「マンションを貸したい！」自宅を賃貸にする方法と注意点を解説

転勤などの理由で、持ち家を離れなければならない可能性がある場合、不在期間中に自宅をどのように扱うか悩んでしまうこともあるでしょう。

不在期間が短ければ、誰も住まない状態のまま維持することもできますが、長期間の不在になると室内や設備の劣化が心配です。

そんな悩みを解決できるのが、不在期間中だけ自宅を賃貸に出す方法です。

今回は、自宅マンションを賃貸に出す方法とその場合の注意点についてご説明します。  

1.自宅マンションは賃貸に出せる？

賃貸経営というと、賃貸専用の物件を他人に貸し出すイメージをお持ちの方が多いかもしれません。

しかし、使用しなくなった自宅を賃貸に出すことも可能です。   賃貸経営には資格も必要ありません。

そのため、何らかの事情で使用しなくなった家を所有している場合は、第三者に貸し出すことができるのです。

自宅マンションを貸し出せば、賃貸期間中は家賃収入を得られ、さらに人が生活することで室内や設備の老朽化を抑えられるといったメリットがあります。

2.自宅マンションを賃貸に出すときの流れとは

自宅マンションを貸す手順はそれほど複雑なものではありません。

管理会社に管理を委託し、自宅マンションを貸し出す場合の一連の流れをご紹介します。

1)不動産会社に家賃査定を依頼し、管理委託契約を結ぶ

まず、賃貸管理を行っている不動産会社を探し、複数の会社を選んで家賃の査定を依頼します。

家賃査定とは、自宅マンションを賃貸に出す場合にどのくらいの家賃で貸すことができるのか、家賃を算出してもらうことです。

不動産会社によって提供している管理業務の内容や管理手数料は異なります。

家賃査定時には、サービス内容や管理手数料なども比較しながら、安心して自宅マンションの管理を依頼できる会社と契約を結びましょう。

管理会社の担当者を変えたい…。その手順と良い担当者の見分け方とは

2)募集条件を決定し、入居者募集を開始する

オーナーと入居者が結ぶ賃貸借契約の方法には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。

転勤期間中など、不在の間だけ自宅マンションを賃貸に出したい場合は、賃貸期間を限定して貸し出しができる定期借家契約が向いています。

  一方、期間を限定せずに貸し出す場合には、一般的な賃貸物件と同じように普通借家契約を利用します。

賃貸借契約の方法や家賃、敷金・礼金の額、ペット飼育の可否など入居者募集にあたっての細かな条件を決定したら、入居者の募集を開始します。

3)内見と賃貸借契約の締結、賃貸スタート

入居希望者が内見後、募集条件に合意したら、入居の申し込みが行われます。

管理会社や家賃保証会社などで入居審査が行われ、入居希望者の家賃支払い能力などが審査されます。

入居審査で問題がなければ賃貸借契約を締結します。 入居日が決定したら鍵を引き渡し、賃貸スタートです。

3.自宅マンションを貸す際の7つの注意点

自宅マンションを貸すこと自体は、難しくはありません。

しかし、自宅マンションを貸す際には、トラブルを避けるためのいくつかの注意点があります。

1)目的に合った契約方法を選ぶ

前述したように、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。

普通借家契約では、正当な事由なく、オーナー側から契約を終了させたり、契約更新を拒絶したりすることはできません。

したがって、普通借家契約は入居者が希望する限り契約期間を延長し、同じ物件に住み続けられるという契約方式です。

  一方、定期借家契約はあらかじめ契約期間を定め、契約期間が満了することで契約が終了する契約方法です。

転勤などの理由で、不在の間だけ自宅マンションを貸したい場合に普通借家契約を結んでしまうと、帰任後に自宅マンションに住めなくなってしまう可能性があります。

定期借家契約はオーナー側にとっては期間限定で貸し出せるというメリットがありますが、居住できる期間が限定されていることは入居者にとってはデメリット。

そのため、定期借家契約の場合、普通借家契約に比べて家賃を低く設定しないと入居者を獲得しにくくなります。

自宅マンションを賃貸に出す場合は、賃貸に出す目的に合わせて最適な契約方法を選ぶようにしましょう。

2)賃貸管理会社を選ぶ際には複数の会社に依頼する

家賃査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼しましょう。

管理会社によって管理手数料や提供するサービスの内容は異なります。

管理手数料が安い会社の場合、提供しているサービスが手薄なこともありますので、手数料の額だけで管理会社を決定するのは危険です。

