「持ち家を貸したい！」一軒家を賃貸にする方法とメリット＆デメリット

賃貸住宅というとマンションやアパートのような共同住宅をイメージする方が多いかもしれません。

しかし、最近では一軒家の賃貸物件への入居を希望する人も増えています。

持ち家として一軒家を所有しているけれど、転勤などの理由で自宅を貸したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

自分の持ち家はもちろんですが、親から相続した持ち家を上手に活用できれば、新しい収入源にもなります。

よって、本記事では、親からの相続による持ち家を取得したけどうまく活用できないかな？とオーナー経験がない方でもわかるよう

今回は上手に一軒家を賃貸に出す方法と、賃貸に出すメリットとデメリットについてご説明します。  

1.持ち家である一軒家を賃貸に出す流れとは

一軒家を賃貸に出す場合の流れをご紹介します。

1）管理方法を決定する

 賃貸管理の方法には、管理会社に業務を委託する方法とオーナー自身が管理を行う自主管理という方法があります。

自主管理の場合収益性が上がるだけでなく、オーナー経験も積みあがりますのでノウハウが身に付くメリットがあるのですが、以下の業務を行う必要があります。

一方、管理会社に業務を委託をすれば、管理会社に対して管理手数料を支払う必要がありますが、時間のゆとりと、プロに任せるため一定の品質は期待できます。

その時間を使って仕事に集中するだけでなく、新しい不動産を探して収入源を増やす方向にシフトする事も出来るため、状況に応じて管理会社を検討してみると良いでしょう。

2）賃料査定を依頼し、不動産会社を選ぶ

一軒家を賃貸に出す場合、まずは賃貸管理を行っている不動産会社に相談をして、賃料査定を依頼します。

賃料は、高ければ高いほど手元に入るお金が増えますが、入居者の立場からすれば、相場よりも高い家賃の物件は魅力的な物件とはなりません。

したがって、賃料査定は周辺エリアの家賃相場を鑑みたうえで、妥当だと考えられる金額を提示する会社を選ぶようにしましょう。

管理手数料や提供するサービスの内容は賃貸管理会社によって異なります。

一軒家を賃貸に出す場合には、複数の不動産管理会社から話を聞き、サービスの内容やサポート体制と管理手数料のバランスを考えましょう。

賃料査定の額や査定額を算出した根拠、提供しているプラン、管理手数料、これまでの実績などを確認したうえで、納得できる会社に管理を委託することをおすすめします。

3）契約方法や入居者の募集条件を決定し、入居者募集を始める

賃貸借契約には、一般的な賃貸契約に用いられる「普通借家契約」と期間を限定して貸し出しができる「定期借家契約」の2つの種類があります。

定期借家契約は契約更新のない契約方法で、契約期間満了までに入居者は退去しなければならない仕組みです。

一方、普通借家契約は入居者が希望する限り、契約更新を行うことを原則とするもので、正当な事由がない限りオーナー側から契約を終了させたり、契約更新を拒否したりはできません。

