近年、賃貸物件で発生するトラブルの件数は増加傾向にあります。

国土交通省が5年に1回実施して

近年、賃貸物件で発生するトラブルの件数は増加傾向にあります。

国土交通省が5年に1回実施しているマンション総合調査では、平成25年度と30年度の調査を比較すると、トラブルがないと回答していた割合が26.9％から23.2％へと下がっています。

７割以上のマンションが何らかのトラブルを抱えており、今年公開される令和6年度の調査でも動向が注目されます。

中でも入居者間のマナーをめぐるトラブルは過去15年を振り返ると最もトラブルが多い項目となっています。

今回は入居者トラブルが多発する生活音・騒音に焦点を当て、実情と当社の事例をご紹介いたします。管理会社や所有者ができる対策についても解説します。いるマンション総合調査では、平成25年度と30年度の調査を比較すると、トラブルがないと回答していた割合が26.9％から23.2％へと下がっています。

７割以上のマンションが何らかのトラブルを抱えており、今年公開される令和6年度の調査でも動向が注目されます。

中でも入居者間のマナーをめぐるトラブルは過去15年を振り返ると最もトラブルが多い項目となっています。

今回は入居者トラブルが多発する生活音・騒音に焦点を当て、実情と当社の事例をご紹介いたします。管理会社や所有者ができる対策についても解説します。

 

【居住者間のマナーをめぐるトラブルランキング】

 

１位　生活音

入居者間のトラブルで最も多く発生しているのが、生活音のトラブルです。

具体的には足音、テレビ・オーディオ機器の音などが挙げられ、上下階だけでなく隣部屋からの生活音のトラブル事例もあります。

昨今のテレワークの増加に伴い在宅の時間増加による騒音トラブルが

発生するケースもみられるようです。

騒音トラブルが退去に繋がるケースもあるため、注意が必要です。

２位　無断駐車・無断駐輪

無断駐車については契約者同士のトラブルだけでなく、契約者以外の外部の車両が駐車されておりトラブルになることも少なくありません。

３位　ペット飼育

部屋ごとに所有者が異なる区分マンションでは、マンションの管理規約でペット飼育可能と記載があっても各部屋の契約ごとに取り決めが異なる場合がありますので特に注意が必要です。

ペット飼育に関しては入居者とのトラブルだけでなく、退去時の原状回復の

トラブルも多く見られます。

【当社で実際にあった事例と対応方法】

1.一棟管理しているマンションでの事例

入居者から、隣室が夜間に大きな音で出入りしている、また複数人で騒いでいて睡眠の妨げになっていると相談を受けました。

そこで、その日中に該当のお部屋に隣接する住民に事実確認のヒアリングを実施しました。

他のお部屋の入居者からも騒音を感じている事実を確認できたため、該当のお部屋の入居者へお電話にて直接注意喚起を行いました。

また、共用部は注意文を掲示するのと合わせて全戸へ同様の注意文をポストへ投函しました。

その結果、騒音問題は改善され、各入居者へ騒音問題の対処方法が認知されました。

2.区分管理している分譲マンションでの事例

当社で区分管理をしている分譲マンションの入居者から隣室の早朝のテレビ音がうるさく、目が覚めてしまうと指摘を受けました。

騒音を出している隣室は当社で管理をしていないお部屋の為、建物管理会社へ隣室への注意喚起と共用部分への掲示文の作成を依頼しました。

それでも改善がされないため、建物管理会社から隣室を実際に管理している業者の情報を取得し、その業者へ当社から直接注意喚起を強く要求し、騒音問題は改善されました。

まとめ

騒音問題が起きた際に大切なことは、迅速に対応する事で問題を深刻化させないこと、対応方法や経過をしっかり入居者に報告し安心していただくことです。

問題が改善されない場合には、入居者の退去につながる可能性があり、オーナー様の利益損失につながります。

また、対策として賃貸借契約を締結する際に入居者に対し、騒音問題を起こさないように事前に共同生活のルールやマナーを理解してもらうことも有効です。

 

生活音に関わらず、賃貸物件において何かトラブルやお困りごとが

ありましたら、まずは管理会社や専門機関に相談するようにしましょう。

　4月から6月は就職や進学など、新生活を始める人の部屋探しが落ち着いてくる時期です。この時期に引越しを検討しているのは、なかなか引越し先が決まらなかった人だけでなく、引越しの繁忙期を避けてじっくりと部屋探しをしたいという人が大半を占めます。そのため、引越しを検討している人の希望を叶えられる部屋かどうかが、より重要になる時期でもあります。

