大阪ならではの空室対策とは？ほかのエリアにない特徴

敷金・礼金の相場が異なるように、地域によって賃貸経営に関する慣習には違いがあります。

賃貸経営を成功させるためには、地域の特性を把握しながら、その地域に合った空室対策を行うことが大切です。

東京に次ぐ日本で2番目の大都市である大阪は、積極的に再開発が進められ、人口が増加しているエリアです。

しかし、東京ほど不動産の価格は高騰していないため、投資用物件が買いやすく賃貸経営に適したエリアとして人気を集めています。

そんな大阪には、ほかの地域にはない、賃貸経営における特有の慣習があります。

本記事では大阪の賃貸経営について、空室率や、地域の特徴に合わせた空室対策をご説明します。

1.大阪の賃貸物件は空室率が低い？

まずは大阪の賃貸物件の空室状況から確認していきましょう。

1)大阪の空室率について

株式会社タスが公表している2024年4月の「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　関西圏・中京圏・福岡県版」によると、大阪の2023年12月の空室率は10.03％となっています。

関西の他エリアと比べると、兵庫県の空室率が13.76％、京都府が11.76％となっており、近隣のエリアに比べて大阪府の空室率は低いことが分かります。

また、東京23区の空室率が10.04％であることから、大阪の空室率は賃貸需要の高い東京23区と同水準であると分かるでしょう。

空室率の低さは、賃貸住宅の需要の高さを表すものであり、空室率の低いエリアの方が賃貸経営は成功しやすくなります。

したがって、空室率が低い大阪は、賃貸経営を始める人にとって非常に魅力的なエリアなのです。

2)大阪市は単身世帯が増加傾向

大阪府内で最も人口が多いエリアは大阪市です。

大阪市が発表している「大阪市の推計人口年報（令和5年）」には、大阪市の人口の動向が示されています。

それによると、日本の人口は2011年以降、連続して減少を続けている中においても、大阪市はコロナ禍の行動制限の影響を受けた2021年を除き、人口増加を続けているのです。

また、令和4年の1世帯あたりの人数は1.81人となり、単身世帯が増加していることが分かります。

引用

令和4年の1世帯あたりの人数は1.81人

引用元：大阪市の推計人口年報（令和５年）

株式会社タスのデータによると、2023年2月の大阪市の単身世帯向け1R・1K・1DKのマンションの空室率は、前述した大阪府全体の空室率に比べ、さらに低い値となっています。

最も空室率が低い中央区の場合、単身世帯向けマンションの空室率は5.1％です。

中央区を中心に、単身世帯向けマンションの空室率は低く、隣接する西区・浪速区・天王寺区・北区の空室率も5％台となっています。

引用

単身世帯向けマンションの空室率は5.1％

引用元：単身用マンションの空室率　～大阪市・京都市・神戸市～

2.大阪ならではの空室対策ポイントと更新料の関係

大阪生まれや大阪の居住者であれば、大阪の賃貸住宅について特徴を把握しているはずです。

しかし、ほかのエリアに住んでいるオーナーの中には、空室率が低い大阪での賃貸経営を考える人もいるでしょう。

大阪ならではの空室対策ポイントをご紹介します。

1)大阪には更新料の慣習がない

大阪は賃貸借契約の更新料がありません。

関東エリアの場合、賃貸契約期間が満了するごとに、家賃1か月程度の更新料を入居者が支払います。

多くの場合、入居者が支払う更新料の半分は事務手数料として管理会社や仲介会社の取り分となります。

しかし、大阪では更新料の慣習がないために、不動産会社に事務手数料が入ることはありません。

2)大阪はAD料が高いケースが多い

AD料とは、オーナーが不動産会社に支払う広告料と呼ばれるものです。

仲介手数料だけでは補えない特別な広告活動を行う際に必要となる費用で、東京都内だと人の動きが少ない閑散期や競合が多いエリアに物件を所有している場合などに支払うことが多くなります。

