賃貸物件には２ハンドル混合水栓を設置されているケースが多いですが、これまでは、劣化や故障により同等品に交換するケースが大半でした。 築年数が経過した賃貸物件は、一般的に２ハンドル混合栓が多く設置されており、水と湯の２つのハンドルを操作して温度調節をするため、使いづらいと感じる方もいらっしゃいます。

【浴室｜２ハンドル混合水栓】

デメリット ハンドルを回すため、ご高齢の方から使いにくいというお声もあります。温度調節が必要な場合もあり、使いにくく感じられることもあります。

メリット 使用されているパーツがサーモスタット水栓と比べると安く、万が一水漏れがあった場合は修理費用が安いことが挙げられます。

【浴室｜サーモスタット水栓】

メリット あらかじめ温度調節をしておくことで、適温のお湯が出てきます。比較的短い時間で水から湯へと切り替わるため、節水にも効果があります。

デメリット 本体価格が２ハンドルと比較して高いことが多いです。さらに、内部で使用されているパーツの価格も２ハンドルと比べて高いため、修理費用が高くなる場合があります。

多機能シャワーヘッドを交換するメリット ●節水　●塩素除去　●水圧調整　●手元止水機能 ●美容効果　●水流切り替え

水栓のみを交換するだけでも水回りの印象が良くなり、コストパフォーマンスの良いリフォームです。 もちろん、水栓以外に、最近人気のある機能付きのシャワーヘッドの交換も水回りの印象を変えられます。シャワーヘッドのモードを変更できるもの、ミスト状に放水するモードや、止水機能付きヘッドなど様々なシャワーヘッドがございます。 一般のシャワーは水を流しっぱなしになりますので、かなりの水量を消費してしまいます。 節水できるシャワーヘッドに替えることによって、水道代が安くなり、お湯の使用量も減少になると、ガス代も節約できます。

賃貸経営を行う中で、何らかの問題に直面しているオーナー様も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、よくご相談いただくお悩みと解決策を管理会社の視点からご紹介いたします。 ケース①次の入居が決まらず、ずっと空室が続いている… オーナー様より、次の入居が中々決まらず困っているので対策を教えてほしい…という ご相談を多くいただきます。空室が長引くと家賃収入が減ることに加え、 使用していない室内は設備の劣化も早まり、空室が続く原因にもなります。 入居が決まらない主な原因として、以下の理由が考えられます。 ◆賃料や初期費用が相場よりも高い ◆周辺環境や交通の便、設備が他の物件より見劣りする ★★対策★★ 賃料は、周辺状況や直近の成約事例などを確認した上で算出することが必要です。 以前はこの賃料で入居していたからと安易に設定してしまうと、相場とかけ離れた賃料になり空室期間が延びてしまう場合がある為、競合物件の動きを把握することが大切です 駅から遠い、周辺に商店が少ない、築年数や設備が古いなどは、賃貸経営をする中で悩む要素の一つです。昨今では平均的な入居年数が短い傾向にあります。初期費用を安価に抑えることで、気軽に引越し出来る環境を作ることも大切です。入居者が無料で使えるインターネットを導入 するのも空室改善効果が高いと考えます。 ケース②賃料滞納が続いている… 賃料が滞納しているので何とかしたい…というご相談も多くいただきます。 滞納が続くと賃料収入が減る上に、長期に渡り滞納督促の対応し続けなければならない為、 早めに対策することが必要です。家賃滞納の主な理由は以下が考えられます。 ◆支払うのを忘れていた ◆収入が減って払えなくなった ★★対策★★ 支払を忘れやすい方に対しては、口座振替のご案内や事前に連絡することで解決するケースが大半ですが、収入が減って払えなくなった方に対しては、相手の状況を聞いた上で、対応していく必要があります。一方的な督促は、連絡が取れなくなったり、場合によっては夜逃げをされ、 荷物が大量に残ったまま、処分費用も負担するケースも出てきます。 数ヶ月の滞納や連絡難となった場合、個人で対応することは 非常に難しくなり、多額の費用を支払い、弁護士に依頼することも珍しくありません。そのような事態にならぬよう、賃料保証する保証会社に加入していただくことは有効であると思います。 保証会社は、未払い分の賃料保証は勿論の事、賃料全般や入居者の安否確認も行う為、安心して賃貸経営ができます。 ケース③近隣トラブルが起きている… 以前は生活習慣の違いで、近隣トラブルが発生してましたが、昨今ではコロナ禍で在宅勤務が増え、さらに在宅勤務ならではのトラブルが増加したと思います。 近隣トラブルの原因は、以下の相談を多くいただいております。 ◆生活音（話し声や足音、音楽など）がうるさい ◆バルコニーでの喫煙や共用部での電話など ★★対策★★ 人によって生活音の感じ方は異なるため、状況をしっかり把握する必要があります。 状況を確認した結果、加害者と思われる方に非が無い場合もありますので、一方的な注意喚起は避け、発生した日時や具体的にどのような音がするかなど、ヒアリングし中立な立場を保つことが大切です。入居者に通知する他に、発生頻度が多い場合には、直接注意をするなどの対策も必要です。対策を行わなかったりした場合、入居者が引越ししてしまうことに加え、次の客付けにも影響する場合もありますので、慎重に対応する必要があります。   ご紹介したケース以外にも全く想定していなかったようなトラブルも可能性があります。 トラブルの中には、比較的短期間で解決できる内容もあれば、解決まで時間や費用がかかる場合もあり、最悪の場合、訴訟に発展する場合や解決ができないケースもあります。 賃貸運営もしていく中で、このようなトラブルやお悩みは付きまとうものになり、先延ばしにしないことや適切な対応や対策を行う必要があると思います。 似たような事例はあれど、その時々の状況で対応は変化させる必要がありますが、管理会社に依頼したり、保証会社に加入していただくことで、余分な手間や時間を省くことができ、円滑な賃貸経営を行うことが出来ると思います。