そこで、2023年最新の引越しで重視されていることをもとに今後の空室対策について考えていきます。

引越し経験者が重視していた条件第1位は…

「間取り・広さ」

30歳未満の引越し経験者を対象としたアットホーム株式会社の調査によると、部屋探しで最後まで重視したことは学生・社会人ともに「間取り・広さ」が1位という結果でした。調査に参加した人の現在住んでいる部屋の間取りは、学生・社会人ともに1Kがもっとも多いですが、10年前の調査結果と比較すると、ワンルームや1Kの部屋を探す人が減少傾向にあり、1LDKや2LDKの部屋を探す人が増加傾向にあります。

在宅での仕事をする社会人や自宅で授業を受ける学生が増えたこと、コロナ禍で自宅でできる趣味を見つけた人が多くいることから、広い部屋を希望して部屋探しをする人が増えていると考えられます。

第2位は学生が「通学時間」、社会人は「築年数」と続きます。通勤・通学時間を重視する人は多いものの、最寄り駅から徒歩20分以上の部屋に住んでいる人は10年前よりも増えているという結果でした。こちらも在宅での仕事やリモート化による変化のようです。　　　　　　　　　　　　　　　

アットホーム株式会社データより弊社作成

 

その他に、「セキュリティー」を重視した女性が約４割と高く、男性の約2倍という結果でした。「セキュリティー」に関しては、社会人に比べて学生で重視している人が多く、初めての一人暮らしの際に安心して暮らせる部屋を探したいという人が多いことが分かります。

引越し経験者が重視していた設備第1位は…

「バス・トイレ別」

部屋探しで最後まで重視した設備は、「バス・トイレ別」が1位でした。女性の約7割、男性は約5割の人が重視した設備で、男女で差はあるものの半数以上の引越し経験者が、お風呂とトイレが別にある部屋を希望していました。

他にも「収納スペースの広さ」は男女ともに需要があり、部屋探しの決め手になるポイントです。また、部屋探しの条件として「セキュリティー」を重視する女性が多いこともあり、「オートロック」や「モニター付インターホン」があることを重視する女性が約2割と、男性の3～4倍であることが分かりました。

 

10年前の調査結果と比較して大きく変化が見られた項目として、「インターネット無料」が挙げられます。働き方の変化や学生の授業形態の変化により、在宅で仕事をする社会人や自宅で授業を受ける学生が増えたことが要因と考えられます。

在宅での仕事や勉強を効率良く行える環境に需要があることが分かります。

 アットホーム株式会社データより弊社作成

 

最新の部屋探し事情から今できる空室対策💡

• 収納スペースを広くする

　収納場所を確保するためという理由で間取りを重視する人も多くいます。部屋自体が広くなくても、収納スペースを広げることで部屋の決め手になります。

• モニター付インターホンに変更する

セキュリティーを重視し、安全第一で部屋探しをする女性が多い傾向にあります。相手の顔を確認できるモニター付インターホンに変えるだけでも、入居を検討する人の増加に繋がります。

• インターネット無料を検討する

　在宅での仕事が普及したことで、インターネットの環境が整っている部屋は需要が高まっています。インターネット無料という設備は大きな魅力になります。

引越しを考える人が部屋探しで重視するポイントも年々変化しています。

トレンドに合わせて設備や条件を見直すことが大切です。

【概要】 ２０２３年１１月に公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が、新たな資格として賃貸住宅メンテナンス主任者を創設しました。 創設の背景として、外階段の崩落事故など命に関わる建物設備の事故が発生し、社会的問題となりました。 その中で２０２１年６月１５日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律内で「賃貸住宅の維持保全」が管理業務として定義されました。 しかし、建物の維持・保全業務について、多くの管理会社が専門の事業者に外注している場合が多く、知識不足が課題となっております。 そのため、本資格を通じて建物・設備の維持保全に係る知識を有し、オーナー様へのサービス向上を目指します。 【取得するメリット】 ・知識を有することにより、オーナー様からの質問に対し一次対応で幅広い提案が可能になります。 ・外注先等の専門家と知識レベルで同等の会話を行う事ができるようになります。 ・合格することにより学習テキストの内容をＡＩチャットボットを使用し、いつでも復習が可能になり知識の定着が可能になります。

