近年、賃貸物件で発生するトラブルの件数は増加傾向にあります。

国土交通省が5年に1回実施して

近年、賃貸物件で発生するトラブルの件数は増加傾向にあります。

国土交通省が5年に1回実施しているマンション総合調査では、平成25年度と30年度の調査を比較すると、トラブルがないと回答していた割合が26.9％から23.2％へと下がっています。

７割以上のマンションが何らかのトラブルを抱えており、今年公開される令和6年度の調査でも動向が注目されます。

中でも入居者間のマナーをめぐるトラブルは過去15年を振り返ると最もトラブルが多い項目となっています。

今回は入居者トラブルが多発する生活音・騒音に焦点を当て、実情と当社の事例をご紹介いたします。管理会社や所有者ができる対策についても解説します。いるマンション総合調査では、平成25年度と30年度の調査を比較すると、トラブルがないと回答していた割合が26.9％から23.2％へと下がっています。

７割以上のマンションが何らかのトラブルを抱えており、今年公開される令和6年度の調査でも動向が注目されます。

中でも入居者間のマナーをめぐるトラブルは過去15年を振り返ると最もトラブルが多い項目となっています。

今回は入居者トラブルが多発する生活音・騒音に焦点を当て、実情と当社の事例をご紹介いたします。管理会社や所有者ができる対策についても解説します。

 

【居住者間のマナーをめぐるトラブルランキング】

 

１位　生活音

入居者間のトラブルで最も多く発生しているのが、生活音のトラブルです。

具体的には足音、テレビ・オーディオ機器の音などが挙げられ、上下階だけでなく隣部屋からの生活音のトラブル事例もあります。

昨今のテレワークの増加に伴い在宅の時間増加による騒音トラブルが

発生するケースもみられるようです。

騒音トラブルが退去に繋がるケースもあるため、注意が必要です。

２位　無断駐車・無断駐輪

無断駐車については契約者同士のトラブルだけでなく、契約者以外の外部の車両が駐車されておりトラブルになることも少なくありません。

３位　ペット飼育

部屋ごとに所有者が異なる区分マンションでは、マンションの管理規約でペット飼育可能と記載があっても各部屋の契約ごとに取り決めが異なる場合がありますので特に注意が必要です。

ペット飼育に関しては入居者とのトラブルだけでなく、退去時の原状回復の

トラブルも多く見られます。

【当社で実際にあった事例と対応方法】

1.一棟管理しているマンションでの事例

入居者から、隣室が夜間に大きな音で出入りしている、また複数人で騒いでいて睡眠の妨げになっていると相談を受けました。

そこで、その日中に該当のお部屋に隣接する住民に事実確認のヒアリングを実施しました。

他のお部屋の入居者からも騒音を感じている事実を確認できたため、該当のお部屋の入居者へお電話にて直接注意喚起を行いました。

また、共用部は注意文を掲示するのと合わせて全戸へ同様の注意文をポストへ投函しました。

その結果、騒音問題は改善され、各入居者へ騒音問題の対処方法が認知されました。

2.区分管理している分譲マンションでの事例

当社で区分管理をしている分譲マンションの入居者から隣室の早朝のテレビ音がうるさく、目が覚めてしまうと指摘を受けました。

騒音を出している隣室は当社で管理をしていないお部屋の為、建物管理会社へ隣室への注意喚起と共用部分への掲示文の作成を依頼しました。

それでも改善がされないため、建物管理会社から隣室を実際に管理している業者の情報を取得し、その業者へ当社から直接注意喚起を強く要求し、騒音問題は改善されました。

まとめ

騒音問題が起きた際に大切なことは、迅速に対応する事で問題を深刻化させないこと、対応方法や経過をしっかり入居者に報告し安心していただくことです。

問題が改善されない場合には、入居者の退去につながる可能性があり、オーナー様の利益損失につながります。

また、対策として賃貸借契約を締結する際に入居者に対し、騒音問題を起こさないように事前に共同生活のルールやマナーを理解してもらうことも有効です。

 

