ランドネットの賃貸管理では”お客様のライフプランを実現する不動産運用顧問(PrivateRealtor)でありたい。"とする企業目標を追求し、オーナー様に価値提供を続ける為に以下の3つを大切にしております。
新築~築浅と言われる築20年以内の賃貸経営は難しくはなく、多くの不動産会社が賃貸管理を請け負いたがるでしょう。ですが物件も年を取ります。
築浅時には考えられなかった要因(家賃下落・ライバル出現・修繕費増加)で安定的な収入を得る事が難しくなることもありますし、物件の資産価値の維持には確かな不動産管理ノウハウが必要になります。
10年連続入居率98％を継続している当社は、立地の良い都市部だけでなく、
地方都市も含む全国18か所の管理物件のうち約7割が築20年以上。
確かなリーシング（客付け）技術と空室解消に重きを置く姿勢こそが、今後の賃貸管理業者に求められると当社は考えております。
国土交通省の不動産業ビジョン2030年によると、2033年には全国で空き家になる数が2,116万戸(2003年の3.2倍)まで上昇し、全住宅の3戸に1戸が空き家になるという調査が出ています。
さらに気を付けなければいけないのは、上記の数字には新築物件も数も含まれているという点です。
築年数が経過している物件(築20年以上)では募集条件や、入居者のターゲット層を差別化しない限り、空室改善が難しい市場になりつつあるでしょう。
ランドネットの賃貸管理では、築20年以上の物件の早期客付けを実現する為に、担当者の実務経験×空室を埋めるという熱意はもちろんのこと、さらに専門スタッフが開発に携わった独自システムRCP×マーケティング(AI含む)を活用した入居者募集により平均31日で空室を改善が出来ております。
今後も空室期間の短縮に向けて、IT活用×スタッフの教育に力を注ぎ、1日も早く空室で悩むオーナー様に家賃収入をお届け致します。
不動産投資 空室埋まらない なぜ
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| NG空室対策 | なぜダメか？ | 賃貸経営への影響 |
|---|---|---|
| サブリース | 収益性が落ちる、減額リスクが0にはならない、売れないリスクがある | 収益が8割～9割程度になるだけでなく、空室が続けばサブリース料は減額される場合があります |
| 地元の不動産会社に しか客付けを頼まない |
1社だけの客付けでなく、WEB集客ができない不動産屋では、入居希望者が物件を認知しにくい | 10年前に比べて、契約までの物件案内数が4.9件→2.7件に減少、物件紹介数が減り長期空室が続きやすい |
| 広告費(AD)を設定せずに、他の空室対策をする | 賃貸仲介営業マンが儲からない"ADなし物件"は紹介されずらい傾向にある為 | 上記の理由と同様 |
| 入居希望者のニーズや賃貸トレンドを考慮せずにフルリノベーションをする | しっかりとニーズを捉えたリノベーションであればいいが、そうでなければ高額なフルリノベーション代を回収する為の賃料UPで入居者層を減らしてしまう | 大幅な賃料UPができなければ、利回りは低下する |
不動産業界で当たり前とされていた上記の空室対策は、時代の変化を経て効果が薄くなってきております。
一方で近隣事例のデータ（AI査定）によるマーケティングや、人と人の繋がり（熱意・知恵・アイディア・営業）はネット時代でも不変的な物で、空室対策に最も効果があると当社では考えます。
担当者（空室改善担当）の熱意や、入居者に物件を紹介する賃貸仲介営業マンとの繋がりを空室改善の武器と捉え当社の空室対策は以下の4ステップで行っています。
競合物件より1日でも早く客付けして家賃収入をオーナー様に提供する為に、AI査定と担当者による2つの賃料査定を実施。
上記の結果からターゲット層や空室対策の施策を決めております。
AI査定は数百万件の取引事例データから算出した客観的な賃料査定ですが、現場の温度感や今現在の賃貸市場が分からない弱点があります。そこで担当者の実務経験と物件近隣の賃貸仲介会社にヒアリング・訪問を実施。AIでは取得できない今現在の賃貸市場観を見据えた判断を加えることで空室対策の正確性を担保させ、地方都市×築20年超でも平均31日で空室解消を行うことができております。
お部屋探しサイト（大手ポータルサイト）に広告を掲載して空室解消までのステップは①反響を獲得し、内見の予約を取ること②内見後、契約交渉をするのわずか2つしかありません。当社の空室対策で特に重視しているのは、担当営業による物件撮影ではなく、プロのカメラマンによる高品質な写真を活用し、反響を獲得し内見の予約数を増やすということに特に重点を置いています。また不動産情報サイト事業者連絡協議会の調査結果によれば、2年連続で最も重要視されたのは「写真の点数とクオリティ」であり、客観的に見ても掲載写真で広告の閲覧数が変わると言っても良いでしょう。
※写真のクオリティを上げるバーチャルステージングもご提案可能です。
お部屋探し探しサイトに掲載し、最大25,000社へ物件情報の周知を行いますが、それだけで入居者が決まるとは限りません。 リーシング（空室対策部門）の担当と管理部門の2人以上が担当者で反響状況を確認し、1週間単位で連絡・条件交渉（AD料）を行うことで平均31日で空室を解消していきます。
上記の条件交渉が遅れると本来決まったはずの入居者を逃します。その結果、本来得られるはずの家賃収入が0になり、物件から発生する生涯収入の総額が減ると考え、空室期間中は毎週オーナー様とのコミュニケーションを特に重視しているのです。
築浅の競合物件があるエリアで、所有物件の築年数が20年ないし30年を超えてくると、従来通りに設定していた賃料で入居者募集を試みても反響が少なく、家賃収入が得られない状況が長引くことがあります。お部屋探しサイトの利用者に、ご所有物件を古い印象だと感じさせない為のリフォーム・リノベーションが必要なケースがあります。
しかし、闇雲に費用を掛ければ良いわけではありません。小額リフォームだけど、最新トレンドや入居者ニーズにあったプチリフォームや、場合によっては家賃も上がる戦略的なバリューアップをご提案致します。
最後までご覧いただき誠にありがとうございます。
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