追い出し条項は「違法」家賃滞納を巡る注目の裁判！その争点は？

賃貸住宅の賃借人が家賃を滞納した際に、物件を明け渡したと見なされる家賃保証会社の「追い出し条項」の是非が争われた裁判について、令和4年12月12日に最高裁は「追い出し条項は違法・無効」との判決を下しました。

二審の大阪高裁判決では適法とされていたにもかかわらず、なぜ最高裁の判決では違法とされたのでしょうか？

本記事では、裁判の争点となった「追い出し条項」および「無催告解除条項」について解説します。

1.「追い出し条項」とは

追い出し条項とは、賃借人と家賃保証会社との間で結ばれる契約において、一定の条件を賃借人が満たした場合に、物件を明け渡したとみなす条項の通称です。

追い出し条項の要件を満たす場合、賃借人の異議がない限り物件を明け渡したとみなし、内の家財道具などの残置物を撤去できるものとしています。

2.家賃保証会社の「追い出し条項」が違法判決

本訴訟は、家賃保証会社フォーシーズとNPO法人との間で争われたもの。

賃借人による家賃の滞納などがあった場合、物件を明け渡したとみなす保証会社の契約条項の違法性を争い、最高裁は追い出し条項を違法と判決を下しました。  

一審の大阪地裁判決はNPO法人消費者支援機構関西の請求を認め違法と判断しました。

しかし、二審の大阪高裁判決は「条項には相応の合理性がある」として適法と判断。

2審判決を受けたNPO法人は上告を申し立て、最終的に最高裁は「条項は（民法の）信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」として違法と判断。

「消費者の利益を一方的に害するもの」と指摘し、条項の使用差し止めを命じました。

1）争点となった保証会社の契約条文

2019年6月に一審の地裁判決が下された追い出し条項の裁判は、2021年3月の二審高裁判決を経て最高裁まで発展しました。

裁判の争点となった契約条文の要点を、以下にまとめています。

• 【賃借人】が賃料等の支払を2カ月以上怠る
• 【保証会社】が合理的な手段を尽くしても【賃借人】本人と連絡が取れない状況
• 電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないものと認められる
• 建物を再び占有使用しない【賃借人】の意思が客観的に看取できる事情が存する場合  

契約書内では、上記の4要件を満たした場合、【賃借人】が明示的に異議を述べない限り、保証会社は建物の明渡しがあったものとみなすことができるとしています。

建物の明け渡し時に室内に残置した動産類については、【賃貸人】および【保証会社】が任意に搬出・保管することに異議を述べないこととする条項も設けられていました。

3.最高裁が追い出し条項を違法と判決した理由

二審では適法とされた追い出し条項に対し、最高裁は判決を覆しました。

「消費者契約法」と「自力救済禁止の原則」に抵触する違法状態への指摘が大きな理由とされています。

1）消費者契約法

最高裁は、追い出し条項が消費者契約法第10条に抵触していると判断をしています。

消費者と事業者の間には持っている情報や知識に大きな格差がある事から、不利な条件で契約するケースも少なくありません。

今回の裁判のポイントは、消費者保護法が賃貸借契約にも適用された点。

そのため、消費者契約法では消費者保護を目的に、消費者の利益を一方的に害する契約条項の無効化や、契約の取り消しができるルールを定めています。  

本訴訟では、一審から最高裁まで通じて消費者契約法における適法性が争点となりました。

一審の大阪地裁判決は「室内の家財道具を一方的に撤去されても賃借人が異議を述べることができないため、追い出し条項は消費者契約法に違反する」として条項の差し止めを命じました。

しかし、二審の大阪高裁判決は「4要件を満たす場合、賃借人は既に住居として使用する意思を失っている可能性が高く、占有権は消滅している」と指摘。

家財道具を守る意思も喪失している可能性が高いと判断され、消費者契約法に反しないものとして判決を下しました。

最終的に、最高裁では、一審と同様に「借り主の権利が当事者ではない家賃保証会社の一存で制限され、法的な手続きに基づかずに明け渡しと同様の状態になる点は著しく不当」と消費者契約法第10条への違反を指摘し、追い出し条項は無効であると判断しました。