生活音に関わらず、賃貸物件において何かトラブルやお困りごとが

ありましたら、まずは管理会社や専門機関に相談するようにしましょう。

賃貸経営を行う中で、何らかの問題に直面しているオーナー様も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、よくご相談いただくお悩みと解決策を管理会社の視点からご紹介いたします。 ケース①次の入居が決まらず、ずっと空室が続いている… オーナー様より、次の入居が中々決まらず困っているので対策を教えてほしい…という ご相談を多くいただきます。空室が長引くと家賃収入が減ることに加え、 使用していない室内は設備の劣化も早まり、空室が続く原因にもなります。 入居が決まらない主な原因として、以下の理由が考えられます。 ◆賃料や初期費用が相場よりも高い ◆周辺環境や交通の便、設備が他の物件より見劣りする ★★対策★★ 賃料は、周辺状況や直近の成約事例などを確認した上で算出することが必要です。 以前はこの賃料で入居していたからと安易に設定してしまうと、相場とかけ離れた賃料になり空室期間が延びてしまう場合がある為、競合物件の動きを把握することが大切です 駅から遠い、周辺に商店が少ない、築年数や設備が古いなどは、賃貸経営をする中で悩む要素の一つです。昨今では平均的な入居年数が短い傾向にあります。初期費用を安価に抑えることで、気軽に引越し出来る環境を作ることも大切です。入居者が無料で使えるインターネットを導入 するのも空室改善効果が高いと考えます。 ケース②賃料滞納が続いている… 賃料が滞納しているので何とかしたい…というご相談も多くいただきます。 滞納が続くと賃料収入が減る上に、長期に渡り滞納督促の対応し続けなければならない為、 早めに対策することが必要です。家賃滞納の主な理由は以下が考えられます。 ◆支払うのを忘れていた ◆収入が減って払えなくなった ★★対策★★ 支払を忘れやすい方に対しては、口座振替のご案内や事前に連絡することで解決するケースが大半ですが、収入が減って払えなくなった方に対しては、相手の状況を聞いた上で、対応していく必要があります。一方的な督促は、連絡が取れなくなったり、場合によっては夜逃げをされ、 荷物が大量に残ったまま、処分費用も負担するケースも出てきます。 数ヶ月の滞納や連絡難となった場合、個人で対応することは 非常に難しくなり、多額の費用を支払い、弁護士に依頼することも珍しくありません。そのような事態にならぬよう、賃料保証する保証会社に加入していただくことは有効であると思います。 保証会社は、未払い分の賃料保証は勿論の事、賃料全般や入居者の安否確認も行う為、安心して賃貸経営ができます。 ケース③近隣トラブルが起きている… 以前は生活習慣の違いで、近隣トラブルが発生してましたが、昨今ではコロナ禍で在宅勤務が増え、さらに在宅勤務ならではのトラブルが増加したと思います。 近隣トラブルの原因は、以下の相談を多くいただいております。 ◆生活音（話し声や足音、音楽など）がうるさい ◆バルコニーでの喫煙や共用部での電話など ★★対策★★ 人によって生活音の感じ方は異なるため、状況をしっかり把握する必要があります。 状況を確認した結果、加害者と思われる方に非が無い場合もありますので、一方的な注意喚起は避け、発生した日時や具体的にどのような音がするかなど、ヒアリングし中立な立場を保つことが大切です。入居者に通知する他に、発生頻度が多い場合には、直接注意をするなどの対策も必要です。対策を行わなかったりした場合、入居者が引越ししてしまうことに加え、次の客付けにも影響する場合もありますので、慎重に対応する必要があります。   ご紹介したケース以外にも全く想定していなかったようなトラブルも可能性があります。 トラブルの中には、比較的短期間で解決できる内容もあれば、解決まで時間や費用がかかる場合もあり、最悪の場合、訴訟に発展する場合や解決ができないケースもあります。 賃貸運営もしていく中で、このようなトラブルやお悩みは付きまとうものになり、先延ばしにしないことや適切な対応や対策を行う必要があると思います。 似たような事例はあれど、その時々の状況で対応は変化させる必要がありますが、管理会社に依頼したり、保証会社に加入していただくことで、余分な手間や時間を省くことができ、円滑な賃貸経営を行うことが出来ると思います。

