【原状回復ガイドライン】オーナーと入居者の負担割合は？クロスなど部位ごとに解説

退去時に、原状回復費用をオーナーと入居者のどちらが負担するかは非常にトラブルになりやすい問題です。

国土交通省は、このようなトラブルを回避するために原状回復に関するガイドラインをまとめています。

原状回復ガイドラインでは、クロスや床、建具など、室内の部位ごとに原状回復費用のオーナーと入居者の負担割合が示されています。

ハウスクリーニング費用はオーナーの負担としているなど、入居者の権利を尊重した内容となっていますが、原状回復に関する特約を結べばオーナーの負担を軽減することも可能です。

今回は、オーナーが知っておきたい原状回復費用の負担割合や原状回復に関する特約、経過年数や耐用年数との関係などについてご説明します。 

1.原状回復ガイドラインとは

賃貸住宅では、退去時の原状回復をめぐりオーナーと入居者のどちらがどの程度その費用を負担するかというトラブルが頻繁に発生していました。

このような原状回復のトラブルを未然に防止するために、国土交通省が取りまとめたガイドラインが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、通称「原状回復ガイドライン」です。

2.原状回復ガイドラインで定められている内容とは

原状回復ガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しており、その場合の費用は賃借人、つまり入居者が負担することとしています。

一方、時間の経過とともに生じる劣化や通常の使用による損傷などの修繕費用は、賃料に含まれるものとし、オーナーが負担するとされています。  

3.原状回復をめぐるトラブルを避けるための原状回復の手順とは

原状回復をめぐるトラブルは、退去時に発生するものです。

しかし、原状回復をめぐるトラブルを避けるためには、退去時だけでなく契約を締結するときや入居のタイミングから、原状回復についてオーナーと入居者の双方が条件などをしっかり確認しておくことが大切です。

原状回復の費用負担割合を算定する手順を契約時、入居時、退去時の3つの段階に分けてご説明します。

1)契約時における対応

賃貸借契約を締結する際には、入居者が立ち合いを行って物件の確認を行い、損耗の有無や設備などの交換時期などについて記録をしておきます。 契約を締結する際には、特約の有無を含む原状回復に関する条件を確認しておきましょう。

2)入居時における対応

賃貸物件で生活をするにあたって守るべき善管注意義務や使用法をしっかりと入居者に伝えます。

3)退去時・立ち合いにおける対応

退去についての連絡を受けた場合、契約書に明記した連絡時期を確認したうえで退去の手続きを行います。

物件においては、原状回復の対象となる箇所の汚損や破損の状態を確認します。

＜入居者に原状回復義務がなかった場合＞

経年劣化による変化や通常の使用による損傷だけだった場合は、特約の内容に応じて清算を行い、請求書を送付します。

＜入居者に原状回復義務がある場合＞

入居者の故意や過失などによる損傷や通常の使用の範囲を超えた損傷があった場合は、入居者に原状回復義務が生じます。

まずは、修繕が必要な箇所やその範囲、修繕の方法などから入居者の負担割合を検討します。

次に、経過年数を考慮するものであるか、考慮しないものであるかを確定します。

入居者の負担割合と経過年数についての考慮の有無が決定したら、修繕計画を立てて見積もり費用を算出します。

見積もり費用が確定したら、入居者に連絡を行い、入居者の合意を得たうえで入居者に請求書を送付し、清算します。

4.原状回復ガイドラインによって定められている負担割合について

原状回復ガイドラインでは、通常の使用範囲で生じた損傷や経年劣化についてはオーナーが原状回復費用を負担します。

一方、入居者の故意や過失など、通常の使用の範囲を超えて生じた損傷については入居者が費用を負担するとされています。

しかし、賃貸物件のオーナーにとっては、「通常の使用」をどのように解釈すればよいのか悩むところでもあるでしょう。

そこで、原状回復ガイドラインでは、原状回復費用の負担割合の事例をクロスやフローリングなどの部位別に紹介しています。

各部位のオーナーと入居者の負担割合は次のように定められています。

1)クロス（壁・天井など）の負担割合

2)フローリング・畳・カーペット（床）の負担割合

3)ドア・ふすま・柱など（建具）の負担割合

4)設備・鍵などの負担割合

5.原状回復費用の負担割合は、経過年数や耐用年数によって変わる

原状回復の手順において、入居者に原状回復義務が生じる場合、経過年数を考慮するかどうかで対応が異なります。

建物や設備は、時間が経過するほど劣化します。

そのため、建物の経過年数や設備の耐用年数によって、入居者が負担すべき割合は少なくなるのです。

＜経過年数・耐用年数が考慮される部位や設備＞

※畳表・フローリング、ふすま紙、障子紙、建具部分、柱などについては、経過年数は考慮されません。 

例えば、入居時に新しい壁クロスが張られていた場合、入居後3年で退去し、壁クロスの張り替えが必要になった場合の入居者とオーナーの費用負担割合は50％ずつとなります。

入居後7年で退去し、壁クロスの張り替えが必要なった場合は、壁クロスの耐用年数である6年を経過しているため、入居者は費用負担をする必要はなく、すべてオーナーの負担となります。

6.特約がある場合の原状回復費用の負担割合

原状回復ガイドラインが示す原状回復費用のオーナーと入居者の負担割合は上のようになります。

しかし、賃貸借契約を結ぶ際に、原状回復に関する特約（通常損耗保障特約）を結ぶ場合は、ガイドラインではなく特約の定めに沿った負担割合を用いることが可能です。  

入居者が退去した場合は、どのような場合であってもハウスクリーニングや台所、トイレ、洗面所などの消毒を行うのが一般的です。

しかし、国土交通省の定めた原状回復ガイドラインでは、ハウスクリーニングの費用はオーナーが負担することとされています。

そのため、賃貸借契約を結ぶ際にハウスクリーニングなどの通常損耗における原状回復費用の一部を、入居者に負担してもらう特約を結ぶケースもあります。

原状回復ガイドラインでは、特約を定める際に次のような要件を満たす必要があるとしています。

原状回復費についての特約を設ける場合は、その旨を契約書の書面に明確に定めたうえで、賃借人の十分な認識と了解を持って契約することが必要であるとしています。

まとめ

賃貸経営において原状回復費用をオーナーが負担するか入居者が負担するかは、トラブルにもなりやすく、収支にも関わってくる大きな問題です。

原状回復ガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年劣化による損傷はオーナーの負担であり、通常の使用範囲を超えた入居者の故意や過失による損傷は入居者の負担とすることが示されています。

入居者に原状回復義務がある場合、入居者の負担割合を算出するには、建物の経過年数や設備などの耐用年数、入居年数を踏まえて計算する必要があります。

原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐためには、契約時や入居時にしっかりと原状回復の費用負担割合に関する確認やその時点での損傷の状況の記録などを行うことが大切です。