住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すには？銀行の黙認を期待するのはNG

「転勤で家を空けるけど、住宅ローンが残っている。この家を賃貸に出してもいいのかな？」

「持ち家を賃貸に出したいけど、返済中の住宅ローンについて銀行にどう相談しよう…」

住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すことは、金銭的なメリットがある一方で、大きなリスクも伴う非常にデリケートな問題です。

多くの方が、「黙って貸し出してしまえば大丈夫だろう」と考えがちですが、それは大きな間違いです。

本記事では、住宅ローンが残っている物件を賃貸に出す際のルールや危険性、そして正しい手順を解説します。

1.なぜ住宅ローンが残っていると賃貸に出せないのか？

住宅ローンは、「契約者本人が住むための住居」という目的で、金利が低く優遇されています。

そのため、契約の根幹には「居住」の条件があり、賃貸に出すことはこの契約に違反する行為となります。

1-1.住宅ローンとアパートローン・不動産投資ローンの違い

住宅ローンは、居住を目的とした低金利のローンです。

一方で、賃貸に出すことを前提としたアパートローンや不動産投資ローンは、収益性を目的としているため、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

銀行は、本来の目的と異なる使い方をされることを防ぐため、住宅ローン契約書に「ローンを組んだ物件を賃貸に出す場合は、必ず銀行の承諾を得る必要がある」という条項を設けています。

1-2.銀行に無断で賃貸に出した場合のリスク

銀行に無断で賃貸に出したことが発覚した場合、以下のようなリスクがオーナーを待ち受けています。

1.契約違反による一括返済の要求

最も大きなリスクです。

契約違反を理由に、銀行からローン残債の全額を一括で返済するよう求められる可能性があります。

これができなければ、最悪の場合、物件を差し押さえられるリスクも生じます。

2.金利優遇の取り消し

住宅ローンの低金利優遇が取り消され、より高金利なアパートローン・不動産投資ローンに切り替えを求められます。

これにより、毎月の返済額が増加し、収益性が悪化する可能性があります。

2.住宅ローンが残っていても、合法的に賃貸に出す方法

では、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは、絶対に不可能なのでしょうか？

実は、銀行に相談し、適切な手続きを踏むことで、合法的に賃貸に出すことが可能です。

2-1.「転勤」など一時的な理由の場合

転勤など、やむを得ない事情で一時的に自宅を空ける場合、銀行に相談し、承認を得られれば賃貸に出すことが認められるケースが多いです。

銀行への相談

銀行に転勤の辞令などの書類を提出し、賃貸に出したい旨を相談します。

ローンの変更

銀行の判断にもよりますが、金利の高いアパートローンに切り替えずに、一定期間だけ賃貸に出すことを認めてくれる場合があります。

定期借家契約の活用

将来的に自宅に戻る予定がある場合は、契約期間を定めた「定期借家契約」を結ぶことで、トラブルなく物件を明け渡してもらえるようになります。

2-2.「返済が厳しい」など収益目的の場合

住宅ローンの返済が厳しくなったなど、収益目的で賃貸に出したい場合、銀行に相談すると、アパートローン・不動産投資ローンへの借り換えを勧められることが一般的です。

ローンの借り換え

住宅ローンからアパートローンに借り換えることで、合法的に賃貸経営を始められます。

金利は上がりますが、銀行との信頼関係を維持でき、一括返済のリスクを回避できます。

新たな資金計画

借り換え後の返済額や家賃収入を考慮した新たな資金計画を立てる必要があります。

3.銀行が黙認することはない

「他の人も黙ってやっているから大丈夫だろう」と安易に考え、自宅を貸し出すのはリスクがあります。

銀行は登記簿謄本や住民票をもとに、所有者と居住者が異なっている事実を把握し、決して黙認することはありません。

火災保険契約の確認

住宅用から賃貸用の火災保険に切り替わった際に発覚する恐れがあります。

入居者からの連絡

入居者が口座振替の変更などで銀行に連絡した際に、賃貸物件であることが発覚するかもしれません。

税務署からの情報提供

税務署に不動産所得の申告をした情報が銀行に伝わります。

黙って賃貸に出すことは、常に「いつ発覚するか分からない」という大きなリスクを抱え続けることを意味するのです。

4.まとめ：まずは銀行に相談を！

住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは、安易に自己判断できる問題ではありません。

銀行に無断で賃貸に出すことは契約違反であり、最悪の場合、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

オーナーの大切な資産を危険にさらさないためにも、まずは銀行に正直に相談し、適切な手続きを踏むことが重要です。

「銀行に相談するのは怖い」と感じるかもしれませんが、正しい手順で相談すれば、多くのケースで解決策を見つけることができるでしょう。