築古を満室にするコツ5選【賃貸オーナー向け】

日本では新築志向が強く、築古の賃貸アパートやマンションはなかなか入居者を獲得することが難しくなっています。

築古物件の空室を埋めるコツといえば、フルリフォームをしたり、リノベーションをしたりといった、大掛かりな空室対策の提案が多いでしょう。

しかし、築古の賃貸物件であってもいくつかのポイントに注意すれば、それほどお金をかけずに満室経営を実現できるのです。

今回は、築古物件を所有している賃貸オーナー向けに、空室を埋めるコツをご説明します。 ぜひ、空室対策の参考にしてください。

1.築古物件の空室が埋まらない理由

築古物件を満室にするコツをご紹介する前に、まずは築古物件ではなかなか空室が埋まらない理由について考えてみましょう。

築古物件の人気がない理由は、前述したように日本では新築志向が強いという点が挙げられます。

新築プレミアムと呼ばれるほど新築物件は価値が高いとされ、相場より高くても新築マンションは人気を集めています。

裏を返せば、新築が人気であれば、中古は新築よりも人気が劣り、さらに築年数が経った築古物件の人気は低くなるといえるのです。

築古の賃貸物件が入居者集めに苦労する理由には、建物が古いという理由だけでなく、建物や室内の手入れが十分でないように見えることも原因の一つとなっています。

また、築古物件であっても家賃や初期費用が相場と比べて高い場合や入居審査が厳しいケースも、空室はなかなか埋まらないでしょう。

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2.築古物件を満室にする5つのコツ

築古の賃貸物件を満室にするためには、次のような点に注意してみましょう。 一つだけを実践するのではなく、できることを実行してみると、より空室を埋められるようになるはずです。

1)清掃を徹底する

見た目の印象は非常に大切です。 入居者を獲得しにくい築古物件は、建物が古いだけでなく手入れがしっかりされていないために、不潔なイメージを与えやすい点が問題となります。

一方、築古でも入居者を獲得している物件では、玄関や廊下、郵便受けなどの共用部分の清掃が行き届いており、建物は古くてもしっかりと管理されているイメージを与えます。

 掃除ができる部分に関してはしっかりと手入れをし、できるだけ明るく、清潔な雰囲気に見えるようにしましょう。

また、室内に関しても壁紙やクロスの汚れがひどければ張り替えを行い、清潔感をアップさせることも大切です。

2)レトロな雰囲気を活かし、室内をおしゃれに演出する

日本では新築志向が強い旨をご紹介しましたが、中には古いものを好む人がいるのも事実。

古民家を改装したカフェも人気であり、最近では昭和レトロがブームになっています。

いずれも、古いからこそ逆に、今はない雰囲気が注目されているのです。 築古物件も工夫次第で、古さを活かした演出ができるのではないでしょうか。  

入居者募集の写真を掲載する際には、家具やインテリアを配置するレトロでおしゃれな雰囲気を演出できます。

実際に家具を持ち込むのが難しい場合は、実際の部屋の写真にCGで家具やインテリアを合成するバーチャルステージングを利用するとよいでしょう。

生活するイメージがわきやすいため、築古物件のレトロな雰囲気に惹かれて入居希望の問い合わせが増える可能性があります。

3)学生に必要な家電をそろえ、付加価値を高める

大学や専門学校に入学するために、一人暮らしを始める学生は、生活に必要な家電を買いそろえなければなりません。

学校に支払う入学金や授業料もあるため、引っ越しのタイミングでかかる費用は多額になります。

そのため、単身者層をターゲットとしている物件であれば、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなど、生活に必要な家電をそろえ、家電付き物件として入居者を募集すると築古物件でも入居者を獲得しやすくなります。

  学生の一人暮らしの場合、親御さんが同伴して物件探しをするケースも多く、出費がかさむ時期に家電を買いそろえる負担を抑えられる点は非常に魅力的に映るでしょう。

もちろん、家電を購入する費用は発生しますが、長く空室期間が続くことを考えれば、単身世帯用の家電の購入費用はそう大きくはないはずです。

 

