【賃貸管理】入居者が隠れて同棲していたら追い出す？オーナー向け対処法

単身者を対象とした賃貸物件は、1人で生活することを前提として作られています。

中にはオーナーにバレないだろうと、許可なく同棲を始める入居者も。

入居者の同棲が発覚した場合、無許可で同棲していたことを理由に退去を求めるべきなのでしょうか。

それとも、空室のリスクを考えて同棲を容認すべきなのか、オーナーとして対応に悩むこともあるでしょう。

本記事では、賃貸での同棲について、招くトラブルや発覚した場合の対処法をご説明します。

1.同棲の入居者が招くリスク

2人の入居を許可している物件に、入居審査を受けたうえで同棲している場合は問題ありません。

しかし、オーナーや管理会社に断りもなく、単身者専用の賃貸物件で同棲している場合、さまざまなトラブルが起きる可能性も。

起こり得るトラブルは、次のようなものです。

1)騒音を巡るトラブルが発生する

 

1人暮らし向けの物件は、生活音がそれほど大きな問題になることはありません。

ファミリー向け物件のように、子どもが走り回る音が響いたり、夜中に赤ちゃんの泣き声が聞こえてきたりすることもないでしょう。

しかし、同棲となると、2人分の足音、シャワーやトイレ、洗濯機を使用する回数も増え、生活に伴う音が発生しやすくなります。

 

また、同棲は2人の会話によって、笑い声や話し声が騒音となり、トラブルになる可能性も。

夜中にカップルの喧嘩が起きれば、その大声が原因で他の住人との騒音トラブルに発展するかもしれません。

2)室内や設備の劣化が進む恐れがある

1人暮らし用の部屋を2人で使用すれば、トイレやシャワー、洗面所、キッチンなどの使用頻度が高くなります。

水やガスの使用頻度が高まれば、水道管や給湯設備などの劣化が早まる可能性も。

また、狭い部屋に2人分の荷物を運んで使用するため、床や壁などに傷や汚れがつく確率も高まるでしょう。

原状回復工事の費用がかさむことで、オーナーの負担が大きくなるかもしれません。

3)他の入居者との公平性を保てなくなる

多くの入居者は契約上のルールを守り、単身者専用の物件で生活していることでしょう。

もし、ひとつ同棲を認めてしまえば、他の入居者との公平性が保てなくなり、クレームに発展する可能性も。

同棲ではなく、知り合い同士が複数人集まって生活するケースもあり、このような共同生活についても認めざるを得なくなってしまうかもしれません。

また、不特定多数の人が建物を出入りするようになれば、入居者のモラルが低下し、ゴミ出しなどのルールも守られなくなります。

治安が悪化すれば、優良な入居者が退去し、次の入居者募集も苦戦を強いられるかもしれません。

4)火災保険が適用されない

賃貸物件に入居する際は、入居者に火災保険の契約を求めるケースがほとんどです。

万が一、タバコの不始末や料理をしている間の失火などによって火災が発生し、居住する賃貸物件に被害が発生した場合、借主が契約する火災保険によって損害を賠償してもらいます。

