火災保険で賃貸経営のリスクを最小化！加入する必要性や補償範囲とは？

火災保険の保険料は、決して安くはありません。

そのため、区分マンションや1棟アパートを所有していても、火災保険には加入しなくてもよいのではと考えるオーナーがいらっしゃるのも事実です。

しかし、賃貸経営をするのであれば火災保険の加入を積極的に検討することをおすすめします。  

火災保険の補償範囲は、火災による被害だけではありません。

地球温暖化に伴い、昨今では台風が大型化したり、未曽有の集中豪雨が日本を襲ったりと、これまで以上に自然災害のリスクが増加しています。

火災保険は台風や水害などの自然災害による損害も補償の対象であり、火災保険の加入は賃貸経営のさまざまなリスクに備えられる保険なのです。

今回は、火災保険の加入の必要性と火災保険の補償範囲についてご説明します。

1.区分投資家や1棟アパートオーナーなら火災保険に加入を

区分投資家や1棟アパートオーナーであれば、必ず火災保険に加入したいものです。

なぜ、賃貸経営において火災保険の加入が必要なのか、その理由をご説明します。

1)入居者の火災保険では建物は補償されない

賃貸契約時は入居者が賃貸契約期間に合わせて火災保険に加入します。

そのため、火災が起きた場合は入居者が加入する火災保険で補償を受けられるのではと思う方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、入居者が加入する火災保険は入居者が所有する「家財」を補償する保険です。

また、場合によっては、火災などによって部屋に損害を与えてしまった場合に原状回復費用を補償する借家人賠償責任保険特約を付帯しているケースもあるでしょう。 

いずれも入居者が加入する火災保険の補償対象は、入居者の過失によって火災が生じた場合の損害です。

入居者の過失以外の理由で生じた被害は、補償されません。

具体的には、放火によって所有するアパートが火災になった場合の損害は、入居者の加入する火災保険では補対象外となるのです。

2)火災以外の自然災害も補償対象となる

火災保険では、火災だけでなく台風や水害、落雷などによる被害も補償の対象となります。

また、水漏れや飛来物の落下による被害も補償されます。  

日本は、非常に地震の多い国です。

今後も、首都直下地震や南海トラフ地震など、巨大地震が発生すると予想されています。

強い地震が起きれば、建物に付随する設備が被害を受ける可能性があります。

地震保険は、単独で入ることはできず、地震保険は火災保険とセットでなければ加入できない保険です。

今後発生しうる自然災害に備え、火災保険には加入しておくべきでしょう。

3)火災保険に加入しないと融資を受けられないケースも

1棟アパートを建設するための土地取得費用やアパート建設費用を調達する場合、金融機関から融資を受けることも多いでしょう。

また、投資用の区分マンションを購入する際にも融資を受ける方が多いはずです。

金融機関では、融資を受ける条件として火災保険への加入を求めるところがあります。

万が一、融資をしたアパートや区分マンションが火災や自然災害などの被害によって貸し出せない状態になってしまった場合は、ローンの返済が不可能になるリスクが想定されます。

そのため、金融機関では貸し倒れのリスクに備えるため、火災保険の加入を融資の必須条件としている場合があるのです。

2.火災保険の主な補償範囲

火災保険という名称のため、火災保険では火災による損害しか補償を受けられないと思っている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、火災保険では、火災だけでなく、さまざまな災害などによる被害を補償しています。

