大家さんの修繕義務とは？ 賃貸住宅の設備が故障した場合の対処法も解説

ほとんどの居住用賃貸物件は設備付きで貸し出している場合が多く、設備の所有権は賃貸人にあります。そのため、設備の修繕は賃貸人の義務です。 所有している物件の設備の不具合は突発的に発生するものが多く、使用年数が長いほど不具合は起こりやすくなります。 今回は賃貸人目線で設備の修繕対応についてみていきたいと思います。 【修繕義務とは】 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条）と定められています。 設備の故障は生活に直接影響するものであり、迅速に対応を行わなければなりません。 【修繕義務の範囲】 基本的に賃貸物件の設備の修繕費用は賃貸人の負担となります。しかし、賃借人の故意・過失による設備の不具合・故障は賃貸人の修繕義務が免除、または義務範囲の縮小となる可能性があります。 生活に必要な基本的な設備の修繕対応例 電気設備は10年前後で壊れることが多く、当社では製造から10年を経過している設備は交換を推奨しています。 またメーカーの修理部品の保有期間は約10年のため、部品の供給が終了していることがあります。その際は本体交換が必要になります。また部品が残っていても、修理金額によっては本体交換が望ましい場合もあります。 【貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン】 2020年4月１日から施行された改正民法第611条に基づき、日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が一般公開されました。 賃貸物件ではエアコン・給湯器など通常の生活に支障が出る設備に関して、使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。 とされています。併せて改正民法では「賃借人は一定の場合には賃借物を修繕する権利がある」旨が明文化されています。 また家賃によっては減額が微々たる金額になります。そのため給湯器が故障した際は減額ではなく、直るまでの銭湯代を賃貸人が負担する場合も多々ございます。 【設備が故障したときの対処法】 ・自主管理の場合 設備が故障した際には、賃貸人と借主様が直接連絡を行います。 電話に加え、メールではなくＬＩＮＥにするなど素早く応答できる連絡手段を設けておくことで、迅速な対応が可能になります。 また、故障の都度業者を選定すると時間がかかります。 予め設備ごとに業者を決めておくことも重要です。 ・管理会社に管理を委託する場合 管理会社は設備の故障が発生した際は賃貸人へ報告し、修理等にかかる見積もりを提出します。中には水漏れや鍵のトラブル等、緊急性を要する場合があります。 緊急時の対応について、管理の委託契約書に定められていることがありますが、特段定めがない場合は緊急対応の費用等について、管理会社へある程度の裁量を与えておくことも有効です。 当社では一部設備について有償の保証サービスを用意しております。 保証内容と設備が一致する場合は、お得に修理・本体交換ができることがあります。 管理会社に保証の有無および内容を確認することも有効です。 【最後に】 入居中に設備の故障が発生した場合は直るまでの不便な期間があり、また工事の立合いなど賃借人の協力が必要になります。 入居前またはリフォームの際に、予め古い設備の更新を行うことで未然に防ぐこともできます。 生活への影響が大きく、交換に時間を要するエアコン・給湯関係機器は特に事前更新の恩恵が大きいです。 トラブル時の早期対応は入居満足度が高まり、長期の入居に繋がります。 設備の故障対応は一時的に出費となりますが、安定した家賃収入を確保するためにも早期の対応ができるよう改めてご確認ください。