しかし、火災保険は契約者に適用されるものであり、契約者以外の人は対象外です。

つまり、同棲相手がタバコの不始末などで火災を起こしてしまった場合、保険金は支払われません。

また、同棲相手の名前や連絡先をオーナーが把握することはないため、損害賠償を求める手続きも簡単には進まないと考えられます。

5)家賃未払いのリスクがある

同棲の場合、契約者と同棲相手の2人で家賃を負担しているケースがあります。

もし、同棲を解消した場合、1人では家賃を支払うことができなくなる可能性も。

その場合、家賃滞納に発展する恐れが高まるでしょう。

2.賃貸オーナーが無断同棲を知るきっかけは？

賃貸オーナーが無断同棲を知るきっかけは、何なのでしょうか。

1)他の入居者からのクレーム

同棲による話し声や生活音が騒音となり、クレームが発生するケースがあります。

賃貸オーナーや管理会社は、同棲を疑う他の住人からのクレーム相談で情報を入手することになるでしょう。

2)「自分も同棲したい」と相談される

単身者向け物件であっても、同棲している入居者がいることを理由に「自分も同棲したい」とオーナーに相談することがあります。

クレームではないものの、他の入居者からの相談がきっかけで、同棲している入居者がいることを知るケースもあるのです。

3)物件を訪問した際に気づく

オーナーや管理会社は、清掃や巡回で定期的に物件を訪れます。

その際に、単身者専用の部屋からカップルが出てくるのを目撃し、同棲を発覚するケースも少なくありません。

しかし、たまたま訪問しているだけの可能性も。

一度の目撃だけで同棲と決めつけるのは避けましょう。

3.入居者の同棲が発覚した場合、オーナーはどう対処すべき？

ここでは、無断で同棲をされた場合に、オーナーとして取るべき対処法をご紹介します。

1)賃貸借契約書の内容を確認する

入居者の無断同棲が発覚したら、まずは、賃貸借契約書内に入居者の人数についての記載があるかどうかを確認します。

入居者が1名であると明記されていた場合、2人で暮らす同棲は契約違反となります。

また、契約違反が発覚した場合の対処法についても記載があるか確認しておきましょう。

2)入居者に同棲を解除するよう通知する

同棲していることを把握しているにも関わらず放置してしまうと、さまざまなリスクが生じる恐れがあります。

同棲していることが分かったら、まずは入居者に対して同棲の解除を要求しましょう。

その際、賃貸借契約書の条項を示し、同棲が契約違反になることについても触れることが大切です。

口頭で通知することも可能ですが、できれば同棲解除の通知をした証拠を残すために、郵便物の文書の内容と差出人、宛名を証明できる内容証明で郵送すると良いでしょう。

3)契約内容を変更することで同棲を認める

同棲の解除要請に応じない入居者もいます。

中には無断で同棲したことを謝罪したうえで、引き続き2人で入居させてほしいとお願いする人もいるでしょう。

その場合、家賃や共益費の増額などを条件に、契約を再度締結し直し、同棲を認めるという選択肢もあります。

ただし、同棲を認めてしまうと、2人での生活が継続するため、騒音トラブルの発生リスクを抱え続けることに。

また、例外をひとつでも認めれば、他の入居者からも同棲や複数人での居住を求められるようになるかもしれません。

4)同棲を理由に退去を促す

入居者が同棲の解消に応じなかった場合、契約違反に該当する旨を説明し、賃貸借契約の解除について話し合いをしましょう。

この場合、事実関係と退去期限、期限までに退去しなかった時の対応について記載した書面を交付することが大切です。

また、2人で生活していた分、室内は1人で生活していた場合に比べ、傷みが進んでいる可能性があります。

退去時の原状回復工事費用が高額になる場合、入居者から費用を徴収するようにしましょう。

5)同棲解消の要望に応じなかった場合は強制退去の検討も

何度も同棲解消を求めたのに、契約内容に違反したまま物件に住み続けている場合、賃貸借契約の解除と強制退去を求めることができます。

オーナーの立場から賃貸借契約を解除できるのは、オーナーと入居者の間の信頼関係が著しく破壊されている場合です。

一度だけ同棲の解消を呼び掛けた程度では、信頼関係が大きく破壊されているとは判断されません。

オーナー側から入居者に向けて、同棲解消の要望が繰り返し出されていることが認められれば、信頼関係の破綻と判断され、オーナー側からの契約解除が認められます。

同棲の解消を要望する際は、信頼関係の破綻の客観的な証拠とするためにも、内容証明郵便で通知をしましょう。

また、通知した日時や内容を証明できるような形にしておくことが大切です。

4.同棲にまつわるトラブルを事前に防ぐためには

単身者専用の物件で入居者が許可なく同棲すれば、さまざまなトラブルが発生する恐れがあります。

同棲が発覚した場合、オーナーとしては同棲を解消する旨の要求をすべきです。

しかしながら、賃貸借契約書の中に入居者数の増員を認めないという規定がなければ、たとえ単身者専用物件であっても、同棲を理由に契約解除はできない可能性があります。

同棲によって起きるトラブルを防ぐためには、賃貸借契約書の内容をしっかり精査し、入居する人数に関する規定を定めましょう。

また、許可なく同居人を増員した場合に備え、契約解除をする旨の文言も加えておくことが大切です。

まとめ

賃貸住宅の入居者には、契約違反と知りながら単身者専用の物件で同棲している人がいます。

ひとつ同棲を認めてしまうと、他の入居者から複数人での同居を求められた場合に認めざるを得ない状況になるかもしれません。

同棲を発覚したら、賃貸オーナーは毅然とした態度をとり、同棲の解消を求めましょう。

同棲の解消に応じないようなら、話し合いのうえで退去を要請するようにしましょう。

 

それでも同棲トラブルが解決しないようでしたら、管理会社に相談するのもおすすめです。

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