定期借家契約は、期間を限定して貸し出しができるため転勤期間だけ持ち家を貸したい場合などに利用される契約方法です。

貸出期間を限定できるため、オーナー側にメリットのある契約方法ですが、入居者側にとっては契約期間が限定されてしまうことはメリットにはなりません。

そのため、定期借家契約の場合の家賃は、普通借家契約の場合に比べて安くなります。

  将来的に使用する予定がない場合は普通借家契約、賃貸期間終了後に再び住む予定があるのであれば定期借家契約で契約を結ぶようにしましょう。

その他、家賃額や敷金・礼金の有無、喫煙の可否、ペット飼育の可否など、入居にあたっての細かな募集条件を決定し、入居者募集を開始します。

尚、転勤などで一時的に持ち家を貸す場合には、自主管理はNG。

賃貸管理のプロである管理会社に業務を委託する方が賢明でしょう。

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4）内見・入居審査の後に賃貸借契約の締結

入居希望者が物件を内見し、入居の意思が固まった場合は入居の申し込みに進みます。

管理会社などが入居者の家賃支払い能力などを審査し、問題がなければ賃貸借契約を結びます。

管理会社に管理を委託する場合は、入居者の募集から内見、入居申し込みの受付、入居審査、重要事項説明、賃貸借契約の締結、鍵の引き渡しまですべて管理会社が対応します。

そのため、オーナーが対応しなければならないことは書類のサインのみで、内見に立ち会ったり、契約に立ち合ったりする必要もありません。

転勤などですでに赴任地に渡っている場合でも、管理会社がすべての業務に対応してくれるため安心です。

5）賃貸スタートと入居中の賃貸管理

入居日が決定したら鍵を引き渡して賃貸スタートとなります。

入居者からの問い合わせや家賃の回収など、入居中の賃貸管理業務についても、管理会社に委託していればそのほとんどを管理会社に行ってもらえます。

一軒家を賃貸に出す際、管理会社に賃貸管理を委託すればオーナー側がしなければならないことはほとんどありません。

転勤などの理由で持ち家の扱いに悩んでいる方は、気軽に貸し出しができるのではないでしょうか。  

2.一軒家を賃貸に出すメリット

一軒家を貸し出すことによって得られるメリットは、次のようなものです。

1）毎月、家賃収入を得られる

賃貸管理業務を管理会社に委託すれば、ほぼ手間暇をかけることなく毎月安定した収入が入る点は、持ち家を賃貸に出すことの最大のメリットではないでしょうか。

家を所有していれば、毎年、固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。

空き家のまま維持する場合は、これらの納税費用を捻出しなければなりませんが、貸すことで家賃収入を得られれば税金を支払いながら収入が得られます。

2）室内や設備の劣化を抑えられる

人が住まなくなった一軒家は、通気や換気がなされないために、壁や畳にカビが生えやすくなるなど、劣化が進みます。

トイレや給湯器などの設備も使用していないと配管が傷むなど、故障をしやすくなります。

賃貸に出せば、人が生活してドアを開け閉めすることで自然と空気が入れ替わり、配管内を水が通ることで、劣化を抑えることが可能です。

空き家として管理する場合は、定期的に空気の入れ替えや通水などの手間がかかりますが、賃貸に出すと、そのようなメンテナンスの手間も不要となります。

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3）犯罪のリスクを抑えられる

人が住んでいない家は、庭木が茂っていたり、電気がついていなかったりと、外から見ても空き家であることが分かります。

そのため、空き巣に入られるリスクや犯罪グループの基地として使われるリスク、不法投棄場所になるリスクなどが生じます。

また、空き家を狙った放火なども起きています。

一軒家を賃貸に出せば、入居者がいるためにこのような空き家のリスクを抑えられます。

4）賃貸期間終了後は、また住むことができる

普通借家契約ではなく、定期借家契約を結べば、賃貸期間が満了した後に再び住み慣れた我が家で生活することができます。

転勤などの理由で一時的に自宅を離れる場合は、期間を限定して貸し出しができる定期借家契約が便利です。

帰任が決まった時には、仕事の引継ぎや引越しの準備もあって忙しくなると考えられます。

戻る家があれば、新たな家を探す手間を省くこともでき、また愛着のある家で生活を開始することができます。

3.一軒家を賃貸に出すデメリット

一軒家を賃貸に出す場合のメリットをご紹介しましたが、賃貸に出すことで生じるデメリットがあるのも事実です。

一軒家を賃貸に出す場合の主なデメリットは次のようなものです。

1）入居者が見つかるとは限らない

一軒家は独立した家屋であり、庭もあることから、子どもを持つファミリー世帯などでは一軒家を希望するケースも増えています。

しかしながら、場所によっては、なかなか入居者が見つからない可能性もあります。

例えば、都市部から離れた場所や通勤に不便な場所、賃貸ニーズの少ない場所などでは入居者が獲得できないこともあるのです。

賃貸に出すからといって必ず入居者が獲得できるものではないこと、そして入居者が見つからなければ家賃収入は得られないことは、デメリットとなるでしょう。

2）賃貸管理には手間、または費用がかかる

賃貸管理をオーナー自身が行う場合は、さまざまな業務を行わなければならないため、手間や時間がかかります。

一方、管理業務を管理会社に委託すれば、オーナー自身が行うことはほとんどありませんが管理会社に管理手数料を支払う必要があります。

自主管理と委託管理には、それぞれメリットとデメリットがあるのです。

両者を比較し、自身にとってメリットが大きい管理方法を選ぶようにしましょう。

3）初期費用がかかる可能性がある

一軒家を賃貸に出す際、室内の状態によってはリフォームが必要になるケースもあります。

賃貸住宅への入居希望者は、物件のきれいさを重視します。 壁紙などの汚れが目立つ場合は、リフォームをしなければならず、そのような場合は初期費用がかかる可能性があります。

ただし、リフォームをしたからといって必ず入居者を獲得できるわけではないため、費用をかけすぎてしまうと赤字になってしまうリスクもあります。

必要最低限の範囲のリフォームに留めておいた方が安心でしょう。

4）住宅ローン利用時は注意が必要

住宅ローン利用中の物件は、原則として賃貸に出すことはできません。

その場合、事業用ローンへの借り換えが必要になります。

ただし、転勤などやむを得ない理由による賃貸であれば、住宅ローンを継続したまま賃貸に出すこともできる場合があります。

住宅ローンを利用している場合は、まずは金融機関に相談してみましょう。具体的なやり方は以下記事をご覧ください。

まとめ

 賃貸管理にはさまざまな業務が発生しますが、管理会社に業務を委託すればオーナーはほぼ手間をかけることなく家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

人が住まない家は劣化が進みますが、賃貸では入居者が家の中で生活をするため、室内や設備の劣化を抑えることも可能です。

転勤などで持ち家に誰も住まない状態になってしまう場合は、賃貸期間を限定できる定期借家契約を利用して、自宅を賃貸に出すことができます。

何らかの理由で一戸建てを賃貸に出したいと考えているようであれば、賃貸管理を行っている不動産会社に相談をしてみることをおすすめします。

ランドネットではオーナー様からの賃貸管理に関する相談を受け付けていますので、以下のスタッフ紹介ページからお問い合わせください。

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