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オーナー様向けブログ

不動産用語賃貸管理のコツ

賃貸住宅における原状回復について 1

原状回復とは何か

入居者が退去する際に、もめる多くの原因が原状回復の問題です。平成10年3月に国土交通省(当時は建設省)から公表されました「原状回復のガイドライン」(平成23年8月に再改定)や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」(平成16年10月1日施行)の提示・施行にともない、各地で敷金の返金訴訟問題などが起こっています。

賃貸を運営する中では、押さえておくべき要点です。

 

貸主様の費用負担

≪通常損耗は貸主負担≫
賃貸住宅の契約においては、通常損耗(通常の使用に伴なって生じる程度の損耗)や経年変化(時間の経過に伴なって生じる損耗)などの修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が負担するのが原則です。

借主の費用負担(原状回復)

≪借主の「原状回復」義務≫
一般的な建物賃貸借契約書には「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった定めがあります。この場合の「原状回復」とは、借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態にするということではありません。

善管注意義務(善良なる管理者の注意義務)

他人のものを借りている場合借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払って物件を使用・管理しなければなりません。この義務に反して、物件を壊したり汚したりした場合には、借主は原状に回復するよう求められる事になります。
 

クロスを例にすると、破損した場合の借主の負担は㎡単位が原則のようです。

しかし、破損部分だけを張り替えて、色褪せた他の古い部分と色が異なってしまうような場合は、㎡負担だけだと、借主が原状回復義務を十分に果たしていないともいえます。その場合は、クロス一面分の張替えを借主の負担とすることもあるようですが、経過年数を考慮し、通常損耗・経年変化分を差し引いたものが、借主の金銭的な負担となる場合が多いようです。なお、借主が色合わせのために部屋全体の張替えを行なう場合には、破損していない残りの面の張替え費用は貸主の負担となる判例も出ております。

現在借主の知識がついてきており、ご負担いただけないケースが増えてきております。

ただ弊社としましては、最大限入居者様にご負担いただけるように交渉をしており、今後も貸主様のご負担を最小限にするために最善を尽くしていきたいと思っております。