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オーナー様向けブログ

賃貸管理のコツ

「原状回復ガイドライン」について

●ガイドラインの位置付け

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、ご説明します。

●ガイドラインのポイント

原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

 

●経年劣化(変化)減価償却


故意や過失があってクロスを汚してしまったり傷つけた場合、クロス張替により精算で重要なポイントとなるのが経年劣化(変化)・減価償却です。経年劣化(変化)・減価償却をおさえておかないと賃貸人や管理会社よりクロス張替費用の全額を請求されてしまう事もあります。「建物・設備」の価値は減っていく!ガイドラインでは原状回復において経年劣化(変化)・減価償却の考え方を取り入れております。この考え方は「建物・設備」などの価値は年数が経てば価値は減っていくものとしており、入居の年数・経過年数によって価値が減った価格で精算するべきとしております。
●入居後6年でクロスの価値は1円に


経年劣化(変化)減価償却の考え方は入居者にとっては大きなプラス材料になります。
継続して入居していればクロス・設備の価値はどんどん下がっていき、万一「故意・過失」にてクロスの修繕などが必要な場合でも「現存する価値」の分だけの支払ですむため入居者の負担は大きく減ります。下図はガイドラインの入居年数における負担割合表です。