“相続アパートで1年以上も続く空室…”入居付けの「間違い」と「正解」を解説

親族が経営していたアパートを相続したものの、1年以上空室が続いているというケースもあるでしょう。

長く空室が続いているアパートの場合、そのまま放置していても入居者を見つけることは難しく、何らかの手を打たなければと思う人も多いはずです。

しかし、よかれと思って実施した空室対策がかえって空室を招いてしまう可能性も。

本記事では、1年以上空室が続くアパートの特徴や、空室が続く場合にやってはいけない入居者付けの対策についてご説明します。

1.「空室1年以上…」そんな物件の特徴とは？

1年以上も空室が続いている場合、入居者に選ばれにくい物件だと言えるでしょう。

入居者の獲得に難航する物件には、次のような特徴があります。

1)立地条件が悪い

賃貸物件の入居者は、立地条件を重視する傾向にあります。

そのため、駅から遠く、交通の便の悪い場所に立つ物件は、入居者を獲得しにくいでしょう。

また、人口と賃貸需要は比例する関係にあるため、人口が減っているようなエリアにある場合も、入居者を見つけにくくなります。

周辺環境の変化も賃貸ニーズに影響を与えます。

大学の近くで一人暮らしをする学生を入居者ターゲットとして建設したようなアパートの場合、大学が移転してしまうと周辺エリアの賃貸ニーズは激減。

空室が続く可能性が高くなるのです。

2)家賃設定が適切でない

周辺にある、似たような条件の賃貸物件と比べ、家賃が高めに設定されているような場合、空室が長引く恐れがあります。

また、築年数が古いにもかかわらず、新築物件と同様の家賃を設定している場合や、専有面積は狭いものの家賃が高い場合も入居者募集に苦戦するでしょう。

建物の状態と家賃が見合っていなければ、賃貸物件を探す人から敬遠されやすくなるのです。

3)管理状態が悪い

入居者にとって建物の管理状態は、物件選びの大切な条件になります。

エントランス部分や廊下などの共用部分にゴミが飛散していたり、敷地内が雑草で覆われたりしているような物件は、管理がしっかりされていないイメージが強くなり、入居者の獲得が難しくなります。

駅近の立地でも、管理が行き届いていない物件は快適な生活を送れないと判断され、敬遠される傾向にあるのです。

2.空室が続くアパートを相続した場合のよくある間違い

1年以上も空室が続くアパートや、築古で空室率が高いアパートを相続した際に、やってしまいがちな空室対策があります。

なかでも絶対にすべきではない対策を2つご紹介します。

1)高額なリフォームをする

空室が続くアパートを相続した場合、「物件が古いから入居者を獲得できないのだろう」と多くの人は考えます。

しかし、前述のように1年以上も空室が続くアパートの場合、必ずしも物件の古さだけが問題ではない可能性があるのです。

賃貸物件を選ぶ際に入居者は、築年数よりも交通アクセスの良さや家賃が予算に合っているかを重視します。

築年数が経っているアパートであっても必要最低限の設備が整い、建物に見合う家賃であれば、入居者は納得できるのです。

 

空室が続くことで、相続したアパートに何とか入居者を付けようと大掛かりなリフォームを行えば、部屋自体は綺麗になりますが、その分リフォーム費用が高額になります。

リフォーム費用の回収には、家賃の値上げが必要となり、入居者からは敬遠される可能性も高くなるでしょう。

2)必要以上に家賃を下げてしまう

空室で家賃収入を得られない状況であっても、固定資産税など税金の支払いからは逃れられません。

そのため、収支が赤字になることへの不安から「少しでも収入を得られた方が良いのでは」と家賃を必要以上に下げてしまうケースも。

家賃を下げれば、入居者は獲得できるかもしれません。

しかし、相場よりも低い家賃を設定してしまった場合、入居者の質が低下し、家賃滞納などリスクを招く恐れがあります。

また、一度値下げした家賃は、簡単に値上げすることはできません。

あまりに低い家賃で入居者を募集すると、既存の入居者から不満の声が上がり、さらに空室が増えてしまう恐れもあります。

3.空室が続くアパートにも有効な空室対策とは

空室対策は、費用対効果を考えることが大切です。

たとえ入居者を獲得できたとしても、入居者獲得のためにかかった費用を家賃で回収できなければ、アパート経営は赤字になります。

1年以上も空室が続いているようなアパートを相続した場合は、次のような空室対策を講じてみましょう。

1)必要最低限のリフォームを実施する

賃貸アパートである以上、室内は生活できる状態でなければなりません。

そのため、生活に最低限必要な設備を交換したり、古くなった壁紙を張り替えたりといったリフォームが必要になるでしょう。

また、ユニットバスやトイレが古く、全て新しくするとなるとリフォーム費用は高額になります。

そのため、利用できる部分はそのまま残し、必要な箇所だけをリフォームすれば、コストを抑えられます。

リフォームは必要最低限な箇所だけ実施するようにしましょう。

2)家賃や初期費用を見直す

家賃が原因で空室が続いている場合は、相場調査を行い妥当な家賃に調整しましょう。

家賃を相場に合わせても入居者が見つからない場合は、敷金・礼金の見直しや、フリーレントを設定するなど、入居者が負担する初期費用の減額が有効です。

オーナーにとっては一時的な収入減にはなるものの、家賃の値下げに比べれば収益に与える影響は少なくなります。

3)物件の管理状況を見直す

自主管理をしているアパートの場合、オーナーは物件を訪れ、定期的に共用部分の清掃や敷地内の草むしりなどをしなければなりません。

廊下の照明が切れたまま放置された状態や、ゴミ置き場が汚れた状態では、内見に繋がっても第一印象が悪く、成約にならない可能性が高くなります。

自主管理が難しいようであれば、管理会社への委託を検討しましょう。

管理手数料はかかりますが、入居者が気持ち良く生活できるような環境を整えることができます。

4)入居者の募集条件を見直す

アパートが駅から遠い場所や、人口が減少しているようなエリアにある場合は、入居者の募集条件を緩和してみると良いでしょう。

日本は少子高齢化が進み、単身で生活する高齢者も少なくありません。

しかし、高齢者の入居を認めていない賃貸物件が多いのが現状です。

また、日本で生活する外国人の数も増加していますが、外国人の入居を認める賃貸物件も決して多くはありません。

そのほか、生活保護受給者の入居も受け入れるなど、賃貸物件への入居が難しい層の受け入れを検討してみましょう。

長く続いた空室を解消できるかもしれません。

まとめ

1年以上も空室が続いているアパートを相続した場合、絶対にやってはいけないことが高額な費用をかけた大掛かりなリフォームです。

お金をかけて大掛かりなリフォームを実施しても、必ず入居者を獲得できるとは限りません。

コスト回収のために家賃を値上げすれば入居者に敬遠され、さらに空室期間を延ばしてしまう恐れも。

空室期間が長引くアパートを相続した場合、まずは物件の管理状態を見直し、部分的なリフォームの実施や入居者募集の条件緩和を検討してみましょう。

ランドネットでは、豊富な賃貸管理の実績を活かし、費用対効果の高い空室対策の提案を行っています。

相続したアパートの空室にお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。