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オーナー様向けブログ

入居者のニーズ空室を減らすコツ賃貸管理のコツ

リノベーションで賃料アップ!入居者に選ばれる空室対策とは・・・①

中古マンションは築年数が経てば経つほど空室のリスクや賃料下落は避けられなくなってきます。

築年数やエリアにもよりますが、平均的な賃料下落率は約年1%と言われています。

ですから資産価値維持対策としてお部屋に付加価値を付けて、入居者様に選ばれるお部屋を作り上げていく事が重要です。

今回は当社が施工したリノベーション工事により賃料アップと早期リーシングに成功した事例を2点ご紹介したいと思います。

設備のグレードアップ

🏠3点ユニットバスから、バス・トイレを分離

 

 

 

本物件は大田区という好立地でありながら3点ユニットバスだったのと、洗濯機置き場がバルコニーにあったことから、思うような賃料の設定が出来なかったためリノベーション工事を施工することとなりました。

ちなみに、原状回復費用(オーナー負担分)は約20万円の見積もりでした。これは、リノベーションをしてもしなくてもかかるコストです。

今回既存の3点ユニットバスのサイズのままバス・トイレを分離させることが出来る商品を採用しております。

一般的にバス・トイレを分離させる際は既存の浴室に加え新規でトイレを作成する為、どうしても新たにトイレ分のスペースが必要になり、その分居室スペースが狭くなってしまいます。

居室にゆとりのある間取りであれば問題ありませんが、元からそこまで広くない1Rや1Kだと部屋を狭くしてしまったことがかえって致命的になってしまうこともあります。

しかし、今回採用している商品は既存のサイズのまま分離させる事が出来る為、居室スペースを狭くするといったことはありません。(仕様によっては洗面台を付けることもできますが、今回は見送りました。)

更に室内洗濯機置き場を作り、モニター付インターホンに交換することによって女性からも喜ばれるお部屋に仕上がりました。特に「バス・トイレ別」「室内洗濯機置場」の項目は賃料にも大きく直結してきます。

今回の事例では賃料がリノベーション前は総賃料:60,000円→リノベーション後に総賃料:68,000円と、8,000円も賃料アップする事に成功しました。

工事期間は約1ヵ月半で完成しました。費用は内装含めて約100万円で施工しました。単純な投資利回りとしては、(8,000×12ヶ月÷800,000※工事費から原状回復費用を引いたもの)表面で12%という事になります。

当社では、基本、投資利回り10%以上の工事を推奨しておりますが、実際には工事期間の空室損や運営コストも加味してNOI利回りで8%以上は欲しいところです。ですが、仮に8%以下だとしても、今後数年間にわたり得られる「空室期間短縮」という最大のメリットもあります。

特にエリアに左右されない「空室期間短縮」という効果はリノベーションをするしないの大きな判断材料ではないかと考えます。