1)被害別の補償範囲

具体的な補償範囲は保険会社や契約するプランによって多少の違いがありますが、一般的な火災保険の補償範囲をご紹介します。

火災

失火、もらい火、第三者による放火などによる火災の損害を補償。

落雷

落雷による火災や屋根の破損などを補償。

破裂・爆発

ガス漏れやスプレー缶などによる破裂・爆発によって生じた損害を補償。

風災・雹災・雪災

強風によって屋根が飛ばされたり、雹によって窓ガラスが割れたりした場合などの損害を補償。

水災

台風や集中豪雨による浸水などの損害を補償。

水漏れ

給排水設備の故障などによって生じた漏水による水濡れの損害を補償。

建物外部からの落下物や飛来物、衝突

自動車の衝突によって外壁が崩れた場合や隕石の落下によって屋根が破壊された場合、ドローンの飛来によって窓ガラスが割れた場合などの損害を補償。

騒擾・集団行為などに伴う暴力行為

デモ行為など、集団行為による暴力・破壊行為によって生じた損害を補償

盗難による盗取・損傷・汚損

盗難によって窓ガラスを割られたり、鍵を破壊されたりした場合などの損害を補償

2)地震保険に備えたい場合は火災保険の加入が必要

一般的な火災保険の補償範囲をご紹介しましたが、火災保険では地震に対する損害は補償対象外となります。

地震の被害にも備えたい場合には、火災保険の特約として地震保険に加入する必要があります。

地震保険では、地震や噴火、それらによって発生した津波による次のような損害が補償されます。

  地震の保険の支払いは、損害の程度によって全損、大半損、小半損、一部損の4つの段階に分けて査定されます。

(平成29年1月1日以降保険始期の地震保険の場合) 支払われる保険金は、全損で保険金額の全額、大半損で60％、小半損で30％、一部損で5％と決まっています。  

首都直下型地震や南海トラフ地震は、今後30年以内に発生する確率が70％だといわれています。

また、日本海溝・千島海溝周辺海溝型地震も30年以内に60％の確率で発生すると考えられています。

火災保険加入時には地震保険の付帯も検討することをおすすめします。

3.賃貸経営のオーナー向け火災保険特約

1棟アパートや区分マンションの賃貸経営をする場合には、火災保険加入時に次のような特約を付帯すると、より賃貸経営のリスクを抑えることができます。

1)建物管理賠償責任特約

建物管理賠償責任特約は、建物の管理が不十分であったことによる偶然の事故で、他人にケガをさせてしまった場合や他人の物に損害を与えてしまった場合に備えた補償です。

具体的には、アパートのタイルが経年劣化によって剥がれ、通行している人にケガをさせてしまった場合や階段の手すりの劣化によって入居者の転落事故が起きた場合などに、補償を受けることができます。

1棟アパートを所有している場合は、経年劣化とともにこのような事故が発生するリスクは高まります。

建設からある程度年数が経過したアパートを経営している場合は、付帯を検討すると安心です。

2)家賃補償特約

火災や台風による被害などによって、長期間に渡り入居者を獲得する状態が難しくなった場合に、一定期間、被害がなければ得られるはずだった家賃収入を補償する特約です。

しかし、損害が生じる前から空室率が50％を超えている物件の場合は、適用されないケースがあります。

3)家主費用特約

家主費用特約とは、所有する賃貸物件の中で自殺や孤独死など、人が死亡する事故が発生した場合、事故に伴う家賃の損失を補償する特約です。

また、室内の清掃や部屋の原状回復費用も補償の対象となります。

高齢化が進んでいる今、高齢者が賃貸物件に入居するケースも増えています。

万が一の事態において、付帯を検討しておくと安心な特約だといえるでしょう。

まとめ

火災保険は、火災による損害だけでなく、台風や水害、落雷などの自然災害による損害も補償するものです。

地球温暖化の影響により、近年では台風やゲリラ豪雨、竜巻などの被害も甚大化しています。

火災や自然災害によって所有するアパートや区分マンションが損傷してしまった場合、家賃収入が得られなくなる恐れがあります。

金融機関から融資を受けている場合は、融資の返済が滞ってしまうケースも出てくるでしょう。

火災保険は防ぎようのない自然災害によるリスクに備えられる保険です。

火災保険に加入すれば地震保険や建物管理賠償責任特約、家主費用特約なども付帯できるため、賃貸経営で生じるリスクを最小限に抑えられます。

区分マンション投資や1棟アパート経営をされているようであれば、火災保険への加入は必須であるといえるでしょう。