家賃滞納したまま退去されたらどうする？残置物・損害賠償・費用回収の手順｜賃貸オーナー向け

家賃を滞納した入居者が突然、連絡も取れないまま退去してしまったらどうしますか。

「残された荷物（残置物）は勝手に処分してもいいの？」

「滞納された家賃は、もう諦めるしかないの？」

滞納者の夜逃げは、オーナーにとって最も頭を悩ませるトラブルの一つです。

しかし、感情的に対応してしまうと、オーナー自身が不法行為で訴えられるリスクがあります。

本記事では、家賃滞納したまま退去された場合について、残置物の正しい扱い方、滞納家賃や損害賠償の回収方法、法的リスクを回避するための手順を解説します。

1.滞納者が夜逃げ！オーナーがまずやるべきこと

入居者が滞納したまま退去したことが判明しても、決して感情的に行動してはいけません。

オーナーがまずやるべきは、冷静な状況確認と記録です。

1-1.無断入室・残置物の処分は絶対にNG

たとえ入居者がいなくても、賃貸借契約が正式に解除されるまでは、部屋の所有権は入居者にあります。

オーナーが勝手に部屋に立ち入ったり、残された荷物（残置物）を処分したりすると、住居侵入罪や器物損壊罪に該当する可能性があります。

1-2.現状を記録し、契約解除の準備を進める

部屋の外観、ポストの中、メーターの使用状況など、入居者が退去したことを示す客観的な状況を写真や動画で記録します。

1-3.契約解除の意思表示

賃貸借契約の解除を、内容証明郵便で正式に通知します。

通知先は契約書に記載された入居者の住所と、連帯保証人の住所です。

連絡が取れなくても、この手続きは必須です。

2.残された荷物（残置物）の正しい扱い方と法的リスク

滞納者が残していった家具や家電、日用品（残置物）は、オーナーの財産ではありません。

たとえ不要なものでも、勝手に処分してはいけない理由を理解しましょう。

2-1.残置物の所有権は入居者にある

部屋を空にしていても、所有権はまだ入居者にあります。

オーナーが無断で処分した場合、損害賠償を請求されるリスクがあります。

2-2.残置物を合法的に処分する「強制執行」の手続き

夜逃げの場合も、残置物を合法的に撤去するには「強制執行」の手続きが必要です。

1.建物明渡請求訴訟の提起

まずは裁判所に建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を得ます。

夜逃げの場合は、公示送達という手続きで訴訟を進められることがあります。

2.強制執行の申立て

勝訴判決後、裁判所に強制執行を申し立てます。

3.残置物の搬出と保管

執行官の立ち会いのもと、残置物を部屋から運び出し、一定期間保管します。

4.売却または処分

保管期間内に所有者（入居者）が引き取りに来なければ、売却または処分されます。

2-3.残置物を処分するための費用と回収の現実

強制執行には、荷物の搬出や保管、鍵交換など、数十万円以上の費用がかかります。

法律上は入居者負担ですが、夜逃げするようなケースでは回収が困難なのが実情です。

3.滞納家賃や損害賠償を回収するための手段

滞納された家賃や、夜逃げによって発生した損害（残置物撤去費用、原状回復費用、再募集までの空室期間の賃料など）を、オーナーが回収するための手段を解説します。

3-1.連帯保証人・家賃保証会社への請求

滞納者の連帯保証人に対して、滞納家賃や損害賠償の請求を行います。

家賃保証会社と契約している場合は、保証の範囲内で滞納家賃を立て替えてもらえます。

3-2.敷金からの差し引き

契約書に基づき、預かっている敷金から滞納家賃や原状回復費用を差し引きます。

ただし、敷金は全額が充当できるとは限りません。

3-3.損害賠償請求訴訟

連絡の取れない滞納者に対しては、訴訟を起こして損害賠償を請求することもできます。

ただし、裁判には時間と費用がかかり、滞納者に財産がない場合は勝訴しても回収が難しいのが現実です。

4.賃貸管理会社との連携が「夜逃げトラブル」解決の鍵

滞納者の夜逃げは、オーナーが一人で対応するにはあまりにもリスクが高く、専門的な知識と手続きが必要です。

4-1.賃貸管理会社が代行する対応

初期の状況確認と記録オーナーに代わって、部屋の状況を確認し、証拠を記録します。

• 契約解除の通知:内容証明郵便の作成・送付手続きを代行し、法的に有効な形で契約解除を進めます。
• 残置物撤去の法的手続き:弁護士との連携、強制執行の申立てなど、煩雑な法的手続きをサポートします。
• 未収家賃の回収サポート:連帯保証人や家賃保証会社への請求手続きを代行します。

4-2.プロに依頼する3つのメリット

• 法的リスクの回避:オーナーが違法な行為をしてしまうリスクを回避できます。
• 時間的・精神的負担からの解放:複雑な手続きや滞納者とのやり取りから解放され、安心して本業に集中できます。
• 費用回収の可能性向上:専門家と連携することで、回収できる可能性を最大限に高めます。

まとめ：夜逃げ後も慎重な対応と法的措置が不可欠

家賃を滞納したまま退去する「夜逃げ」は、賃貸経営で起こりうる深刻なトラブルです。

しかし、夜逃げ後でも賃貸借契約は生きているため、オーナーは決して独断で部屋に立ち入ったり、荷物を処分したりしてはいけません。

残置物の処理、滞納家賃の回収には、必ず内容証明郵便の送付や強制執行といった法的な手続きが必要です。

一人で抱え込まず、賃貸管理のプロフェッショナルに相談しましょう。

適切なサポートを受けることが、オーナーの損失を最小限に抑え、トラブルを安全に解決するための最善策です。