賃貸住宅市場においては、繫忙期と閑散期があります。 春と秋には新生活準備が活発になるため、多くの空室が供給され、大勢の入居希望者が部屋探しを始めます。この時期は、賃貸住宅を扱う不動産業者は活況となり、繁忙期と言われています。 一方で、閑散期とは繁忙期以外の期間を言いますが、特に5月のゴールデンウィーク明けから9月までの間、解約が減るため空室の供給が減少し、また部屋探しの需要も少なくなります。 今まさに閑散期と呼ばれる時期ですが、空室対策は基本に立ち返った施策をとることが大切です。満室稼働に向け、重要ポイントを3つ紹介していきます。

• 募集条件を変更する

空室期間が長ければ長いほど、オーナー様にとって損失が大きくなっていきます。賃料設定を高くしていても、入居申込みが来なければ意味がありません。現在の募集条件で決まらない場合は、賃料の減額やウェイトの調整など、様々な工夫をすることが必要です。 そのため、賃料相場の把握がとても重要です。当社では定期的に募集物件近隣の類似物件と比較し、必要に応じて部屋探しを行うお客様が比較的「お得」に感じる条件の変更提案を行っています。 しかし、「家賃を下げる」方法は、空室対策としては有効ですが、毎月の収入が減ることになり、長期的に見て大きな収入減に繋がってしまうため、オーナー様にとってはできれば避けたい方法です。 そこで「初期費用を抑える」ことで入居者とオーナー様の双方にメリットをつくることができます。初期費用とは、敷金、礼金やルームクリーニング代、保証会社の保証料、家財保険代などの、入居契約の際に入居者が支払う費用のことです。 初期費用を抑えることで、入居者の契約時のコスト負担が少なくなり、また、オーナー様にとっても、賃料を下げるよりも長期的な収入減にもならず、負担も抑えることができるるため、双方にとってメリットのある対策方法です。

• 設備の見直し

繁忙期は、部屋を探している人が多いこともあり、相場よりも多少賃料設定が高い場合や設備が古い場合でも、早い者勝ちの状態になりがちです。一方で閑散期は部屋を探す人が少なく、早く入居物件を決める必要がなくなるため、どの物件にするかをじっくりと時間をかけて検討する方が多くいます。 だからこそ、他の物件との差を付けるためには、部屋に対してどれだけ良いイメージを持ってもらえるのかが、非常に大切です。 例えば、独立洗面台やモニター付きインターホン、インターネット無料などは、「人気の設備ランキング」でも上位に入る設備です。また、3点ユニットバスを風呂トイレ別にするなどの規模の大きいリノベーションを検討することもひとつの手段です。 閑散期である今の時期にこそ、設備の見直しをして他の物件との差を付けることで、空室を防いでいくことが有効です。

