1%ということがわかりました。 調査エリアの賃貸物件は、約4万2000戸。 このうち、戸建の賃貸物件はなんと47戸しかなかったのです。 アパート・マンションの供給はすでに飽和状態で、空室が目立ってきている状況です。 理由その② 賃貸で持ち家感覚 賃貸マンションへの不満として、多くの人がつぎのような不満や要望をもっていることがわかりました。 • 子供が走りまわると苦情がくるのでストレスがたまる • 映画や音楽などを大音量で楽しみたい… 続きを読む

9月4日の全国賃貸住宅新聞にランドネットが掲載されました!

2017年9月4日、全国賃貸住宅新聞(東京都中央区、発行部数14万部)に、弊社賃貸事業部のリノベーション事例が掲載されました。営業部・賃貸事業部・建築事業部が協力して行ったリノベーションの事例について、17面に紹介されています。賃借人や所有者に求められるプランを部署の垣根を越えて何度も練り直し、所有者と賃借人それぞれの目線に立ったリノベーションを実現させました。 ターゲット層を明確に 平和島駅周辺は、第一京浜という大きな幹線道路が通っており、また品川方面、川崎方面ともに行きやすい立地にあります。大型のスーパーや商店街などもあるため、人通りも多いことが特徴として考えられます。 これらを踏まえて、… 続きを読む

閑散期の空室閑散期の空室対策対策

賃貸業界の繁忙期はカレンダーの通り、人が動くシーズンと同期しています。新社会人、新入生はもちろん、会社の異動と同じに不動産業者は忙しくなります。 3月から4月前半までの引っ越しのピークが過ぎ、ゴールデンウィークが過ぎた今の時期から途端にお客様の絶対数が減ってしまいます。 お部屋探しをしている人が少ない時期に突入し、現在空いているお部屋、これから退去する予定のお部屋は空室期間が長期化する恐れがある為、時期に合わせた空室対策が必要になってきます。 〇賃貸条件の見直し 繁忙期の退去であれば多少強気(相場より高い)の賃料でも成約する可能性はございます。しかし、残念ながら繁忙期に入居者がつかなかった場合… 続きを読む

賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因

賃貸住宅の空室率上昇の3つの原因 (1)賃貸物件の空室率が上昇した最も大きな原因は過剰な新築建設だと言われています。新築賃貸物件が増えている背景として、不動産を人に貸すことによって相続税の課税対象の評価額が下がることから、「相続税の節税対策で不動産投資物件を買う人が増えている」ことも挙げられます。 (2)人口の減少により賃貸住宅の需要減少日本の人口は2010年をピークに減少期に入り、2012年では1億2751万5千人で、2030年以後は、毎年100万人ずつの人口が減少すると言われています。人口が減少すれば、賃貸物件に対する需要も減ることが空室率上昇の原因として挙げられます。 (3)自己管理して… 続きを読む

賃貸経営の成功率を高める方法

立派なマンションを購入しても、入居者が居なければ投資として成り立ちません。 長期空室の場合、理由は様々ですが客観的に分析することが大切です。 空室・退去の原因を探る ● 入居者が利便性の悪い場所(郊外)から良い場所(中心部)に住み替えている。 ● 中心部に新築分譲マンションが大量供給され賃貸からの脱出が増加した。 ● 老朽化した実家を二世帯住宅に建替えて親と同居する。 ● マンションデベロッパーが売れ残り分譲マンションを賃貸に回している。 ● 不景気による親の収入減で学生など子供への仕送りが困難になり、自宅から通える 学校に通わせる、又は仕送り減少により安賃料の物件に住み替えている。 ● 不景… 続きを読む

国交省が賃貸流通促進のガイドラインを発表

国交省、個人が住宅を貸し借りしやすくなるガイドライン発表 全国の空き家の総数(平成20年)は約760万戸におよび、そのうち個人住宅が約3分の1以上を占めていて、適切な管理が行われていない住宅は、防犯や衛生などの面で地域の大きな問題となっています。一方で、ライフスタイルに応じた住生活の実現が求められ、また、特に地方部では定住促進やUターンの受け皿としても空き家の活用が期待されています。 本来、民間住宅の賃貸借契約においては、契約自由の原則により、民法・借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り、自由に契約当事者間で決めることが原則となっています。しかし、上記の通りの状況下において、取引ルールや… 続きを読む

保証会社って?

ランドネットでは新規で賃貸借契約を締結する際に原則、保証会社に加入頂いています。 この家賃保証会社ですが、オーナー様が直接関わることが少ないので、具体的業務としてどんなことをしているのかご紹介します。 賃貸借契約を締結する場合、賃貸人(賃貸人代理人)と賃借人が契約当事者となります。しかし、賃借人が家賃を払えなかった時(家賃滞納)に備えて、契約締結時に連帯保証人を立ててもらい、万が一の場合は賃借人に代わって賃料を支払うという契約形態が以前は大多数でした。近年ではその連帯保証人に代わるのが家賃保証会社です。 保証会社のシステムは賃貸人(賃貸人代理人)と賃借人と保証会社にて保証委託契約を締結し、賃借… 続きを読む

~おかげさまで1棟管理増えています~

今回はこのブログを運営している会社のちょっと紹介。 早いもので、ランドネットの賃貸事業部が発足されて早10年経ちました。 皆様にご支持頂き管理戸数も順調に増え、たくさんのオーナー様とお付き合いさせて頂いております。最近は1棟管理の物件も増え、法定の設備点検や日常清掃の手配なども行うようになりました。   そこで今回は、一棟物件にクローズアップ!   時々ご質問頂くのですが、区分所有物件の1戸を所有するのと1棟のマンション・アパート・テナントビルを所有するのは大きな違いがあるのをご存知ですか?   例えば・・・ 【取得費用】 区分マンションは物件にもよりますが、比較… 続きを読む

