サブリースを解約する方法を解説!後悔しないオーナーの心得とは?
貸したい

サブリース契約は、空室時にも家賃収入を得られるため、リスクの低い賃貸経営を可能にします。
一方で、家賃減額や解約時に高額な違約金が発生するなど、注意も必要です。
中には「サブリース契約を解約したい」と考えるオーナーも少なくありません。
そこで本記事では、サブリースの解約方法を解説します。
1.サブリースとは?
サブリースとは、不動産会社がオーナーの賃貸物件を一括して借り上げ、それを入居者に転貸する契約形態を指します。
たとえ空室でもオーナーは不動産会社から一定の家賃を受け取ることができ、賃貸経営の手間が軽減される仕組みです。
1)仕組み
- 不動産会社とオーナーが契約締結
- 不動産会社が入居者募集・家賃回収・クレーム対応・修繕を代行
- 入居者の有無に関わらずオーナーは保証家賃が受け取れる
サブリースの場合、まず不動産会社とオーナーが契約を締結し、保証される家賃額が決まります。
次に、不動産会社が入居者を募集。
契約後は家賃回収やクレーム対応、物件の修繕を代行します。
入居者の有無に関わらず不動産会社が保証賃料をオーナーに支払うため、空室リスクの低い管理形態だと言えるでしょう。
2)よくあるトラブルとリスク
家賃減額請求
物件の老朽化や市場変動を理由に、サブリース契約時に提示された家賃が減額されるリスクがあります。
「家賃の見直し条件」と契約書に記載されている場合、後から不動産会社とのトラブルに発展するかもしれません。
サブリース会社から家賃が振り込まれない
サブリース会社が経営難に陥り、オーナーに家賃が振り込まれないまま倒産になる事態が実際におきました。
空室でも家賃を保証してくれるメリットがある一方で、サブリース会社自体の経営悪化を引き起こすリスクもあります。
解約にともない高額な違約金が発生
サブリース契約は通常、10〜30年の長期契約です。
オーナーの都合で契約を終了する場合、サブリース会社が見込んでいた収益が損なわれるため、違約金が発生することがあります。
違約金の金額は、保証家賃の数カ月分だったり、残りの契約期間に応じて損害額が算出されるケースも。
また、「高すぎる」と感じたら、不当に請求されているかもしれません。
その際は、弁護士など専門家に相談するのがおすすめです。
2.なぜ「サブリースは解約できない」と言われるのか?
サブリース契約は、解約できます。
しかし、「サブリースは解約できない」という声を聞いたことがあるオーナーも少なくないはずです。
どういう理由でそのような口コミが広まったのかを解説します。
1)制約が厳しい
サブリース契約は10〜30年の長期契約で、途中解約を制限する条項が含まれている場合があります。
また、途中解約で高額な違約金が発生するため、実質的に解約が難しいと感じられることがあるようです。
2)サブリース会社の主張
サブリース会社はオーナーとの契約を維持することで収益を確保しています。
収益を確保し続けるために、一部のサブリース会社が解約を申し出たオーナーに対し、「契約上解約はできない」と主張する場合があるようです。
3)オーナー側の誤解
「解約には違約金が必要」=「解約できない」と誤解しているケースも少なくありません。
オーナーが契約内容を曖昧に理解しているのも一因だとされています。
3.サブリース解約の流れと手順
サブリースを解約する場合、契約内容を理解し、慎重に手続きを進めることが重要です。
以下では、解約の手順とポイントを解説します。
1)サブリース契約書を確認する
まずは契約書の内容を確認しましょう。
確認すべきポイントは4つです。
- 解約条件:解約できる条件や解約可能な時期が記載されています。
- 通知期限:「解約する〇ヵ月前に通知する」などの取り決めがある場合もあります。
- 違約金の有無:違約金が発生する場合、その金額や計算方法を確認しましょう。
- 更新条件:自動更新または都度更新かを確認し、解約のタイミングを計りましょう。
2)解約通知書をサブリース会社に送付する
解約通知書を作成し、解約の意思をサブリース会社に伝えましょう。
