滞納時の“追い出し条項”、最高裁で違法判決！ 家賃債務保証会社が敗訴した理由とは

2022年12月は、オーナー様も関心があると思われる大きなトピックスがありました。 家賃滞納賃借人に対する明け渡し条項に対する最高裁の判決です。   今回の裁判は、家賃債務保証会社「フォーシーズ」（※以下、保証会社とする。）の保証契約書にある、家賃を滞納している入居者の「追い出し条項」は一方的で違法と、NPO法人「消費者支援機構関西」が保証会社を訴えたものです。 一審では、NPO法人「消費者支援機構関西」の訴えを認め、追い出し条項は違法として、保証会社は、敗訴しました。 二審では、 NPO法人「消費者支援機構関西」から控訴があり、法的手続きを経ず、一方的に借主に退去を迫るものだと主張しましたが、保証会社の主張を認め、NPO法人「消費者支援機構関西」敗訴しました。 そして、最終的な判断は最高裁に持ち越されました。   条項の内容は違法との判断を下し、保証会社は敗訴しました。 ＜無効と判断された契約条項とは？＞ 今回の最高裁判決で消費者契約法10条に違反して無効と判断された条項は2つあります。 (ア)保証会社は、賃借人が支払いを怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3ヵ月以上に達した時は、無催告にて原契約（賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約）を解除できるものとする。 (イ)①賃借人が賃料等の支払いを2ヵ月以上怠った場合 ②保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況にあった場合 ③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないと認められた場合 ④建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存在する場合、賃借人が明示的に意義を述べない場合 保証会社は、建物の明け渡しがあったものとみなすことが出来る。 一見するとこの無効とされた条項も一方的に害していると言えない気もしますが最高裁は具体的にどのような判断をされたのでしょうか。 ＜無効と判断された理由とは？＞ 条項(ア)については「原契約の解除権を行使できるのは当事者である賃貸人であり、原契約の当事者ではない被上告人（保証会社）がその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使できるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがある」というものです。 条項(イ)については「原契約が終了している場合だけでなく、原契約が終了していない場合でも被上告人（保証会社）は建物の明渡しがあったものとみなすことができ、賃借人は本件建物に対する使用収益権が消滅していないのに原契約の当事者でもない被上告人の一存で、その使用収益権が制限されることとなり、賃借人の権利を制限すべきもの」というものです。   このように今回の最高裁判断は賃借人が建物に対する使用収益権を一方的に制限されることとなり、建物の明渡し義務を負っていないにも関わらず、法的手段も取らず明渡しと同じ状態に置かれるもので、著しく不当というものです。     賃貸人ではなく、保証会社の一存で契約を解除したり 明渡しがあったものとみなすことは是認できないという判断です。   ＜今後はどうなる？＞ 今回の判決を受け、いわゆる「追い出し条項」そのものが違法とされた為、保証会社では差し止めが命じられた条項を変更しております。他の保証会社においても、不当な条項の見直しや、家賃債務保証業のあり方も見直され、賃借人が法的な手続きなく退去させられるような問題も少なくなると言えます。 しかし、保証会社で行う入居審査がより厳しく、保証料が高額になる等、結果的に賃借人が不利になってしまう事もあるのではないかと思います。 賃貸人はもちろん保証会社も、出来るだけ優良な人に借りてもらいたいのが本音です。しかし中には滞納を繰り返し、連絡もつかないなど困った賃借人がいる事も事実です。義務を果たさない賃借人には「出て行ってもらいたい」と思っても、消費者保護を理由に退去してもらうことができないのであれば、最初から保証会社の利用を辞めようという判断がされる可能性もあります。どちらにも不利益をもたらす事になりかねません。 そのようなことにならない為にも、賃貸人も賃借人も安心して暮らせるようにお互い誠意をもって契約の義務を履行し、万一のトラブルも法に則って対応する事が何より大切です。 勿論保証業界だけではなく、管理会社でも滞納時の追い出しについては、最も注意した対応を求められていると考えられます。