• 入居ターゲットの見直し

閑散期において、競合物件と同じような物件では、空室が多い中で差別化ができません。 入居ターゲットの見直しという方法は、ペットを飼いたい入居者や増加傾向にある外国人労働者、高齢者など、ターゲットを絞るという方法です。入居者の幅を広げることで、賃料を下げることやリノベーションの費用をかけずに空室対策が可能です。 ペット飼育を希望の方は物件の立 地が多少良くない場合でも申込の可能性が高くなり、長期入居にも繋がりやすい傾向にあります。マンションの規約で飼育可能な場合は、原状回復を見据えて敷金を増額したり、ペットと入居した際のルール作りを行うことで受け入れしやすくすることが可能です。 外国人や高齢者の方々に貸すことに不安に感じるオーナー様もいらっしゃるかと思いますので、安心して貸す方法についてもご紹介していきたいと思い ます。 外国人対応可能の保証会社を利用することによって、コミュニケーションを取りやすくし、トラブルが発生しないよう事前対策をとることができます。また、管理会社に中国語や英語を話せるスタッフが在籍していれば、外国人の方も安心して入居していただけます。 高齢者の方の場合は、見守りサービスなどの安否確認のできるオプションに加入していただくことによって、孤独死のリスクを抑えたり、万が一何かあった場合の発見の遅れを防ぐことが可能です。 【最後に】 閑散期での早期成約を目指したポイントをご紹介しました。 中にはコストのかかるものもありますので、空室物件の現状をしっかりと把握した上で、かかる費用と成約後に得られる収入のバランスを見ながらより良い賃貸経営を行っていただければと思います。 また、新しい入居者にも長く住んでいただくことが一番の空室対策です。日頃からトラブルがないか、設備に不具合がないかといった入居者目線での気配りも重要です。オーナー様が入居者と直接やり取りされる場合や間に賃貸管理会社が入る場合も、問題を後回しにせず即座に対応できるように備えましょう。

賃貸物件オーナーにとって満室経営は至上命題です。しかし、繁忙期の転勤シーズンであっても空室が埋まらないという問題を抱えるオーナーは少なくありません。そこで、今回は実際に満室経営を実践しているオーナーの、繁忙期で空室を埋めるための『実践テクニック』を紹介します。

【テクニック1：競合物件の分析】

 競合物件とは、同じような条件の物件が周辺に複数ある場合を指します。 自分の物件がなぜ選ばれないのかを考えることで、 改善点を見つけることができます。  例えば、同じような築年数、設備や間取りで家賃が安い物件がある場合、家賃の見直しをすることも考えられます。また、立地条件が劣る場合は、物件自体の魅力を高める工夫が必要です。  競合物件を分析し、『改善点を見つけることで、入居者から選ばれる物件になることができます』   

【テクニック2：初期費用の負担】

 引越するには多くの費用がかかります。 オーナーによっては入居者の負担を軽減するために、 引越する際の初期費用を提供することがあります。 このような援助により、空室を埋めることができます。  また、賃貸借契約にかかわる初期費用の初回保証料や家財保険料を、 オーナー自身で負担することで入居者の負担金額が軽減されて、 これにより、借主の物件を契約する際にかかる費用が少なくなり、入居促進につながります。   入居者にとっての魅力的な物件にするために、敷金・礼金無しは魅力的です。 こちらも入居者が物件に契約する際の費用を減らし、入居することができます。 『繁忙期・閑散期問わず効果的な対策です』  

【テクニック3：インターネット上の情報発信】

 最近では、物件情報をインターネット上で発信することが空室対策の大きなポイントとなりました。 しかし、単に物件情報を掲載するだけでは、競合物件との差別化はできません。  そこで、SEO対策を施し、物件の特長を強調する文章を作成することが必要です。 また、動画や360度パノラマ写真など、視覚的な部屋情報を提供することにより魅力的な物件としてアピールすることができます。  インターネット上の情報発信に力を入れることで、来店前、内見前のお客様にアピールすることができます。  