2）自力救済禁止の原則

自力救済の禁止とは、自己の権利を侵害された権利者が法律上の手続によらず実力行使で回復してはならないという民法上の概念です。

例えば、賃借人の家賃滞納に対し、オーナーがライフラインの停止や鍵の交換により問題の解決を図る行為などは、自力救済禁止の原則に該当します。

たとえ契約書に「家賃滞納時には鍵交換し、家財を外に搬出する」と記載がされていたとしても、住居侵入罪やプライバシー権の侵害とみなされ、刑事事件として扱われるおそれがあります。

本訴訟における追い出し条項の内容も、家賃保証会社による自力救済禁止の原則に該当する行為であると判断されました。

4.「無催告解除条項」にも違法判決

今回の裁判でもう1つの争点とされたのが「無催告解除条項」です。

無催告解除条項とは、賃借人が賃料を一定期間滞納した場合に、保証会社は無催告で賃貸借契約を解除できるとした条項です。

最高裁は、法的な手続きをとらずに契約書の一文だけで賃借人を追い出す行為を「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と判断しました。

1）無催告解除条項とは

無催告解除条項は一般的に、契約当事者間の信頼関係が破壊された場合や契約の目的が不達成である場合に無催告で賃貸借契約を解除できる権利を示した条項です。

今回の裁判においては【賃借人】が賃料などの支払いを3カ月以上怠ったときに、保証会社が無催告にて賃貸借契約を解除できる、

といった内容が定められています。

2）家賃滞納があっても家賃保証会社による無催告解除はできない

この裁判における無催告解除条項は、一審・二審では適法と判断されましたが、最高裁は一転、違法・無効と判決を下しました。

本裁判はオーナーと賃借人の間で争われているものではなく、被告は家賃保証会社です。

そのためオーナーから賃借人に対する無催告解除のように、賃貸借契約の当事者同士による紛争ではない点が注目されました。

 最高裁は、オーナーではなく保証会社の一存で賃貸借契約解除ができてしまう点。

そして借主が負う不利益を考慮すれば催告を行う必要がある点を「信義則に反して消費者の利益を一方的に害する」行為と判断しています。

なお、先述の通り本判決はオーナーと賃借人の関係に対するものではないため、賃貸人であるオーナーから賃借人に対する解除請求には影響しないものと考えられます。

3）明け渡しには司法手続きが必要

今回の判決からは「賃貸借契約の解除には法的に正当な手続きを行うべき」という最高裁の姿勢が見られます。

家賃保証会社から賃借人に対する手続きだけでなく、オーナーと賃借人の間でも部屋の明け渡し請求には司法に則った手続きを行わなければなりません。

家賃滞納が発生してから強制退去までの流れは以下の通りです。

上記5つの手続きを踏んで初めて強制執行までの手続きを行えます。

 家賃保証会社とオーナーのいずれが主導するにしても大きな負担となりますので、家賃滞納が発覚した早い段階から賃借人に督促し、訴訟まで進まないような対応をしていきましょう。

家賃滞納が発生したときの督促方法や注意点については詳しくこちらの記事にまとめてあります。

あわせてご一読ください。 『家賃滞納』にはどう対応する？督促方法と解決の手順を紹介

まとめ

家賃保証会社による追い出し条項、無催告解除条項は最高裁の判決により無効であると判断されました。

オーナーと賃借人の間で結ばれる契約に対する判決ではありませんが、借主保護を重視する民法の姿勢が色濃く表れた判決であり、賃貸借契約に与える影響は非常に大きいといえるでしょう。

一方で、今回の最高裁の判決により、賃貸人側は家賃を滞納する賃借人に対する対処が難しくなった面があり、より賃貸借契約時の入居審査の重要性が増したと考えられます。

特に判決の影響を直接受ける家賃保証会社は、家賃滞納などのリスクを感じる入居希望者とは、契約を締結しない可能性が高まりました。

大家であるオーナー自身も、今まで以上に家賃滞納に対し備えておく必要があります。

今回の最高裁の判決の意味を理解し、契約条項を見直すなどの対策を講じた上で、賃貸経営に取り組むように心掛けましょう。