解約通知書のポイントは3つです。
- 内容:契約解除の意思表示・解約希望日・物件情報を明記しましょう。
- 送付方法:通知の事実を証明できる「内容証明郵便」を使用するのがおすすめです。
- 通知期限:契約書で指定されている期限を遵守しましょう。
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解約通知書
サブリース契約解除の申し入れ
○○株式会社
ご担当者様
私は、貴社との間で締結したサブリース契約について、以下の理由により契約解除を申し入れます。
物件住所:○○○○
契約解除希望日:○○年○○月○○日
契約内容に基づき、解除手続きのご対応をよろしくお願いいたします。
氏名:○○○○
連絡先:○○○○
日付:○○年○○月○○日
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3)サブリース会社と交渉し解約を目指す
解約手続きの中でサブリース会社との交渉が必要になる場合があります。
交渉のポイントは2つです。
- 違約金の減額:提示された違約金が高額な場合、減額交渉を行いましょう。その際、弁護士など専門家に相談するのも賢明です。
- 解約タイミングの調整:サブリース会社側の事情を考慮し、解約のタイミングを調整することで合意を得やすくなります。
4)新しい賃貸管理会社と管理委託契約を結ぶ
サブリースを解約したら、新しい賃貸管理会社と管理委託契約を結びます。
賃貸管理会社を利用すべきポイントは2つです。
- 入居者募集・家賃回収・賃貸中のクレーム対応など一連の管理業務を代行できます。
- 空室時は家賃収入を得られないが、サブリースよりも安い手数料で管理委託できます。
5)賃貸借契約書を巻き直す
サブリース契約が解約されると、入居者との賃貸借契約がサブリース会社からオーナーに引き継がれる必要があります。
以下は、まき直しの流れです。
- 解約と新契約締結の通知を入居者へ送付します。
- オーナー名義で新たに賃貸借契約書を作成します。
- 家賃や契約条件を再設定し、入居者の合意を得ます。
4.サブリース解約のメリット5選
サブリースの解約には、賃貸経営におけるメリットがあります。
オーナーにとってのメリットを5つ解説しましょう。
1)収益性の向上
サブリース契約では、オーナーが受け取る保証賃料が家賃の80〜90%に設定されているのが一般的です。
手数料相場が5%と言われている一般の管理委託と比べて、オーナーの負担が大きくなります。
そのため、サブリース契約の解除は、家賃収入のアップにつながり、収益性の向上が期待されます。
2)柔軟な賃料設定が可能
サブリース契約は、物件の運営主体が不動産会社となり、オーナーが賃料を設定するのが難しい仕組みです。
一方、解約後は新しい管理会社を利用したとしても、一般の管理委託であれば賃貸管理の決定権はオーナーにあるため、柔軟な賃料設定が可能になります。
立地するエリアが人気になれば賃料を上げたり、反対に空室が長期化している場合は賃料を下げるなど、状況に適した対応が講じられるようになるでしょう。
3)物件の資産価値が向上
サブリース契約中は、運営主体となる不動産会社の基準で最低限度の修繕や管理しか行われない場合があります。
解約後はオーナー自身の判断で室内リフォームや外壁塗装を行い、物件の資産価値を高めることが可能です。
4)売却しやすくなる
サブリース物件は、賃料収入が固定され収益性が低いほか、物件購入者とって引継ぎ条件がネックになるため、売却が難しいケースも少なくありません。
解約後は賃料設定など購入者が運営方針を決められるため、売却しやすくなります。
5)空室対策など賃貸経営の経験値が積める
サブリース契約は不動産会社が物件の運営主体となるため、良くも悪くもオーナーは賃貸経営を丸投げできます。
解約後は、新しい管理会社と空室対策やトラブル時の対応について相談しながら賃貸経営を進めていくため、オーナーとしての経験値が高まっていくでしょう。
5.サブリースで後悔しないために!
