一度住めば事故物件の告知は不要？ ガイドライン策定後の『人の死』の告知基準を解説！
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賃貸物件を所有している方が最も恐れるリスクの一つが「事故物件になってしまうこと」ですが、今までは、その判断に明確な基準が無く、事故物件にあたるのかどうかが非常に曖昧でした。
【事故物件とは？】
事故物件とは、例えば、自殺や他殺、孤独死、事故死など何らかの理由で人が亡くなった事案がある場合に、心理的瑕疵があると判断されることがあります。
大きく分けて他殺、自殺、自然死と区別されますが、告知については基準が曖昧で、入居を希望する方が、「その事実を知っていたら借りなかったのに」と思う可能性のある物件が心理的瑕疵にあたるという、非常に判断に困る内容だったのです。長年賃貸オーナーをもやもやさせてきた問題に国土交通省がガイドラインを示したので簡単にご紹介したいと思います。
【ガイドライン策定の背景は？】
不動産取引時には、心理的瑕疵物件である旨を告知しなければなりませんが、宅地建物取引業法上では告知すべき事故の範囲や、どのくらいの期間告知すべきなのかは明示されておらず、不動産会社によって判断が異なっていました。
そのため、不動産の売買や賃貸の契約時や締結後のトラブルに発展したり、事故物件として扱われる懸念から単身高齢者の入居を敬遠する傾向にあるなど、契約当事者の不動産取引が安心で円滑に行われないことがありました。
そういった状況を変えるために、2021年10月に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
ガイドラインには心理的瑕疵物件の告知義務の範囲や期間が詳細に明示されているため、今後この基準が周知されることにより、心理的瑕疵によるトラブルを未然に防ぐことが期待されます。今回のガイドラインではあくまで居住用を対象としており、オフィスなどの事業用は対象になっておりません。今回のガイドラインのポイントは宅建業者が「告知しなくてもよい場合」をある程度具体的に示した事で、取引の安心を図っていることです。高齢者の受 け入れ促進にもなると考えられます。
【告知が必要な内容】
ガイドラインでは、住居用物件について「人の死に関する事案が買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告知義務がある」とされています。
老衰や病気などの自然死、日常生活で起こった不慮の事故は、当然予想される一般的なものとして告知の必要はないとされています。しかし、発見が遅れたことにより特殊清掃を行った場合や、殺人や自殺、事故による死亡発生については、事案の発生からおおむね3年間は告知する必要があります。
専有部分だけではなく、アパートや集合住宅の場合、ベランダ・共用玄関・エレベーター・階段・廊下などの場所も、日常生活において頻繁に使用する場所ですので、告知の対象になります。
なお、告知の必要がないとされたケースでも、買主・借主から問合せを受けた場合や、事件性や社会に与えた影響などが特に大きい場合は告知義務があるため、個々の状況に応じて慎重に判断する必要があります。
また、賃貸物件では経過期間により告知の必要がなくなるケースがありますが、売買物件には経過期間の取り決めはないため、告知義務の判断を行う際に注意が必要です。
【告知のタイミング】
一般的に、募集広告掲載時に「心理的瑕疵物件」と記載する必要があります。
また、物件についての問い合わせがあった際に、どのような事件・事故があったか、場所や特殊清掃の有無などの内容を伝えることも大切です。
心理的瑕疵物件と知らずに内見や申込、契約をした後に告知した場合、大きなトラブルに繋がる可能性があるため早期に伝えるのが良いでしょう。
【告知義務違反や宅建業者の調査義務】
告知義務があるにもかかわらず、買主や借主に告知しなかった場合、契約解除や損害賠償請求をされることがあります。そういったトラブルを避けるためにも、取引前に告知事項を確認し、きちんと説明することが重要です。
また、取引を行う宅建業者は、売主や貸主に対して物件に関する告知書などに記載を求める必要がありますが、記載されていない場合でも、重大な過失がない限り、適正な調査だと判断されます。
【まとめ】
ガイドラインが制定されたことで、告知義務の期間や自然死の告知義務がないことなどの基準が明確になり、人の死という極めてデリケートな不動産取引においても、円滑に安心な取引ができるのではないかと思います。無用な訴訟も減る効果に期待が持てます。
【ガイドライン策定の背景は？】
不動産取引時には、心理的瑕疵物件である旨を告知しなければなりませんが、宅地建物取引業法上では告知すべき事故の範囲や、どのくらいの期間告知すべきなのかは明示されておらず、不動産会社によって判断が異なっていました。
そのため、不動産の売買や賃貸の契約時や締結後のトラブルに発展したり、事故物件として扱われる懸念から単身高齢者の入居を敬遠する傾向にあるなど、契約当事者の不動産取引が安心で円滑に行われないことがありました。
そういった状況を変えるために、2021年10月に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
ガイドラインには心理的瑕疵物件の告知義務の範囲や期間が詳細に明示されているため、今後この基準が周知されることにより、心理的瑕疵によるトラブルを未然に防ぐことが期待されます。今回のガイドラインではあくまで居住用を対象としており、オフィスなどの事業用は対象になっておりません。今回のガイドラインのポイントは宅建業者が「告知しなくてもよい場合」をある程度具体的に示した事で、取引の安心を図っていることです。高齢者の受 け入れ促進にもなると考えられます。
【告知が必要な内容】
ガイドラインでは、住居用物件について「人の死に関する事案が買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告知義務がある」とされています。
老衰や病気などの自然死、日常生活で起こった不慮の事故は、当然予想される一般的なものとして告知の必要はないとされています。しかし、発見が遅れたことにより特殊清掃を行った場合や、殺人や自殺、事故による死亡発生については、事案の発生からおおむね3年間は告知する必要があります。
専有部分だけではなく、アパートや集合住宅の場合、ベランダ・共用玄関・エレベーター・階段・廊下などの場所も、日常生活において頻繁に使用する場所ですので、告知の対象になります。
なお、告知の必要がないとされたケースでも、買主・借主から問合せを受けた場合や、事件性や社会に与えた影響などが特に大きい場合は告知義務があるため、個々の状況に応じて慎重に判断する必要があります。
また、賃貸物件では経過期間により告知の必要がなくなるケースがありますが、売買物件には経過期間の取り決めはないため、告知義務の判断を行う際に注意が必要です。
【告知のタイミング】
一般的に、募集広告掲載時に「心理的瑕疵物件」と記載する必要があります。
また、物件についての問い合わせがあった際に、どのような事件・事故があったか、場所や特殊清掃の有無などの内容を伝えることも大切です。
心理的瑕疵物件と知らずに内見や申込、契約をした後に告知した場合、大きなトラブルに繋がる可能性があるため早期に伝えるのが良いでしょう。
【告知義務違反や宅建業者の調査義務】
告知義務があるにもかかわらず、買主や借主に告知しなかった場合、契約解除や損害賠償請求をされることがあります。そういったトラブルを避けるためにも、取引前に告知事項を確認し、きちんと説明することが重要です。
また、取引を行う宅建業者は、売主や貸主に対して物件に関する告知書などに記載を求める必要がありますが、記載されていない場合でも、重大な過失がない限り、適正な調査だと判断されます。
【まとめ】
ガイドラインが制定されたことで、告知義務の期間や自然死の告知義務がないことなどの基準が明確になり、人の死という極めてデリケートな不動産取引においても、円滑に安心な取引ができるのではないかと思います。無用な訴訟も減る効果に期待が持てます。