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4)入居者の受け入れ条件を広げる

今は日本で働く外国人が増えています。 しかし、言葉が通じないなどといった理由から、外国人の受け入れを行っていない賃貸物件は少なくありません。

外国人が入居可能な物件は少ないため、外国人受け入れ可の物件にすれば、それだけで外国人が入居する可能性が高くなります。

そのうえ、外国人は日本人に比べて築古物件に抵抗を持っていません。 築古物件の空室を埋めるのであれば、外国人の受け入れの検討をおすすめします。

入居中の管理については、外国語の対応が可能な管理会社に委託することで、日本の賃貸物件の入居ルールをしっかりと説明することが可能です。  

また、核家族化が進み、賃貸物件で一人暮らしをする高齢者も増えています。

孤独死や家賃の滞納を恐れて、高齢者の受け入れを拒む賃貸オーナーも少なくありません。

しかし、これまでに滞納履歴がない方や貯金残高が十分にある方などは、今後もしっかりと家賃を支払っていく可能性が高くなります。

高齢者の場合、若者のように最新の設備やおしゃれな室内などを希望するケースは少なく、家賃等の条件が合致すれば築古物件であっても入居を希望される方が多いはずです。

今後ますます進むと考えられる高齢化社会に向け、高齢者の入居も受け入れると空室を埋めやすくなるでしょう。

今だと外国人の入居者様を集めるのが差別化としては熱いです。  

ただし、入居者の受け入れ条件を広げると家賃滞納や入居者トラブル等のリスクも高くなる可能性があります。

このようなリスクに備えるためには、外国語に対応できる管理会社に賃貸管理を依頼したり、孤独死等に備えた保険に加入するなどの対策も必要となります。

築古物件を満室にできてもトラブルが増えてしまっては本末転倒です。

入居条件を緩和する場合には、しっかりとリスクヘッジをしたうえで外国人対応も可能な管理会社を選ぶことも忘れないようにしましょう。

5)契約条件の見直しをする

築年数が経過すると、建物の資産価値も減っていくため家賃も徐々に下がっていきます。

しかし、空室が埋まらない築古物件の中には家賃の見直しをしていないために、相場よりも高めの家賃設定になっている物件があります。

駅からの距離や間取り、広さなどが似たような条件の物件が同じ金額の家賃で募集していても、築年数が大きく違えば、賃貸物件を探す人にとっては新しい物件の方がお得に入居できるように思えてしまいます。

近隣の家賃相場と比較し、家賃が高いようであれば家賃の見直しをしてみましょう。

また、家賃設定に問題がないようであれば、フリーレント期間を設けたり、敷金・礼金の額を見直してみると、初期費用を抑えられるために入居希望者が増える可能性があります。

フリーレント期間を設ける際には、フリーレント期間だけで退去してしまわぬように短期解約時の違約金を設定しておくことを忘れないようにしましょう。

まとめ

築古物件を満室にするコツについてご紹介してきました。

築古物件の空室を埋めるには、清掃を徹底して清潔なイメージを保つことが大切です。 また、家賃や初期費用を見直したり、家電付きの物件にするなどの工夫をしてみるとよいでしょう。

しかし、お金をかけず、最も簡単に築古物件の空室を埋める方法は、入居条件を緩和すること。

築古物件のオーナーの中には、外国人や高齢者の受け入れに不安を感じるケースもあるでしょう。

そのような場合は、住宅弱者も安心して受け入れられる体制を整えているランドネットにお任せください。

弊社では、外国語に対応できるスタッフが在籍し、万が一の事態にも迅速に対応できる24時間体制のコールセンターも用意しています。

設備不良やトラブル等、緊急事態でも入居者とオーナー様をしっかりサポートしておりますので、築古物件の空室にお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。