【強制退去】入居者の追い出しは違法？適切な手順、費用を解説｜賃貸オーナー向け

入居者とのトラブルが解決せず、最終手段として「強制退去」を検討せざるを得ない状況に直面していませんか？

しかし、日本の法律では、借主の居住権は非常に強力に保護されています。

感情的な対応や誤った手順を踏んでしまうと、オーナー自身が不利な立場になったり、損害賠償を請求されたりするリスクも。

本記事では、賃貸物件からの「強制退去」について、オーナーが知っておくべき法的根拠、具体的な手順、実際にかかる費用、そして絶対にやってはいけないことまでを解説します。

1.「強制退去」が認められる具体的な理由と判断基準

賃貸物件からの強制退去は、法律で定められた特定の「重大な契約違反」があった場合にのみ認められます。

裁判所が「貸主と借主の信頼関係が著しく破壊された」と判断するに足る理由が必要です。

実務上、強制退去が認められる主な理由とその判断基準は以下の通りです。

1-1.長期間の家賃滞納

過去の判例などから、家賃を3ヶ月以上継続して滞納している状況は、信頼関係の破壊と判断されやすい明確な目安とされています。

1-2.継続的な騒音トラブル

他の入居者の生活を著しく妨げる騒音問題が、再三の注意にもかかわらず改善されない場合は、強制退去の対象となり得ます。

1-3.重大な衛生問題の発生（いわゆる「ゴミ屋敷」など）

ゴミ屋敷化による強烈な悪臭や害虫の発生など、他の入居者の健康や生活に直接的な影響を及ぼし、建物の価値を著しく低下させる場合です。

1-4.無断転貸（又貸し）の禁止違反

オーナーの許諾を得ずに、入居者が第三者へ物件を貸し出す行為（民泊利用なども含む）は、賃貸借契約における信頼関係を完全に破壊する行為と見なされます。

1-5.その他の重大な契約違反

契約書で明確に禁止されている、住居用物件での無断の事業利用、禁止されているペットの飼育などが継続的に行われ、是正の見込みが低い場合です。

2.「違法にならない」ために！オーナーが絶対にやってはいけない行動

「追い出し」を考えているオーナーにとって、感情的な行動は最も危険です。

法律を無視した「自力救済」は、オーナー自身が罪に問われたり、損害賠償を請求されたりするリスクがあります。

2-1.無断入室・無断鍵交換は絶対にNG

たとえ家賃を滞納していても、賃貸借契約が解除されるまでは入居者は法的に守られています。

オーナーであっても、勝手に部屋に入ったり、鍵を交換したりする行為は、住居侵入罪や器物損壊罪に該当する不法行為です。

2-2.深夜・早朝、過度な回数の督促

1日に何度も電話をかけたり、夜間に訪問したりする行為は、嫌がらせや脅迫と判断される恐れがあります。

督促は日中の節度ある時間帯に行いましょう。

2-3.張り紙や第三者への滞納情報の開示

ドアやポストへの張り紙、共用掲示板への告知、学校や職場への電話などで、家賃滞納の事実を第三者に漏らす行為は、名誉毀損などの不法行為と見なされる恐れがあります。

3.強制退去の法的手順：6つのステップを徹底解説

強制退去は、オーナーが独断で行動できるものではありません。

弁護士と連携し、厳格な法的なプロセスを踏む必要があります。

【ステップ1】事実確認と証拠収集

問題行為の具体的な記録（日時、内容）や、写真・動画、他の入居者からの証言など、後の法的手続きに必要となる客観的な証拠を慎重に収集します。

【ステップ2】賃貸借契約解除通知の送付

内容証明郵便で正式な「賃貸借契約解除通知書」を送付します。

これは、訴訟へ進むための重要な前提となります。

通知書には、解除理由、明け渡し期限、未払い金の請求内容などを明確に記載します。

【ステップ3】建物明渡請求訴訟の提起

契約解除通知後も入居者が退去しない場合、弁護士に依頼して裁判所に「建物明渡請求訴訟」を提起します。

【ステップ4】裁判と判決

裁判でオーナー側の主張が認められれば、建物の明け渡しを求める勝訴判決が下されます。

判決が出るまでには通常3〜6ヶ月程度かかります。

【ステップ5】強制執行の申立てと明渡しの催告

判決が出ても入居者が自主的に退去しない場合、裁判所に対して「強制執行」の申立てを行います。

執行官が物件を訪問し、「〇月〇日までに退去しなければ強制的に明け渡しを実行する」と最終通告します。

【ステップ6】強制執行の実施

催告期限を過ぎても退去しない場合、執行官の指揮のもと、入居者の荷物の運び出しや鍵の交換など、具体的な退去手続きが強制的に行われます。

4.強制退去で発生する「費用」と「回収の現実」

強制退去には多額の費用が発生します。

オーナーが備えるべき金銭的な負担と、回収の難しさを理解しましょう。

強制退去にかかる費用の内訳と相場

総額で数十万円〜100万円以上かかるケースがほとんどです。

法律上は入居者負担ですが、経済的に困窮しているケースが多く、実際に全額を回収するのは困難な場合が少なくありません。

5.家賃滞納で「夜逃げ」された場合の対応と残置物処理の注意点

入居者が滞納したまま勝手に退去（夜逃げ）した場合も、オーナーは勝手に部屋に入ったり、荷物を処分したりしてはいけません。

5-1.オーナーがまずやるべきこと

契約解除の意思を内容証明郵便で送付し、賃貸借契約を正式に解除する。

部屋の状態を写真や動画で記録しておく。

5-2.残置物の処分は「強制執行」が必要

鍵や荷物の所有権はまだ入居者にあります。

オーナーが無断で処分すると損害賠償を請求されるリスクも。

夜逃げの場合でも、残置物を合法的に撤去するには「強制執行」の手続きが必要です。

6.オーナーの負担を最小限に！賃貸管理会社との連携の重要性

強制退去の手続きは、オーナーが単独で進めるにはあまりにも複雑で、精神的・時間的負担が大きすぎます。

そこで、賃貸管理会社に依頼するのも有効です。

まとめ：強制退去は「最終手段」

賃貸物件における強制退去は、オーナーにとって最も重く、慎重な判断が求められる対応です。

2022年12月には、一定の要件を満たせば物件を明け渡したとみなし家財を処分できるとする契約条項、いわゆる「追い出し条項」について、最高裁が「違法」とする判決を下しました。

つまり、貸主側にとって都合の良い契約条項を設けるのはご法度で、オーナーは正しい法的知識を身につけ、適切なプロセスを踏むことが自身の身を守る上で不可欠となります。

トラブルが深刻化し、強制退去の事態に直面したら、決して一人で抱え込まず、賃貸管理のプロフェッショナルに相談し、適切なサポートを受けることが、安定した賃貸経営を守る上で最も重要な鍵となるでしょう。