賃貸経営を行う中で、何らかの問題に直面しているオーナー様も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、よくご相談いただくお悩みと解決策を管理会社の視点からご紹介いたします。 ケース①次の入居が決まらず、ずっと空室が続いている… オーナー様より、次の入居が中々決まらず困っているので対策を教えてほしい…という ご相談を多くいただきます。空室が長引くと家賃収入が減ることに加え、 使用していない室内は設備の劣化も早まり、空室が続く原因にもなります。 入居が決まらない主な原因として、以下の理由が考えられます。 ◆賃料や初期費用が相場よりも高い ◆周辺環境や交通の便、設備が他の物件より見劣りする ★★対策★★ 賃料は、周辺状況や直近の成約事例などを確認した上で算出することが必要です。 以前はこの賃料で入居していたからと安易に設定してしまうと、相場とかけ離れた賃料になり空室期間が延びてしまう場合がある為、競合物件の動きを把握することが大切です 駅から遠い、周辺に商店が少ない、築年数や設備が古いなどは、賃貸経営をする中で悩む要素の一つです。昨今では平均的な入居年数が短い傾向にあります。初期費用を安価に抑えることで、気軽に引越し出来る環境を作ることも大切です。入居者が無料で使えるインターネットを導入 するのも空室改善効果が高いと考えます。 ケース②賃料滞納が続いている… 賃料が滞納しているので何とかしたい…というご相談も多くいただきます。 滞納が続くと賃料収入が減る上に、長期に渡り滞納督促の対応し続けなければならない為、 早めに対策することが必要です。家賃滞納の主な理由は以下が考えられます。 ◆支払うのを忘れていた ◆収入が減って払えなくなった ★★対策★★ 支払を忘れやすい方に対しては、口座振替のご案内や事前に連絡することで解決するケースが大半ですが、収入が減って払えなくなった方に対しては、相手の状況を聞いた上で、対応していく必要があります。一方的な督促は、連絡が取れなくなったり、場合によっては夜逃げをされ、 荷物が大量に残ったまま、処分費用も負担するケースも出てきます。 数ヶ月の滞納や連絡難となった場合、個人で対応することは 非常に難しくなり、多額の費用を支払い、弁護士に依頼することも珍しくありません。そのような事態にならぬよう、賃料保証する保証会社に加入していただくことは有効であると思います。 保証会社は、未払い分の賃料保証は勿論の事、賃料全般や入居者の安否確認も行う為、安心して賃貸経営ができます。 ケース③近隣トラブルが起きている… 以前は生活習慣の違いで、近隣トラブルが発生してましたが、昨今ではコロナ禍で在宅勤務が増え、さらに在宅勤務ならではのトラブルが増加したと思います。 近隣トラブルの原因は、以下の相談を多くいただいております。 ◆生活音（話し声や足音、音楽など）がうるさい ◆バルコニーでの喫煙や共用部での電話など ★★対策★★ 人によって生活音の感じ方は異なるため、状況をしっかり把握する必要があります。 状況を確認した結果、加害者と思われる方に非が無い場合もありますので、一方的な注意喚起は避け、発生した日時や具体的にどのような音がするかなど、ヒアリングし中立な立場を保つことが大切です。入居者に通知する他に、発生頻度が多い場合には、直接注意をするなどの対策も必要です。対策を行わなかったりした場合、入居者が引越ししてしまうことに加え、次の客付けにも影響する場合もありますので、慎重に対応する必要があります。   ご紹介したケース以外にも全く想定していなかったようなトラブルも可能性があります。 トラブルの中には、比較的短期間で解決できる内容もあれば、解決まで時間や費用がかかる場合もあり、最悪の場合、訴訟に発展する場合や解決ができないケースもあります。 賃貸運営もしていく中で、このようなトラブルやお悩みは付きまとうものになり、先延ばしにしないことや適切な対応や対策を行う必要があると思います。 似たような事例はあれど、その時々の状況で対応は変化させる必要がありますが、管理会社に依頼したり、保証会社に加入していただくことで、余分な手間や時間を省くことができ、円滑な賃貸経営を行うことが出来ると思います。