査定の通りに必ず入居者が見つかるというわけではありません。

高いy家賃査定額を提示する会社の方が魅力的に映る場合もありますが、入居者が見つからず空室期間が長期化するリスクがあります。

家賃査定を依頼する際には、なぜその額を提示したのか、提示額の根拠を確認し、納得できる家賃を提示する会社を選ぶことが大切です。

賃貸物件の家賃設定「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」を徹底解説

3)賃貸中にも費用は発生する

賃貸期間中は、家賃収入を得られます。 しかし、家賃のすべてが手元に残るわけではありません。

賃貸期間中は、主に次のような費用が発生することを覚えておきましょう。

賃貸に出している間もマンションの所有者であることに変わりはありません。

したがって、管理費修繕積立金や固定資産税も継続して支払う必要があります。

尚、入居率99.0%(2024年10月1日現在)の当社ランドネットでは空室時の賃貸管理手数料は無料。

更にオプションプランにはなりますが、退去時の原状回復費用も当社負担のサービスがあります。

是非一度、料金プラン表をご覧になって検討していただけると幸いです。

4)マンションの状態によってはリフォームが必要なことも

賃貸物件への入居を希望する人は、室内のきれいさを重視する傾向にあります。

そのため、自宅マンションの状態によっては、入居者を集めにくい可能性があり、そのような場合はリフォームを検討する必要も出てきます。

ただし、リフォームには費用がかかりますので、リフォームが必要な場合であっても、管理会社と相談しながら工事内容を決めましょう。

5)住宅ローンが残っている場合は金融機関に相談が必要

住宅ローンはローン契約者や親族が住む家を取得する際に、金融機関が行う融資です。

自宅マンションを賃貸に出す場合は、収益を目的とした物件とみなされるため、住宅ローンが残っている物件をそのまま賃貸に出すことはできないのです。

尚、やむを得ない事情の場合は、住宅ローン利用中のマンションであっても賃貸に出せるケースがあります。

住み替え等の理由で、住宅ローン利用中のマンションを賃貸に出す場合は、住宅ローンの残債を返済するか、事業用ローンへの借り換えを行う必要があります。

事業用ローンは住宅ローンよりも金利は高くなりますので、注意が必要です。

いずれの場合も住宅ローン利用中のマンションを賃貸に出す場合には、住宅ローンの融資を受けている金融機関に相談が必要となります。

6)住宅ローン控除は受けられない

住宅ローン控除の適用期間中に自宅マンションを賃貸に出すと、賃貸に出している期間は住宅ローン控除を受けることができません。

住宅ローン控除は居住用の住宅の建築や購入費用を対象とした税額控除の制度です。

自宅として使用している場合は住宅ローン控除が適用されますが、賃貸に出し、家賃収入を得ている場合は控除適用期間内であっても居住目的という要件から外れてしまいます。

ただし、賃貸期間を終えた後にまだ住宅ローン控除の適用期間が残っている場合は、必要な手続きを行うことで再度住宅ローン控除の適用を受けることができます。

その場合、住宅ローン控除が再適用となるのは、賃貸が終了した年の翌年からになります。

7)確定申告が必要になる

自宅マンションを賃貸に出すと、家賃収入が得られます。 賃貸経営によって得られた収入の合計から必要経費を差し引いた額を不動産所得といいます。

会社員の場合、給与所得以外の不動産所得や事業所得・雑所得の合計が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要です。  

確定申告とは1年間の所得の額と所得税の額を申告し、所得税を納付する手続きのことです。

自宅マンションを貸し出す場合はアパート経営の確定申告ガイド【必要経費と申告手順】を参考にしてみてみると良いでしょう。

まとめ

自宅マンションを賃貸に出す場合の流れをご紹介しました。

自宅マンションを賃貸に出す場合は、賃貸の目的に合わせた契約方法を選び、適切な家賃で入居者を募集することが大切です。

賃貸期間中はさまざまな管理業務が発生します。

オーナー自身が管理を行う方法もありますが、転勤で自宅マンションから離れた場所に住む場合や仕事を持っている方の場合は管理会社に管理業務を委託した方が安心です。

賃貸管理会社によって提供しているサービスの範囲や管理手数料は異なります。

複数の会社に家賃査定を依頼し、その際にサービスの内容や管理手数料の額、提案された家賃査定の額とその算出根拠などをしっかり確認できる管理会社を選ぶようにしましょう。