賃貸物件を借りる際には、貸主の承諾が必要となります。 入居を希望する方の中でも、高齢者の入居は敬遠されることが多いというのが実情です。 令和3年版高齢社会白書によると、65歳以上の世帯のうち、持家（一戸建て）が75.6％、 持家（分譲マンション等の集合住宅）が11.8％となります。 その中で賃貸住宅の割合が8.4％となっており非常に低い水準です。 出典：内閣府 【貸主が高齢者に賃貸住宅を貸すのをためらう理由】 事故・孤独死の心配 65歳以上の1人暮らしの者の割合は増加傾向にあります。 そのため、突発的な病気や室内での事故が起こったとしても、発見が遅れてしまい亡くなってしまうケースがあります。借主が室内でなくなってしまった場合、瑕疵物件として、家賃を下げるなどの対応が必要になる可能性があり、　貸主の収入減につながるリスクが高まります。 経済力の不安 高齢者が賃貸住宅の契約が難しい理由として、収入が不安定なことが挙げられます。 65歳以上になると、仕事を定年退職して収入源が年金のみになっている場合がほとんどです。 入居審査の際は、預貯金があるかどうか、滞納することなく家賃を支払うことができるかなどを 加味するので、安定的な収入が見込めないと貸主も家賃が支払われるか不安になるため、 高齢者を断りたいと考える傾向にあります。 連帯保証人を立てられない 高齢者の中には連帯保証人になってくれる方が限られていることもあります。配偶者が亡くなられているまたはいらっしゃらない、家族の方と疎遠で頼る相手がいないなどがあり、連帯保証人を立てることができないことがあります。高齢者で連帯保証人を立てられない場合は、貸主の収入面等の不安を解消できないため、入居をためらうようになります。 【高齢者が賃貸物件を借りるためには】 連帯保証人や緊急連絡先として身内の協力を得る 近くに頼れる親族がいる場合、連帯保証人を頼んでおくと審査の不安材料を減らすことができます。 ただ、連帯保証人となる人の年齢も考慮されるので、自身の子どもや働いている身内に連帯保証人を お願いする必要性があります。他にも、親族の家の近くの物件を選ぶことで、 万が一の事態に、すぐに駆け付けられるというメリットがあり承諾を得やすいです。 家賃債務保証サービスを利用する 家賃債務保証サービスとは、入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する際に、保証会社が借主の連帯保証人に近い役割を果たす保証サービスです。連帯保証人になってもらえる身内がいない場合は、家賃債務保証を利用することが可能です。借主が賃貸借契約の期間中に家賃等を滞納した場合、保証会社が一定範囲内で立て替えます。この仕組みによって入居希望者は、連帯保証人がいなくても希望の物件が借りやすくなり、貸主も入居希望者に貸しやすくなります。 契約条件と費用を明確にする 契約書には家賃や敷金、礼金、更新料、退去時費用などの詳細が明記されています。 高齢者は費用管理が重要なため、どのような内容かをわかりやすく明記し、これらの費用や条件を　十分に理解する事で、将来的な経済負担を事前に把握する事が出来ます。 見守りサービスを活用する 見守りサービスとは、一人暮らしの高齢者を見守るサービスのことです。 サービス会社が家族に代わって安否や健康状態を確認し、緊急時にも対応してくれ孤独死の防止や万が一の事態があっても早期発見につながりやすくなります。 『訪問型、センサー型、通報型、カメラ型、対話型、配食型』などがあり、月額500～5,000円程度でサービスによっては費用が異なり上がる場合もあります。 契約は入居者本人やその家族であり、仕事や家庭の事情で連絡が取りにくい場合や、 遠方の家族にとっても有効でうれしいサービスであり、貸主からも理解は得やすくなります。 【最後に】 高齢者は、子どもの独立や配偶者が亡くなり1人暮らしになったことなどをきっかけに、 持家から賃貸へ住み替えを選択する方も多く、高齢者社会にあたり 『今後、賃貸住宅の需要は年々増加すると思われます』 今回は高齢者が賃貸を借りる際に考慮すべきポイントをご紹介させていただきました。 高齢者は金銭面や健康面などのリスクはありますが、長期入居に繋がるメリットもあり、今後の高齢社会にあたり、検討する機会が増えてくる事が考えられます。少しでも不安を解消するためにも家賃債務保証サービスや見守りサービス等の各種サービス活用と賃貸管理会社との連携をおこなう事で、 以前よりも安心して賃貸も検討出来ると思います。この機会にぜひご検討いただければ幸いです。