賃貸物件を借りる際には、貸主の承諾が必要となります。 入居を希望する方の中でも、高齢者の入居は敬遠されることが多いというのが実情です。 令和3年版高齢社会白書によると、65歳以上の世帯のうち、持家（一戸建て）が75.6％、 持家（分譲マンション等の集合住宅）が11.8％となります。 その中で賃貸住宅の割合が8.4％となっており非常に低い水準です。 出典：内閣府 【貸主が高齢者に賃貸住宅を貸すのをためらう理由】 事故・孤独死の心配 65歳以上の1人暮らしの者の割合は増加傾向にあります。 そのため、突発的な病気や室内での事故が起こったとしても、発見が遅れてしまい亡くなってしまうケースがあります。借主が室内でなくなってしまった場合、瑕疵物件として、家賃を下げるなどの対応が必要になる可能性があり、　貸主の収入減につながるリスクが高まります。 経済力の不安 高齢者が賃貸住宅の契約が難しい理由として、収入が不安定なことが挙げられます。 65歳以上になると、仕事を定年退職して収入源が年金のみになっている場合がほとんどです。 入居審査の際は、預貯金があるかどうか、滞納することなく家賃を支払うことができるかなどを 加味するので、安定的な収入が見込めないと貸主も家賃が支払われるか不安になるため、 高齢者を断りたいと考える傾向にあります。 連帯保証人を立てられない 高齢者の中には連帯保証人になってくれる方が限られていることもあります。配偶者が亡くなられているまたはいらっしゃらない、家族の方と疎遠で頼る相手がいないなどがあり、連帯保証人を立てることができないことがあります。高齢者で連帯保証人を立てられない場合は、貸主の収入面等の不安を解消できないため、入居をためらうようになります。 【高齢者が賃貸物件を借りるためには】 連帯保証人や緊急連絡先として身内の協力を得る 近くに頼れる親族がいる場合、連帯保証人を頼んでおくと審査の不安材料を減らすことができます。 ただ、連帯保証人となる人の年齢も考慮されるので、自身の子どもや働いている身内に連帯保証人を お願いする必要性があります。他にも、親族の家の近くの物件を選ぶことで、 万が一の事態に、すぐに駆け付けられるというメリットがあり承諾を得やすいです。 家賃債務保証サービスを利用する 家賃債務保証サービスとは、入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する際に、保証会社が借主の連帯保証人に近い役割を果たす保証サービスです。連帯保証人になってもらえる身内がいない場合は、家賃債務保証を利用することが可能です。借主が賃貸借契約の期間中に家賃等を滞納した場合、保証会社が一定範囲内で立て替えます。この仕組みによって入居希望者は、連帯保証人がいなくても希望の物件が借りやすくなり、貸主も入居希望者に貸しやすくなります。 契約条件と費用を明確にする 契約書には家賃や敷金、礼金、更新料、退去時費用などの詳細が明記されています。 高齢者は費用管理が重要なため、どのような内容かをわかりやすく明記し、これらの費用や条件を　十分に理解する事で、将来的な経済負担を事前に把握する事が出来ます。 見守りサービスを活用する 見守りサービスとは、一人暮らしの高齢者を見守るサービスのことです。 サービス会社が家族に代わって安否や健康状態を確認し、緊急時にも対応してくれ孤独死の防止や万が一の事態があっても早期発見につながりやすくなります。 『訪問型、センサー型、通報型、カメラ型、対話型、配食型』などがあり、月額500～5,000円程度でサービスによっては費用が異なり上がる場合もあります。 契約は入居者本人やその家族であり、仕事や家庭の事情で連絡が取りにくい場合や、 遠方の家族にとっても有効でうれしいサービスであり、貸主からも理解は得やすくなります。 【最後に】 高齢者は、子どもの独立や配偶者が亡くなり1人暮らしになったことなどをきっかけに、 持家から賃貸へ住み替えを選択する方も多く、高齢者社会にあたり 『今後、賃貸住宅の需要は年々増加すると思われます』 今回は高齢者が賃貸を借りる際に考慮すべきポイントをご紹介させていただきました。 高齢者は金銭面や健康面などのリスクはありますが、長期入居に繋がるメリットもあり、今後の高齢社会にあたり、検討する機会が増えてくる事が考えられます。少しでも不安を解消するためにも家賃債務保証サービスや見守りサービス等の各種サービス活用と賃貸管理会社との連携をおこなう事で、 以前よりも安心して賃貸も検討出来ると思います。この機会にぜひご検討いただければ幸いです。