【東京都】賃貸経営の市況解説！世帯数・新設戸数・家賃-2025年版

日本の首都であり、経済・文化の中心地である東京都は、国内外から多くの人々が集まる国際都市です。

多様なライフスタイルに対応する賃貸物件が豊富に存在し、常に活発な賃貸市場が形成されています。

近年は日本橋や新宿、渋谷といった主要エリアで「100年に一度」ともいわれる規模の再開発が進み、その魅力はさらに高まっています。

人口も流入過多が続いていますが、一方で居住者のいない空き家の増加も…。

本記事では東京都の賃貸市況について、人口・世帯数・住宅数・家賃相場などのデータをもとに解説します。

1.東京都-人口と世帯数

出典：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」

 

東京都の人口・世帯数は、コロナ禍で一時的に減少が見られたものの、ともに増加の一途をたどっています。

10年前と比較すると、人口は60万人弱、世帯数は70万世帯前後で増加しています。

一方、世帯数の方が人口よりも増加速度が速く、世帯当たりの人口はゆるやかに減少を続けています。

2016年の1.95人／世帯から2025年には1.82人／世帯まで減少している背景には、単身者世帯の増加があるものと考えられます。

1)人口の多い23区と区市町村

出典：東京都「『東京都の人口（推計）』の概要（令和7年1月1日現在）」より当社作成

 

東京都内における人口のトップ5は、すべて特別区が占めています。

人口の多さは面積の広さとある程度の相関があり、23区内で最も広い大田区、2位の世田谷区、3位の足立区が上位。

市町村部で最も人口が多いのが、東京西部の多摩地域にある八王子市です。

都内の全区市町村で2番目の面積を持ち、都心へのアクセスが良好なことから、ベッドタウンとして高い人気を誇ります。

2)人口増加の多い区市町村

出典：東京都「『東京都の人口（推計）』の概要（令和7年1月1日現在）」より当社作成

 

人口が増加している区市町村でみると、上位5地域は特別区に集中しています。

前年比で1万人以上、人口が増加しているのが中央区です。

中央区は銀座・日本橋に代表される商業エリアや、丸の内・大手町といったビジネスエリアが共存していることに加え、近年では八重洲・日本橋エリアを中心とした大規模再開発が進行中。

それにともなう雇用の増加の影響を受け、他県からの流入が集中しています。

また、再開発は他のエリアにも広がりを見せ、人口集中の要因となっています。

大田区、板橋区、世田谷区、足立区は、いずれも駅前の再開発が進行中です。

都心へのアクセス良好な地理関係も影響し、ベッドタウンとしての価値を高めています。

2.東京都-住宅総数に占める貸家

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」他より当社作成

 

東京都の住宅総数および空き家数の推移を見ると、過去20年間で住宅総数が約1.33倍に増加しました。

一方、空き家数も約1.35倍に増加。

住宅の供給が増えるなか、活用されない空き家も増加している状況がうかがえます。

次に、賃貸用空き家の推移に注目すると、こちらも増加傾向が顕著です。

とくに2003年から2023年までの20年間で約1.37倍に増加していることから、空き家数の増加を牽引しているといえるでしょう。

3.東京都-新設住宅の着工数

出典：東京都「住宅着工統計」より当社作成

 

東京都内における新設住宅の着工数は、2019年から2023年の期間でおおむね8万戸前後で推移しています。

2021年には新型コロナウイルスの影響を受けた建築特需により86,403戸とピークを迎えましたが、以降は減少傾向に。

2023年には81,244戸となり、コロナ禍前の水準に落ち着いています。

着工数の内訳を見ると、賃貸住宅の割合が非常に高く、8割強を占めています。

とくに、2022年は賃貸住宅の割合が82.7%、2023年には83.6%とコロナ禍以降は上昇傾向にあります。

土地や住宅建築費用の高騰を背景に、持ち家よりも賃貸住宅を選択する層が今後は増加していくかもしれません。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」他より当社作成

 

居住世帯がある住居は、2023年における借家の割合が48.9％となっており、新設着工における持ち家と貸家の比率と大きな開きがあります。

これは、既存住宅における持ち家のストックが多いためですが、今後は空き家対策と貸家の新設着工数の増加により、貸家の割合が飛躍的に増加していくことが予想されます。

4.東京都-平均家賃

参考：全国賃貸管理ビジネス協会「全国家賃動向」より当社作成
※各年12月時点のデータを抜粋
※契約ベースによる統計

 

東京都内の平均家賃はここ数年大きな変動はなく、7万円台前半で推移していました。

しかし、2024年には物価高や住宅ローン金利引き上げなどによる持ち家需要の停滞を受け、賃貸物件の需要が拡大。

前年比で平均家賃が5,000円以上も値上がりしています。

今後も物価高が続くようであれば、継続して家賃は高騰し続けるでしょう。

まとめ

東京都は人口増加にともなう新設着工数こそ安定しているものの、賃貸用物件を中心とした空き家の増加が顕著に見られています。

また、八重洲・日本橋や新宿西口エリアといった都心部における再開発などを背景に、都内における平均家賃が上昇。

今後も物価高や持ち家需要の停滞と相まって、更なる高騰も予想されます。

都内での賃貸経営を安定させるためには、市場動向を的確に捉え、変化する入居者ニーズに合った物件を提供することが重要です。

弊社ランドネットは、入居率98%超を達成している不動産会社です。

空室や家賃のお悩み・管理会社の変更など、賃貸管理に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。