その相場は賃料の1か月分程度です。

しかし、大阪では賃料の1か月分以上となるAD料を出すケースも多くなっています。

これは、大阪の更新料の慣習がないことに関係しています。

更新料がなく、賃貸仲介会社の収入源が仲介手数料だけになってしまうため、大阪ではAD料によって収入を補う傾向にあるのです。

3)大阪の空室対策ではAD料が必要

賃貸仲介会社では、AD料の高い物件とAD料の低い物件、もしくはAD料を出さない物件があれば、利益が大きくなるAD料の高い物件を積極的に紹介しようとするでしょう。

大阪で入居者募集をする際に、AD料を出さずに入居者の紹介を求めた場合、なかなか入居者が見つからない可能性があるのです。

大阪で賃貸経営を行うのであれば、空室対策にはある程度のAD料を出す必要があることを忘れないようにしましょう。

3.大阪の空室対策のその他ポイント

AD料以外にも、大阪で賃貸経営をするのであれば、抑えておきたい空室対策のポイントをご紹介します。

1)エリアによって異なる賃貸ニーズを把握する

大阪市内であっても、区によって賃貸ニーズは大きく変わります。

大阪市が公表している「大阪市人口ビジョン」では、大阪市は2015年から2045年までの30年間で人口が7.1％減少すると推測しています。

しかしながら、人口減少にはエリアによるばらつきがあるとしているのです。

人口増が予想されるのは、市内中心部にある中央区・西区・浪速区・天王寺区・北区・福島区・東成区・都島区・淀川区の9つの区です。

一方、そのほかのエリアについては人口減少が予測されており、中には30％以上も人口が減少すると見込まれている区もあります。

大阪で賃貸経営をする際には、人口の増加が期待できるエリアを選ぶことが最大の空室対策になると言えるでしょう。

引用

大阪市は2015年から2045年までの30年間で人口が7.1％減少すると推測

引用元：大阪市人口ビジョン

2)再開発の計画を考慮する

大阪駅・梅田駅周辺では再開発が進められており、今後も新たな商業施設や高層オフィスビルが続々と開業する予定です。

また、新大阪駅周辺や中之島周辺、御堂筋・淀橋エリアなどでも、さまざまな再開発計画が進められており、JRと南海鉄道の新路線「なにわ筋線」も開業を控えるなど、大阪中心部は大きく変貌しようとしています。

再開発が進められ、新たなオフィスビルが建築されれば、企業の移転も続き、人の流れも変わってきます。

人の流れが変われば、必然的に企業に勤める人たちが住むエリアも変化するでしょう。

大阪で賃貸経営を始めるのであれば、人口増加だけでなく、今後の再開発計画もしっかり考慮することが空室対策につながります。

3)ワンルームマンションが狙い目

大阪市内の中心部では、ワンルームマンションの需要が高くなっています。

なぜなら、大阪の中心部には大手企業の本社や大阪支店が集中しているからです。

大阪と東京の通勤時間の長さを比べると、東京の方が通勤時間は長くなります。

したがって、大阪中心部の企業に勤める若い単身世帯は、会社から遠い場所ではなく、通勤しやすいエリアを好む傾向にあるのです。

また、大阪中心部では、大阪に異動になった若手社員を住まわせる借り上げ社宅としてワンルームマンションを利用する法人契約が多くなっています。

そのため、大阪では、1LDKや1DK、2DKといった間取りよりも、家賃を抑えられるワンルームマンションの方が賃貸需要が高く、空室対策にも有効です。

まとめ

大阪は、空室率が非常に低く、賃貸経営のニーズが高いために、多くの投資家からも注目を集めるエリアです。

しかし、人口が増加している大阪市でも、市内の全エリアで人口が増加しているわけではありません。

そのため、大阪市で賃貸経営を行うのであれば、人口増加が見込め、賃貸ニーズが高く単身者の割合が多い、市内中心部のエリアを選び、単身者向けのワンルームマンションを取得することが最大の空室対策となります。

また、大阪には更新料という慣習がないために、AD料が高くなる傾向があるということを知識の1つとして忘れないようにしましょう。