【テクニック4：リフォームや改装】

 既存の物件に手を加えることで、より魅力的な物件にすることができます。内装の改装、家具や家電の充実、設備の改善など、借手にとって魅力的な環境を整えることが大切です。 特に、築年数の古い物件には、改装やリフォームが必要となる場合があります。しかしフルリフォームやリノベーションといった100～200万円の工事をすることも必要な場合もありますが、費用に見合った収益の可能性が得られるかどうかの費用対効果をご検討いただくことが大事です。

これがあれば入居したい設備

室内洗濯機置き場

TVモニター付インターフォン

無料インターネット

温水洗浄便座

独立洗面台

オートロック

宅配ボックス

備え付け照明

高速インターネット

ガスコンロ

 最近だと10～20万円程度で行う少額リフォームが主流になっております。右の表は人気もしくはマストとなっている設備となっております。他にも「LEDシーリングライト、アクセントクロス、水栓シングルレバー」などもニーズの高く、少額リフォームできます。  また、畳の部屋をフロアタイルやクッションフロアに変更して 大きく見た目を変えることもおすすめです。  一概にリノベーションなどの大きな工事をしなくても効果的な ケースも多くあり、『ポイントで設備交換をおこなうことで 部屋の印象を変えることが可能です』

今年も忙しい繁忙期がやってきます。近年は賃貸物件での原状回復費用を巡ってトラブルが多発しています。繁忙期が始まる前に是非知っていただきたいのが、原状回復の費用負担割合についてです。いくつか事例を紹介させていただき繁忙期をトラブルなく乗り越えましょう。 原状回復とは 国土交通省のガイドラインでは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしております。   ＜原状回復のガイドラインってなに？＞ 国土交通省がトラブルを未然に防止するために作った原状回復の費用負担の在り方について、妥当と考えられる一般的な指導方針です。2020年の民法改正後は、賃借人負担となる原状回復費用の負担のあり方等を示したガイドラインを法律上のルールとして明文化しました。ガイドラインは今に至るまでに2004年と2011年の2回見直され、2020年4月の民法改正に併せて変更されました。具体的には、以下の3点について明記されています。

• 賃借人は賃借中の損傷について原状回復義務を負う
• 通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負わない
• 賃借人に帰責事由がない損傷については、原状回復義務を負わないこと

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と考えている方が多いのではないかと思いますが、実は「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入居時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、退去時の費用負担を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの適切な対応をとることが、トラブル防止には有効であると考えられます。 ※わざと傷をつけたり、うっかり物を落として傷や汚れがついてしまったり、賃借人が掃除をしないなど、賃借人の故意、過失により発生した修繕は賃借人負担だと覚えておきましょう。 クロスの日焼けによる色あせは経年劣化ですが、民法改正前はクロスの張替え代を賃借人へ請求する管理会社もありました。改正後は通常使用や経年劣化による修繕箇所は賃借人は直さなくても良いと明記されています。家具の設置による床への家具痕、テレビなど家電周辺の壁に見られる電気焼けも同様に通常使用の範囲である為、賃貸人の負担となります。 賃借人が毀損した内装・設備の耐用年数　　   また 賃借人の故意過失等による損耗であっても、法律で定められた「耐用年数」を考慮しないといけません。 例えば「クロスの耐用年数は6年間」と定められていますが、これは「クロスの価値は6年かけて徐々に無くなっていき、6年後以降は価値が無くなるという事です。仮に3年後のクロスの価値は本来の50％、6年後の価値は0％（会計上は1円）になります。 例えば、故意過失で破られたクロスの修繕費用が5万円だった場合でも、賃借人が3年間入居していた場合、賃借人負担は50％の2.5万円になります。6年以上住んでいた場合は、原則請求出来ません。しかし、工事代については賃借人に請求できる場合もあります。 まとめ 通常損耗、経年劣化については、原則賃貸人負担ですが、改正民法の原状回復の規定は任意規定であるため、民法と異なる特約も認められます。ただし、その場合、賃借人が負担する通常損耗の範囲を具体的に説明し、賃借人がそれを認識した上で合意することが必要です。但し、賃借人にとって不利な特約を定めることは「消費者の利益を一方的に害するもの」として無効にされる可能性がある為、オーナー様は認識しておく必要がございます。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を一読いただき、敷金と原状回復について理解を深めることがトラブル防止に繋がります。なお、原状回復義務の有無に関しては、個別具体的な事情により判断が必要になる為、判断に迷ったら、不動産会社へ相談しましょう。