内見予約が多すぎもNG！収益を落とさないランドネット流の賃料設定術

部屋探しで重要視される項目の一つは、家賃です。

ランドネットでは、あらゆるデータを根拠に適正な家賃を設定することで、募集開始から平均29日で成約を可能にしています。

賃貸住宅の空室期間がおおよそ120日～150日(株式会社タス「賃貸住宅市場レポート2022年2月」調べ)とされている中、圧倒的な速さで空室を解消する当社の家賃設定について、入居者獲得に向けてリーシングの最前線で活躍する社員Oを取材しました。

まさに今、賃貸募集中をかけているが、「内見の問合せすら来ない・・・なぜ」と悩んでいるオーナー様は、もしかすると家賃を見直すだけで、そのお悩みはすぐに解決できるかもしれません。

また収益性を上げたいオーナー様にはこそ読んでいただきたい家賃設定のあるコツがあります。

本記事を参考に当社が行っている賃料設定の一部をお伝えできればと思いますので、是非参考にしてみて下さい。

ここから取材形式でお伝えします。

1.家賃設定に不可欠なあらゆるデータを担当者が調査しご提案！

―家賃設定において、大切なことは何ですか？

家賃設定は賃料相場だけでなく、過去の家賃データや地価の動向などを複合的に勘案して導き出すことが必要です。

部屋探し顧客のニーズを満たす家賃帯を知るには、家賃設定の事前調査に妥協は許されません。  

最近は利便性の高いAI賃料査定などのサービスが広く普及していますが、当社では社員があえて人力であらゆるデータを参考に適正な家賃を導き出します。

AIでは分からない部屋探し顧客がリアルに求めている家賃帯は、当社社員が街の仲介店舗スタッフへ徹底ヒアリング。

部屋探しの現場の声を聞くことで、タイムリーな賃料相場を把握できます。

加えて、過去の成約家賃データ等も参考にしながら家賃設定を行い、オーナー様にご提案することで、募集開始から平均29日で成約を実現できているのです。

  ―家賃設定では、具体的にどのような調査をしていますか？

家賃設定における当社事前調査の項目は多岐に渡ります。

中でも代表的なものを以下に挙げてみました。

1）AI賃料査定ではできない、部屋探し顧客の目線で家賃設定を！

―あらゆるデータを調べ尽くした上で、社員は家賃設定のご提案をしていたんですね。

そうですね。 当社は、オーナー様に代わって客付け（入居までの手続き）を行うのはもちろん、約6,800名以上（取材当時）の入居者様が快適に暮らせるように、入居中のトラブルや退去立会いにも対応しております。

こうした業務の中で得た情報は、独自データとして管理しており、家賃を設定する際の判断材料として活用することで、適正家賃を設定することができるのです。

 以下は、家賃設定の際に活用している独自データの一部になります。

2.家賃設定後の問合せ急増は割安だからかも！収益優先で最適家賃を追求

―家賃が決定した後の注意点とは何でしょうか？

家賃が決まったら部屋探しサイトで入居者募集を始めますよね。

開始早々、内見の問い合わせが殺到することは、オーナー様にとって喜ばしい事象ではないでしょうか。

しかし、問合せが多すぎるのは、実は家賃が相場と比べ割安で、適正価格から乖離していることが原因かもしれません。

本来なら高い収益が出せるポテンシャルの高い物件なのに、見誤った低い家賃で貸し出してしまっては、収益最大化の機会損失となります。

  ―問合せが多いからと言って、油断していてはダメなんですね。

はい。 家賃が割安に設定されていると判断した場合、ランドネットでは家賃の見直しを実施します。

あまりにも問い合わせが多ければ、一度家賃を上げて様子を見るようにします。

引越しが多くなる12月～3月の繁忙シーズンでは、部屋探しのニーズが高くなることから強気の家賃で入居者を募集。

エリアの地価が上昇していれば、更新時にも家賃の値上げ交渉を行うなど、タイミングに応じた適正な家賃設定によりオーナー様が賃貸経営で多くの利益を出せるようサポートしております。

3.「どうせなら家賃を上げて募集したい…」それなら、〇〇が有効です！

―部屋探し顧客の手が届く範囲で家賃を設定しつつも、できれば家賃収入を上げたいと思うのはオーナー様なら当然の心理ですよね。

そうですね。 ただ、建物は経年劣化していきますから、前回の募集より家賃を下げざるを得ないことが多いと思います。

付加価値を高めて家賃アップを図ることも可能ですが、Wi-Fiは一棟丸ごと導入する必要がありますし、リノベーションはかなりの工事費用を必要とします。

掛けたコストを取り戻すべく相場以上に家賃を引き上げる事態になってしまえば、逆に募集期間が長くなり空室リスクにも繋がるでしょう。

  ―では、どうすれば家賃を上げられますか？

そこで私が紹介したいのは、アクセントクロスです。

壁一面だけに異なる壁紙を貼ることでお部屋に立体感が生まれ、雰囲気をガラッと変えることができます。

当社の管理物件でもアクセントクロスを取り入れることが多く、大体1,000～2,000円ほど家賃を高く設定して成約できた事例も数多くあります。

何か設備を導入するのと比べても安く済みますし、退去後の原状回復工事の際に手軽に施工できます。

室内画像も明るく華やかになり、部屋探しサイトのユーザの目にも止まりやすくなるでしょう。  

当社では、家賃設定のご相談はもちろん、アクセントクロスを活かした改修提案や、専属カメラマンによる室内写真の撮影も実施しております。

4.「利回り」or「入居者の人柄」あなたはどれを重視していますか？

―あらゆるデータやオーナー様のご要望を踏まえて家賃は決められているんですね。

家賃設定は下調べが重要であると再三お伝えしましたが、オーナー様がイメージする賃貸経営のスタンスも実は家賃を設定する上で重要になります。

例えば、とにかく家賃収入を確保したいオーナー様の場合、空室を最短で解消し、収入をいち早く確保できる家賃帯で募集。

利回りを相談しながら、家賃設定を詰めていきます。   一方で、隣人トラブルを減らしたいから入居者の人物像にこだわるオーナー様の場合、入居者を絞り込む家賃帯で募集し、賃貸借契約の直前には当社が入居希望者の人柄をチェックします。

当社では、家賃設定など空室対策のご相談を受けておりますので、まずはオーナー様が目指す賃貸経営の方向性をお聞かせください。

―社員Oさん、本日はありがとうございました！