サブリース契約は家賃収入が途絶えるリスクを回避できる一方で、解約したくても高額な違約金が発生するなど、後悔の原因になる場合もあります。
サブリースを賢く利用し、後悔しないオーナーの特徴を解説します。
1)契約内容を十分に理解する
契約内容を十分に理解し、不明点を残さないことが重要です。
保証賃料
保証賃料が市場家賃の何%に設定されているかを確認しましょう。
減額交渉の条件や頻度が記載されているかを確認しましょう。
契約期間
長期固定型または自動更新型なのか契約期間を確認しましょう。
解除可能なタイミングや解約の条件を把握しましょう。
違約金
オーナー都合で解約する場合の違約金について、金額や計算方法を明確にしましょう。
弁護士や不動産の専門家に契約書を見てもらい、不利な条件が含まれていないかを確認しておくことが有効です。
2)サブリース会社の信頼性を確認する
サブリース会社の信頼性については、財務状況を見て確認するようにしましょう。
経営状況
サブリース会社の財務状況や経営基盤が安定しているかを確認しましょう。
実績豊富な大手企業または信頼できる地域密着型の地場企業かを把握しましょう。
評判や口コミ
他のオーナーからの口コミなど、会社の評判をリサーチしておきましょう。
契約の柔軟性
家賃減額や解約時の対応について柔軟に応じてくれるかを確認しましょう。
複数社を比較
複数のサブリース会社から条件を提示してもらい、慎重に比較検討しましょう。
3)契約後のリスクを把握する
サブリース契約のリスクを把握しておくことも重要です。
家賃減額リスク
市場家賃の下落を理由に、サブリース会社が保証賃料を減額する可能性があります。
途中解約が難しい
・10~30年の長期契約になり、オーナーの事情で途中解約する場合に高額な違約金が発生する可能性があります。
管理が不十分
賃貸管理をサブリース会社に丸投げできるが、管理が不十分で物件の価値が下がる可能性があります。
4)賃貸経営の目標を明確にしておく
賃貸経営の目標を定めていますか。
安定収益を確保したい
空室リスクを避けたい場合、サブリース契約は有効な手段です。
収益の最大化を図りたい
自主管理や一般の管理委託のほうが高い収益を得られる可能性があります。
リスクを抑えたい
初心者やサラリーマンは、賃貸管理の手間がかからないサブリース契約が適しているかもしれません。
5)長期的な視点を持つ
賃貸経営は長期的な視点でリスクに備えることが大切です。
老朽化に伴う賃料見直し
経年や老朽化で物件価値が下がると、保証賃料が減額される可能性があります。
対策として、修繕やリフォームの計画を立てておく必要があります。
契約更新時の条件変更
契約更新時に不利な条件が追加される可能性があります。
対策として、契約変更の柔軟性を事前に交渉しておきましょう。
6)情報収集と準備を徹底する
契約前に、賃貸経営や不動産市場の知識を深めることが重要です。
市場家賃を把握する
所有物件が市場でどの程度の家賃で貸し出されるのかを把握しましょう。
賃貸需要(ニーズ)を調べる
地域の賃貸需要(ニーズ)やターゲットとなる入居者層を調査しましょう。
7)サブリース以外の選択肢も検討する
サブリース契約以外の選択肢を検討しておくことも重要です。
一般的な管理委託契約
・空室時の賃料保証はないが、サブリース契約よりも安い手数料で管理委託が可能です。
・賃料変更など条件設定が柔軟で収益性も高くなるでしょう。
自主管理
管理会社を利用せず手数料を抑えることで、収益の最大化を図ることが可能です。
まとめ
サブリース契約は、賃貸経営の初心者にとって便利で安定した仕組みですが、その反面、契約の内容によっては予想外のトラブルやリスクに直面する可能性があります。
契約前にはメリットだけでなくリスクを十分理解し、信頼できる業者を慎重に選ぶことが大切です。
また、不安があれば専門家に意見を仰ぎ、後悔のない賃貸経営を実現しましょう。
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