更新時の問題と対策について

既に入居している物件のオーナー様に家賃の値上げについてお問い合わせを頂くことがあります。 家賃の値上げは、賃貸借契約の期間が満了し更新する際に行なうのが一般的です。 その際に、新しい家賃を設定(値上げ)して契約更新を行なうようにします。 しかし、いざ更新満了日が近づいているからとはいっても一方的に値上げをすることはできません。 入居者様に値上げの理由と値上げ後の家賃の額を示して話し合い、双方で合意することが必要です。 上の円グラフを見て頂くと、交渉を受けた入居者様が住み続けるというのは3割程度です。 しかも、引っ越しを考えてしまう入居者様も3割程度と少なくはないようです。 仮にご退去された場合… 続きを読む

賃貸借契約時の費用・敷金礼金について

賃貸住宅に入居する際の契約時には、初期費用としてまとまった“入居一時金”が動きます。 主に入居者が初期費用として支払うものとなります。 しかし、逆にオーナー様が支払う費用もあります。 今回は入居者が支払う初期費用について取り上げてみます。 ■「賃貸借契約」時に入居者が支払う初期費用 入居者は、借りる物件が決まったら「賃貸借契約」を結びます。その際、左の表に示した入居一時金(更新料を除く)が動きます。 左記表以外の費用のうち、オーナー様側の出費としては、仲介手数料、広告宣伝費などがあります。 当社ではシステム料という名目で家賃1ヶ月分(税別)を頂戴しております。 入居者が支払う初期費用の平均は家… 続きを読む

借主同士のトラブル対応の対処法は?

Q:「借主同士がトラブルを起こした場合は、貸主はどのように対処すべきでしょうか?」 A:【POINT】    1 受忍限度論  2 賃貸借契約の解除   1.受忍限度論 マンションの借主同士のトラブルが発生した場合、原則としては当事者同士の不法行為の問題となります。 ただし、マンションなどの共同住宅では、壁一枚を隔てて他人同士が住んでいるため、多少の行為はお互いに甘受せざるを得ない部分があります。 したがって、借主の行為が、他の借主に対して、不法行為となり得るかは、その行為が「マンションでの生活上や社会生活上受忍すべき限度を超えているか?」を当該行為の内容、程度、頻度、継続状況などの… 続きを読む

アクセントクロスで空室を減らす!

アクセントクロスで空室を減らす! ~いま、人気急上昇中の施工方法~ アクセントクロスとは・・・ 海外はもとより国内でも、手軽なリフォームで個性的な部屋に仕上げる方法として注目されているリフォーム方法。 全面に貼ると重たく感じるような大胆な柄壁紙を敢えて部屋の1面だけに貼ってアクセントとすることで、アート感覚優れるお洒落な空間を作り上げることが出来る。 男性・女性とも若い世代を中心として人気が出ている。 ■アクセントクロス施行例■ <アクセントクロスの利点> 空室対策にアクセントクロスを導入しますが、もう一つ別なメリットも生れる点も注目してください。 それは、退去防止に役立ちます。 一度高級クロ… 続きを読む

設備のトラブルに備えましょう【給湯器編】

関東地方も梅雨入りし、暑かったり、涼しかったりと気温の変化が激しい季節となりました。 そんな時、「お風呂に入りたいのに入れない・・・お湯が出ない・・・給湯器故障?」と入居者から連絡が入ることがあります。 何が原因で故障してしまうのでしょうか?また、そもそも給湯器に寿命はあるのでしょうか? →給湯器も機器の一つなので寿命というより「耐用年数」または「致命的な故障」というのが正しい考え方になるでしょう。   耐用年数の考え方としては   1 経年劣化に伴い、設計上の性能が維持できない。   2 概ね10年以上経過した給湯器 (メーカーより公表されている「設計標準使用期… 続きを読む

中古物件の二重価格表示

二重価格表示とは「2,000万円→1,500万円に値下げ」のように販売価格のほかに、参考となる別の価格を同時に表示することです。 この表示が適切に行われるのであれば問題はないのですが、参考となる別の価格を不当に高くすれば、購入者が実際以上に安く感じてしまうなどの誤認を与えかねないために、以下のような要件が定められています。 【要件】 1 過去の販売価格の公表時期及び値下げの時期を明示すること 2 過去の販売価格は、値下げの3カ月前以上に公表された価格であって、 かつ値下げ前3カ月以上にわたり実際に販売するために公表していた 価格であり、その資料を有すること。 3 値下げ時期から6カ月以内である… 続きを読む

募集時、写真を撮るポイント2

物件写真については、上手く撮れていないと、契約にも結び付かない可能性もあります。 重要な仕事を任せていただいているのだなと実感します。 <写真の撮り方> ポイント 1 平行・垂直に撮る!→バランスよく撮ると綺麗です。 2 室内写真はバルコニーに出て撮る!→少しでも部屋を広く見せるためです。 3 室内写真は4方向から撮る→どのような部屋かわかりやすいようにするためです。 ●ポイントを押さえていない写真 ●ポイントを押さえた写真 いかがでしょうか? 図面を見た人が目を引くような写真が撮れるようにし、 そのことによって、契約につながれば、と思います。 1日も早く空室をなくすために、今後も行動していき… 続きを読む