賃貸オーナー必見：「やってはいけない」実はNGな空室対策⑤選

賃貸経営において、空室期間をできるだけ少なくすることは収支に関わる大きな問題です。

そのため、賃貸アパートやマンションの経営をされている方は、さまざまな空室対策を講じていることでしょう。

しかし、空室対策をしているけれど、なかなか入居者を獲得できないなんて方がいらっしゃるのではないでしょうか。

空室対策はやっているのに空室が埋まらないと悩んでいるようであれば、もしかしたらその空室対策はやってはいけない空室対策かもしれません。

今回は、実はNGな空室対策とそれをやってはいけない理由についてご説明します。  

1.やりがちだけれどやってはいけない空室対策

空室対策としてやってしまいますが、実はやってはいけない空室対策があります。

やってはいけない空室対策は大きく分けて、「家賃設定に関するもの」、「費用対効果に見合わないリフォームやリノベーション」、「リスクを十分に理解しないうえで行う入居条件の緩和」に分けられます。

では、絶対にやってはいけない空室対策とその理由をご説明します。

1)そもそも家賃相場に合わない家賃を設定している

空室対策は、入居者を獲得するための対策です。

しかし、そもそも相場に合わない家賃設定しているようであれば、費用をかけてリフォームをしたり、人気の設備を導入したりしても入居者を獲得できるケースはほとんどないと言えるでしょう。  

空室対策を始める前には、まず家賃設定が妥当かを確認する必要があります。

相場をしっかりと調査し、相場と乖離しているようであれば適正な額に家賃を設定し直すことが先決です。

2)家賃相場よりもだいぶ低い家賃に値下げする

スーパー等の小売店でも、売れ残ったものは値下げをします。

同様に、家賃相場と比較して設定している家賃が高い場合は、家賃の値下げを検討しなければならないケースもあります。

しかし、家賃の値下げは最も簡単な空室対策ではありますが、家賃相場と比較して低すぎる金額に値下げしてしまえば家賃収入は下がり、収支の悪化、入居者の質の低下に繋がります。

一度、家賃の値下げをしてしまったら再度家賃を上げることは難しくなります。

どうしても入居者が見つからない場合は、敷金や礼金の値下げから考えましょう。

それでも入居者を獲得できない場合は、一定期間だけ家賃を半額に設定したり、フリーレント期間を設けたりするなど、期間を限定して入居者にお得に見せるような対策を講じてみましょう。

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3)大がかりなフォームやリノベーションをする

リフォームやリノベーションも空室対策としてよく用いられるものです。

しかし、費用対効果を考えずにリフォームやリノベーションを行っても、工事費用を回収できなければ収支を悪化させるだけです。

リノベーションを行って、室内のクロスやフローリングをすべて張り替え、設備も全部取り換えたとしても、築年数は変わりません。

大がかりなリフォームやリノベーションにかかった費用は、家賃に上乗せしなければ回収できません。

しかし、リフォームやリノベーションを行ったとしても新築時と同じような家賃設定は出来ない為、家賃アップが見込める物件か見極めて工事を行う必要があります。

4)デメリットや注意点を考えずにペット可物件に変更する

ペットの飼育ができるペット可の賃貸物件は少ないため、ペット可の条件に変更すれば有効な空室対策となります。

しかし、ペット可に変更するにあたっては入居者を獲得しやすくなるというメリットだけでなくデメリットもあります。

ペットの種類にもよりますが、部屋の中にトイレを設置すれば、部屋中に動物のにおいが染みついてしまいます。

また、鳴き声が原因となり、入居者間でトラブルになる場合もあります。

ペット可物件に変更する場合は、退去時のハウスクリーニングや部屋の消臭、原状回復などに多額の費用が発生する可能性が高くなります。

ペット可物件にする前に、ペット使用についてのルールを定め、敷金を高めに設定するか消臭や消毒費用の負担についての特約を設けるなどの対策が必要です。

建物の保護と入居者間のトラブルを防ぐため、消臭効果のある壁紙を張ったりなどの対策を事前に行いましょう。

対策を講じないままのペット可物件への変更は、非常にリスクが高くなることを覚えておきましょう。

5)外国籍の方や仕事を持たない高齢者の入居を認める

空室対策として入居者の条件を緩和する場合もあります。

外国籍の方や仕事を持たない高齢者の方すべてがトラブルを起こすわけではありませんが、中には外国籍の方や高齢者の方が家賃滞納等のトラブルを招く場合もあります。

部屋が埋まっても家賃を支払ってもらえなければ、空室と同じ状況です。

空室の場合は新たな入居者を募集できますが、家賃を滞納したまま入居を続けていれば、新たな入居者の募集さえ行えないため事態はさらに深刻になります。

外国籍の方や仕事をリタイアしている高齢者の入居を認める場合は、家賃保証会社、見守りサービスへの加入の義務付けを付けるなどの対策が必要です。

日本語が分からない外国籍の方の場合、トラブルが発生した時の対応にも苦労します。

外国籍の方の入居を認める場合は、来日してからの年数や勤務先、日本語での会話の可否もしっかりと確認するようにしましょう。

他にも、外国籍のお客様の対応に慣れた管理会社であるかの確認も必要です。

まとめ

やってはいけない空室対策を講じてしまうと、良かれと思って講じた対策であったのに逆効果を招いてしまう可能性があります。

家賃の値下げやリフォーム・リノベーション、入居条件の緩和は、空室対策としてさまざまな場所で行われているものではあります。

しかし、費用対効果や条件緩和によるリスクを十分に把握していないと、これらの空室対策は収益の低下やトラブルの発生を招いてしまう可能性があります。

空室対策を検討する際には、ご自身が所有するアパートやマンションの家賃が周辺の相場と比べて極端に高い家賃設定にされていないかを確認することが大切です。

そのうえで費用対効果に見合ったリフォームやリスクに備えたうえでの入居条件の緩和などを行うようにしましょう。