入居審査で優良な入居者を選ぶコツは？【賃貸オーナー向け】

「できるだけ早く入居者を獲得したいけれど、入居後にトラブルを起こすような人に入居をされては困る。」

これが賃貸経営をするオーナーの本音ではないでしょうか。

そのため、賃貸物件に入居の申し込みがあった場合には、入居審査を行います。

入居審査は、安心して賃貸物件を貸し出せる人物かどうかを判断する審査です。

では、入居審査で良識のある人を見極めるコツはどこにあるのでしょうか。

今回は、賃貸オーナーが入居審査を行う際のポイントについてご説明します。

1.入居審査の4つのポイント

優良な入居者とは、家賃を滞納する心配がなく、常識を心得ており、他の入居者とのトラブルなどを起こす不安が少ない人物です。

したがって、入居審査では次の4つのポイントのチェックが重要になります。

1)入居希望者に家賃の支払い能力があるか

家賃を支払う能力がなければ、入居しても家賃を滞納されてしまう可能性が高くなります。

そのため、入居者に家賃の支払い能力があるかどうかをしっかり審査しなければなりません。

家賃を支払うためには、安定した職業に従事し、家賃に見合った年収を稼いでいる必要があります。

  入居審査において入居者の年収基準は、家賃1カ月分に対し36倍程度を目安にするとよいといわれています。

例えば、家賃8万円の物件であれば、目安となる年収は最低でも約290万円の年収が必要になり、家賃10万円の物件であれば約360万円以上の年収が必要になります。

  入居者の勤務先や雇用形態もチェックしておきたいポイントです。

公務員や大手の企業など安定した職業に就いている場合や正社員で勤務を続けている場合などは、収入も安定していると考えられます。

パートや派遣社員であっても年収が基準に見合っていれば、問題ないでしょう。  

昨今では高齢者が賃貸物件に入居を希望するケースも増えています。

高齢者の場合は年金受給額をチェックし、貯蓄残高など資産状況もチェックしておくと安心です。

2)連帯保証人に支払い能力が十分にあるか

仕事をしていない学生の場合は、支払い能力をチェックしようがありません。

この場合は、連帯保証人を立ててもらい、連帯保証人の支払い能力を審査します。

万が一、入居者が家賃を滞納した場合、連帯保証人に家賃の支払いを求めるためです。  

学生が入居を希望する場合は、連帯保証人に十分な収入があるかどうかをチェックし、さらに、入居者と連帯保証人の関係性も確認しておきましょう。

親や兄弟など、親族の場合は、万が一、家賃の滞納があった場合に家賃を代わりに支払ってくれる可能性が高くなりますが、知人や友人の場合は滞納家賃の支払いにまで応じてもらえない可能性があります。

本人に支払い能力がない場合には、連帯保証人の支払い能力と関係性をしっかりとチェックすることが大切です。

3)入居希望者の人間性と属性に問題はないか

年収の条件は十分に満たしていても、人間性に不安のある人の場合、入居を許可すると後々トラブルに発展する可能性があります。

例えば、態度が横柄で言葉遣いが荒い人、あまりに派手な服装をしている人、入れ墨やタトゥーを多く入れている人、コミュニケーションをスムーズに取りにくい人などは注意が必要です。

オーナーが入居者と直接会う機会はあまりないかもしれません。

そのため、人間性の部分に関しては仲介を依頼している仲介会社や管理会社の担当者の意見を参考にした方がよいでしょう。

正社員として働いている人であっても勤務先や仕事の内容によっては、入居を慎重に判断しなければなりません。

例えば、風俗業や水商売の仕事に就いている人などは、深夜帯に帰宅することが多く、騒音などを巡って入居者同士のトラブルが起きる可能性があります。

4)入居者の家族構成や入居人数は適切か

複数の間取りがある賃貸物件の場合、ファミリー世帯が入居するケースや同棲するカップルが入居するケースがあります。

例えば、2人暮らしを想定した間取りや広さの部屋に、子供が多くいる家族が入居を希望するケースも考えられます。

2人暮らしの生活であれば、静かな暮らしを望むことが多いですが、大人数の子供が隣室で生活するとなると子供たちが走り回る音や遊ぶときの音が響く可能性があります。

入居を希望する人の家族構成と間取りや広さがマッチしない場合や隣室の世帯構成と大きく異なる場合は、クレームが起きる可能性があるため注意が必要です。

また、結婚しているわけではなく、同棲している場合やルームシェアをして一緒の部屋で暮らす場合は、同棲やルームシェアを解消したときに、残った入居者が家賃を支払えなくなってしまう可能性もあります。

入居審査時には入居する人の人数や名前、関係性を確認し、家族以外の人物と一緒に生活する場合は、連名で契約をしてもらうようにするとよいでしょう。

2.家賃保証会社の入居審査では信用情報の照会が可能

家賃保証会社では、入居審査を行う際に入居希望者の信用情報を照会します。

これまでに家賃の滞納履歴がある人は、今後も家賃を滞納する可能性があります。

また、安定した職に就いている人の場合でも、クレジットカードの滞納履歴があったり、消費者金融などからの借入金の返済が滞っているケースもあるのです。

収入があっても、収入の範囲で生活ができていない人の場合は家賃の支払いも難しくなってしまう可能性が高くなります。

家賃保証会社では、債務の状況やこれまでの家賃の滞納履歴まで調べることができるため、より慎重な入居審査が可能です。

入居後のトラブル回避のために、より慎重に入居審査を行いたい場合は、家賃保証会社の入居審査を利用することをおすすめします。

まとめ

入居者は家賃を支払ってくれる大切な存在ですが、入居者選びを誤ってしまうと家賃の滞納が発生したり、入居者間のトラブルが発生したり、室内の使用状況に問題が生じたりといったリスクが発生します。

入居希望の申し込みがあった場合には、今回紹介したようなポイントに気を付けて慎重に入居審査を行うようにしましょう。

しかしながら、どんなに入居審査を慎重に行ったとしてもトラブルが発生しないわけではありません。

入居者とのトラブルにお悩みの場合は、ぜひ賃貸管理の経験が豊富な当社にお問い合わせください。  

当社では、家賃保証会社での入居審査、当社での入居審査、オーナーによる入居審査と三段階の審査を行っています。

入居者選びを慎重にしたいと考えていらっしゃる場合もどうぞお気軽にご相談ください。