閑散期の空室対策で戦略的に満室へ！重要ポイント3つを解説

賃貸住宅市場においては、繫忙期と閑散期があります。 春と秋には新生活準備が活発になるため、多くの空室が供給され、大勢の入居希望者が部屋探しを始めます。この時期は、賃貸住宅を扱う不動産業者は活況となり、繁忙期と言われています。 一方で、閑散期とは繁忙期以外の期間を言いますが、特に5月のゴールデンウィーク明けから9月までの間、解約が減るため空室の供給が減少し、また部屋探しの需要も少なくなります。 今まさに閑散期と呼ばれる時期ですが、空室対策は基本に立ち返った施策をとることが大切です。満室稼働に向け、重要ポイントを3つ紹介していきます。

• 募集条件を変更する

空室期間が長ければ長いほど、オーナー様にとって損失が大きくなっていきます。賃料設定を高くしていても、入居申込みが来なければ意味がありません。現在の募集条件で決まらない場合は、賃料の減額やウェイトの調整など、様々な工夫をすることが必要です。 そのため、賃料相場の把握がとても重要です。当社では定期的に募集物件近隣の類似物件と比較し、必要に応じて部屋探しを行うお客様が比較的「お得」に感じる条件の変更提案を行っています。 しかし、「家賃を下げる」方法は、空室対策としては有効ですが、毎月の収入が減ることになり、長期的に見て大きな収入減に繋がってしまうため、オーナー様にとってはできれば避けたい方法です。 そこで「初期費用を抑える」ことで入居者とオーナー様の双方にメリットをつくることができます。初期費用とは、敷金、礼金やルームクリーニング代、保証会社の保証料、家財保険代などの、入居契約の際に入居者が支払う費用のことです。 初期費用を抑えることで、入居者の契約時のコスト負担が少なくなり、また、オーナー様にとっても、賃料を下げるよりも長期的な収入減にもならず、負担も抑えることができるるため、双方にとってメリットのある対策方法です。

• 設備の見直し

繁忙期は、部屋を探している人が多いこともあり、相場よりも多少賃料設定が高い場合や設備が古い場合でも、早い者勝ちの状態になりがちです。一方で閑散期は部屋を探す人が少なく、早く入居物件を決める必要がなくなるため、どの物件にするかをじっくりと時間をかけて検討する方が多くいます。 だからこそ、他の物件との差を付けるためには、部屋に対してどれだけ良いイメージを持ってもらえるのかが、非常に大切です。 例えば、独立洗面台やモニター付きインターホン、インターネット無料などは、「人気の設備ランキング」でも上位に入る設備です。また、3点ユニットバスを風呂トイレ別にするなどの規模の大きいリノベーションを検討することもひとつの手段です。 閑散期である今の時期にこそ、設備の見直しをして他の物件との差を付けることで、空室を防いでいくことが有効です。

• 入居ターゲットの見直し

閑散期において、競合物件と同じような物件では、空室が多い中で差別化ができません。 入居ターゲットの見直しという方法は、ペットを飼いたい入居者や増加傾向にある外国人労働者、高齢者など、ターゲットを絞るという方法です。入居者の幅を広げることで、賃料を下げることやリノベーションの費用をかけずに空室対策が可能です。 ペット飼育を希望の方は物件の立 地が多少良くない場合でも申込の可能性が高くなり、長期入居にも繋がりやすい傾向にあります。マンションの規約で飼育可能な場合は、原状回復を見据えて敷金を増額したり、ペットと入居した際のルール作りを行うことで受け入れしやすくすることが可能です。 外国人や高齢者の方々に貸すことに不安に感じるオーナー様もいらっしゃるかと思いますので、安心して貸す方法についてもご紹介していきたいと思い ます。 外国人対応可能の保証会社を利用することによって、コミュニケーションを取りやすくし、トラブルが発生しないよう事前対策をとることができます。また、管理会社に中国語や英語を話せるスタッフが在籍していれば、外国人の方も安心して入居していただけます。 高齢者の方の場合は、見守りサービスなどの安否確認のできるオプションに加入していただくことによって、孤独死のリスクを抑えたり、万が一何かあった場合の発見の遅れを防ぐことが可能です。 【最後に】 閑散期での早期成約を目指したポイントをご紹介しました。 中にはコストのかかるものもありますので、空室物件の現状をしっかりと把握した上で、かかる費用と成約後に得られる収入のバランスを見ながらより良い賃貸経営を行っていただければと思います。 また、新しい入居者にも長く住んでいただくことが一番の空室対策です。日頃からトラブルがないか、設備に不具合がないかといった入居者目線での気配りも重要です。オーナー様が入居者と直接やり取りされる場合や間に賃貸管理会社が入る場合も、問題を後回しにせず即座に対応できるように備えましょう。