管理委託と自主管理、自分に合った物件管理はどれ?両者の特徴から比較

成功事例

物件管理

賃貸経営を長く続けていくためには、適切な管理が必要不可欠です。

管理方法には管理を不動産会社に委託する管理委託と、オーナー自身が管理全般を行う自主管理があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

オーナーはどのような基準で管理委託と自主管理を選べばよいのでしょうか。

今回は管理委託と自主管理それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、向いている管理方法についてご紹介します。

1.管理委託のメリット・デメリット

自主管理

管理委託とは、賃貸物件の管理を専門にする不動産会社へ管理業務全般を委託する管理方法です。

物件の清掃や修繕などの設備管理、入退去といった事務手続き、家賃の受け取りや督促、オーナーへの入金などの決済業務まで幅広い業務を委託します。

1)管理委託のメリット

管理委託によりオーナーが得られるメリットのひとつが、管理業務から離れられる点です。

管理業務は入居者との金銭のやりとりや物件の状態維持、クレーム処理など幅広い対応が求められるため、管理に関する知識と経験が問われます。

時には法的な知識が必要になることもあり、オーナー自身による解決が難しいケースも。

管理会社を利用すれば、オーナーは重要な相談ごとがある時以外は、ほぼレポートを受け取るだけで済み、煩雑な管理業務から離れることが可能です。

また、管理を委託した物件に足を運ぶ必要が無くなるため、遠方の物件も扱えるようになります。

管理に手間を掛けることなく賃貸経営を続けられるため、無理なく家賃収入を得ることも期待できるでしょう。

2)管理委託のデメリット

管理会社に管理業務を委託する場合には、手数料を支払う必要があります。

自主管理では払う必要のない費用が発生する点は、デメリットとして捉えることもできるでしょう。

一般的な手数料の相場は、賃料の3~5%程度とされています。

また、管理会社によっては十分な経験やノウハウがなく、期待する管理業務を行ってくれない場合があります。

賃料の5%を支払っているのに管理が行き届かず、入居者から不評を買ってしまうこともあるでしょう。

管理の委託先を後から変更することも可能です。

しかし、手続きには時間や手間がかかるだけでなく、十分な引き継ぎが行われないケースもありますので、最初の委託先を選ぶ際には口コミや実績を十分に吟味する必要があるでしょう。

2.自主管理のメリット・デメリット

自主管理

自主管理は、オーナー自身が自ら管理業務を行う管理方法です。

手間はかかりますが、オーナー自身が物件に深く関わることにより生まれるメリットを享受しやすくなります。

1)自主管理のメリット

管理会社に支払う委託料が発生しない点は、自主管理のわかりやすいメリットといえるでしょう。

管理手数料が賃料の5%である場合、家賃10万円の部屋が10室ある物件なら毎月5万円、年間で60万円を支払う必要があります。

自主管理ではこの出費がなくなりますので、手元に多くのお金を残せるでしょう。

また、オーナーの経営方針によっては、住民との接点を多く作れる点もメリットと捉えられます。

住民から直接意見をもらうことで問題に対処しやすくなるだけでなく、住民側からの協力も得やすくなるため、退去率が低い住みやすい物件が作れるかもしれません。

2)自主管理のデメリット

自主管理はオーナーの意思を反映させやすい反面、さまざまな管理業務に自ら対応しなければならないため、大変手間がかかります。

工事の手続きや手配などが必要で、専門的な知識が求められる場合もあります。

十分な知識を持たないまま自主管理を続けた結果、物件の老朽化が早まるといったリスクが発生するのは十分に考えられるでしょう。

 

また、賃貸経営につきもののトラブルは365日いつ起きるかわかりません。

賃貸経営を専業にしているオーナーならばいつでも対応できるかもしれませんが、不動産投資目的で物件を保有している副業オーナーには対応が困難です。

なんらかの問題が数日間も放置されることが続いてしまうようなら、住民は住み心地の悪さを感じ、退去率が上がってしまうかもしれません。

3.管理委託と自主管理、どちらが向いている?

管理委託と自主管理で迷う

管理委託と自主管理はそれぞれ一長一短があり、どちらか一方が必ず優れているとはいえません。

オーナーの方針や経営状態によって適している管理方法は異なるため、自身が望む賃貸経営に適した管理方法を選択しましょう。

1)管理委託が向いている人

物件の管理に手間暇をかけたくないかけられないというオーナーは、管理委託が向いているといえるでしょう。

管理委託の場合、管理手数料を支払う必要こそありますが、オーナーは管理に手を出す必要がほとんどありません。

「限られた時間を管理業務以外に使いたい」「管理に専念する時間的な余裕が持てない」「管理業務からの精神的圧力を避けたい」と考える場合は、管理委託を利用するとよいでしょう。

 

また、遠方にある物件の賃貸経営で収益を得る不動産投資は、管理委託の利用が必須です。

オーナー個人では、リーシングを依頼できる業者のネットワークなど情報を全て把握するのは困難ですので、地域を知る管理会社への委託が望ましいでしょう。

2)自主管理が向いている人

自主管理は管理業務に十分な時間をかける必要があることから、賃貸経営を専業にできるオーナーに向いている管理方法だといえます。

物件数をあまり増やさず、自身の管理が行き届く範囲でのみ経営する方針なら、自主管理でもトラブルに対応できるでしょう。

住民とのコミュニケーションを楽しみたいオーナーも、自主管理向きといえそうです。

例えば、マルシェやイベントの開催など、地域コミュニティを醸成する場として所有する賃貸住宅を活用し、住民同士や地域住民との活発な交流を望むなら、オーナー自身が賃貸経営に深く関わり、楽しみながら人間関係を構築するのが理想的です。

まとめ

オーナーの手間暇がかからない一方で管理手数料が掛かる管理委託と、ローコストでオーナー自身が全ての管理を対応する自主管理。

どちらの管理が適しているかは、オーナーが賃貸管理に求めるものによって異なるため、目的にあった管理方法を選択しましょう。

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監修者
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
賃貸仲介と管理の両方を知る在籍10年超のベテラン!入居中のトラブルや滞納のお悩みなどあらゆる難題に手腕を発揮。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・損害保険募集人一般【不動産業界歴】15年

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