◆賃貸物件の修繕の不備を理由とする減額とは 従来、民法改正前は「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」と定められていました。2020年4月の民法改正により「減額請求できる」から「減額される」と変わりました。オーナーは早急に修繕を行う必要があります。設備の不具合があった時に、その状況に応じて家賃の減額を検討しましょう。 ◆貸室・設備の不具合による賃料減額基準 2020年4月１日から施行された改正民法第611条に基づき、 日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が一般公開されました。賃貸物件ではエアコン・給湯器など通常の生活に支障が出る設備に関して、使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。とされています。併せて改正民法では「賃借人は一定の場合には賃借物を修繕する権利がある」旨が明文化されています。 またガイドラインに従うと、内容によっては減額が微々たる金額となり、借主の不満が高まる場合も考えられます。ガイドラインは目安を示しているものであり、必ず使用しなくてはならないものではありません。ガイドラインを参考にして貸主と借主が協議を行い、減額割合や減額期間を協議したうえで決めることが望ましいと考えられます。

賃貸物件オーナーにとって満室経営は至上命題です。しかし、繁忙期の転勤シーズンであっても空室が埋まらないという問題を抱えるオーナーは少なくありません。そこで、今回は実際に満室経営を実践しているオーナーの、繁忙期で空室を埋めるための『実践テクニック』を紹介します。

【テクニック1：競合物件の分析】

 競合物件とは、同じような条件の物件が周辺に複数ある場合を指します。 自分の物件がなぜ選ばれないのかを考えることで、 改善点を見つけることができます。  例えば、同じような築年数、設備や間取りで家賃が安い物件がある場合、家賃の見直しをすることも考えられます。また、立地条件が劣る場合は、物件自体の魅力を高める工夫が必要です。  競合物件を分析し、『改善点を見つけることで、入居者から選ばれる物件になることができます』   

【テクニック2：初期費用の負担】

 引越するには多くの費用がかかります。 オーナーによっては入居者の負担を軽減するために、 引越する際の初期費用を提供することがあります。 このような援助により、空室を埋めることができます。  また、賃貸借契約にかかわる初期費用の初回保証料や家財保険料を、 オーナー自身で負担することで入居者の負担金額が軽減されて、 これにより、借主の物件を契約する際にかかる費用が少なくなり、入居促進につながります。   入居者にとっての魅力的な物件にするために、敷金・礼金無しは魅力的です。 こちらも入居者が物件に契約する際の費用を減らし、入居することができます。 『繁忙期・閑散期問わず効果的な対策です』  

【テクニック3：インターネット上の情報発信】

 最近では、物件情報をインターネット上で発信することが空室対策の大きなポイントとなりました。 しかし、単に物件情報を掲載するだけでは、競合物件との差別化はできません。  そこで、SEO対策を施し、物件の特長を強調する文章を作成することが必要です。 また、動画や360度パノラマ写真など、視覚的な部屋情報を提供することにより魅力的な物件としてアピールすることができます。  インターネット上の情報発信に力を入れることで、来店前、内見前のお客様にアピールすることができます。  

【テクニック4：リフォームや改装】

 既存の物件に手を加えることで、より魅力的な物件にすることができます。内装の改装、家具や家電の充実、設備の改善など、借手にとって魅力的な環境を整えることが大切です。 特に、築年数の古い物件には、改装やリフォームが必要となる場合があります。しかしフルリフォームやリノベーションといった100～200万円の工事をすることも必要な場合もありますが、費用に見合った収益の可能性が得られるかどうかの費用対効果をご検討いただくことが大事です。

これがあれば入居したい設備

室内洗濯機置き場

TVモニター付インターフォン

無料インターネット

温水洗浄便座

独立洗面台

オートロック

宅配ボックス

備え付け照明

高速インターネット

ガスコンロ

 最近だと10～20万円程度で行う少額リフォームが主流になっております。右の表は人気もしくはマストとなっている設備となっております。他にも「LEDシーリングライト、アクセントクロス、水栓シングルレバー」などもニーズの高く、少額リフォームできます。  また、畳の部屋をフロアタイルやクッションフロアに変更して 大きく見た目を変えることもおすすめです。  一概にリノベーションなどの大きな工事をしなくても効果的な ケースも多くあり、『ポイントで設備交換をおこなうことで 部屋の印象を変えることが可能です』