【節税の話】賃貸経営の経費とは？

賃貸経営のためにかかった費用を経費として計上できれば、所得額を圧縮できます。

所得額を小さくできれば、所得額に応じて課せられる税金の額も抑えることができ、節約につながります。

経費に計上できるものは漏れなく経費として計上し、上手に節税すれば、収益もアップし、賃貸経営を成功に近づけることができるのです。

そこで今回は、賃貸経営で経費として計上できる費用と経費にはならない費用についてご説明します。

1.賃貸経営の経費として認められるもの

賃貸経営の経費として認められるものを、初期費用と維持費用で分けました。

1)賃貸経営で経費に計上できる費用

初期費用のうち経費として認められる費用

ローンの事務手数料・保証料 不動産取得税 登記費用 印紙税 損害保険料 交通費

維持費用のうち経費として認められる費用

固定資産税、都市計画税 管理委託料 広告宣伝費、仲介手数料 修繕費 ローンの金利 交通費 通信費 情報収集のための費用 青色事業専従者給与 水道光熱費 交際費 減価償却費

2.賃貸経営の初期費用のうち経費になるものとならないもの

初期費用の中には、経費として認められるものと認められないものがあります。

1)初期費用のうち経費計上できる費用

・ローンの事務手数料・保証料

ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料と保証会社に支払う保証料は、経費として計上可能です。

・不動産取得税

賃貸物件を取得する際に発生した不動取得税も経費として計上できます。

・登記費用

賃貸物件の所有権を登記する際にかかる費用も経費として計上できます。 登記費用には、登記手続き時に発生する登録免許税と司法書士に登記手続きを依頼する際に発生する司法書士への報酬があります。

・印紙税

賃貸物件の売買契約書には、収入印紙を貼らなければならず、このときに負担する印紙税は経費として計上ができます。

・損害保険料

賃貸物件の火災保険や地震保険などの保険料も、経費として計上できます。 ただし、複数年契約をした場合であっても、全額を一度に計上するのではなく、一回の確定申告で一年分の経費を計上する形になります。

・交通費

賃貸物件を購入する際の現地訪問や、契約のために不動産会社を訪問した際にかかった電車賃やガソリン代などの交通費は、経費に計上できます。

2)初期費用のうち経費にはならない費用

賃貸経営の初期費用としてかかる費用のうち、次のものは経費に計上できないため、注意しましょう。

賃貸物件の取得にかかった費用のうち、認められるのは不動産取得税、ローンを組む際の事務手数料と保証料、登記費用、印紙税、損害保険料です。 賃貸物件の購入費用や仲介手数料は経費にはなりません。

3.賃貸経営の維持費用のうち経費になるものとならないもの

賃貸経営を維持するために必要な費用の中にも経費になるものと、経費にはならないものがあります。

1)維持費用のうち経費計上できる費用

経費として認められる費用は、次のようなものです。

・固定資産税、都市計画税

固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有していることに対して毎年課せられる税金です。

また、都市計画税も1月1日時点で都市計画区域内に不動産を所有している場合に毎年課せられます。

固定資産税と都市計画税は、経費に計上可能です。

・管理委託料

管理会社に管理を委託する場合、その委託費用は経費として計上できます。

・広告宣伝費、仲介手数料

入居者を獲得するために管理会社や仲介会社に支払う広告宣伝費や仲介手数料も経費として認められます。

・修繕費

退去時に必要となる原状回復工事にかかる費用や設備故障時の修理費用などは修繕費として経費に計上できます。

ただし、修繕費として計上できるのは、1か所あたりの修繕費用が20万円未満の工事までであり、それ以上の費用がかかる工事は資本的支出として扱わなければなりません。

また、修繕費として計上できるのは壊れた部分を修理するための工事費用です。

設備をグレードアップさせるような工事や建物の資産価値を高めるような工事の場合は、資本的支出になり、経費にはなりません。

・ローンの金利

ローンの金利部分については、経費計上が可能です。 土地や建物の取得のために借り入れたローンの金利だけでなく、設備部分のために借り入れたローンの金利部分も経費として扱えます。

・通信費

不動産仲介会社や賃貸管理会社とのやり取りにかかった電話代やインターネットの通信費用、書類の郵送にかかった郵便料金なども経費として計上できます。

・情報収集のための費用

賃貸経営の情報を収集するために購入した新聞図書費用、セミナー参加費用、コンサルティング費用などは、経費計上が可能です。

・青色事業専従者給与

青色申告をしており、申告者と生計を共にしている15歳以上の配偶者や家族を青色事業専従者として、物件の管理や家賃の管理などの仕事に従事させている場合は、その給与を経費として計上できます。

ただし、青色事業専従者給与を経費として計上できるのは10戸以上の賃貸経営をしており、事業規模であると認められる場合のみです。

・水道光熱費

賃貸物件の共用部分である玄関や廊下の照明にかかる電気代や防犯カメラにかかる電気代、清掃のために使用する水道料金などは、経費に計上できます。

・交際費

不動産会社や管理会社との打ち合わせに使用した飲食代や賃貸経営の情報交換のために参加した会食の費用などは交際費として計上できます。

また、契約更新の特典として入居者に渡すプレゼント代や、入居付けのために渡すプレゼント代も交際費として計上可能です。

・減価償却費

建物や設備は時間の経過とともに劣化し、価値が減少していきます。

この価値の減少分は、減価償却費として経費計上が可能です。

減価償却費は、実際には支払っていないお金ですが、経費に計上できるという特徴があり、賃貸経営の際には忘れずに経費計上をしておきたい項目です。  

減価償却費の計算方法は大きく分けて定率法と定額法がありますが、現在は定額法が用いられています。

定額法は、法定耐用年数の間、毎年同じ額を減価償却費として計上する方法です。

1年間の減価償却費＝建物取得価格×定額法の償却率で求められます。

定額法の償却率は耐用年数ごとに決められています。

また、耐用年数は建物の構造・用途と経過年数によって異なります。   例えば、新築木造の賃貸物件の法定耐用年数は22年であり、償却率は0.046となります。

新築の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の賃貸物件の法定耐用年数は47年になり、償却率は0.022です。

定額法の減価償却費は、毎年同じ額を耐用期間中に経費計上できるため、減価償却費の額を覚えておくようにするとよいでしょう。

2)維持費用のうち経費計上できない費用

賃貸経営ではない書籍などの購入費用、家族や友人との飲食代、プライベートな旅行にかかった交通費など、賃貸経営に関係のない費用は、当たり前ですが経費には計上できません。

また、建物の資産価値を高めるために行った工事費用や設備の導入費用なども、経費として扱えないため注意が必要です。

まとめ

賃貸経営で収入を得ている場合は、確定申告が必要です。

その際に、経費として計上できる費用は経費として計上すれば、収入から経費を引くことができるため、所得額が低くなり、課せられる税金も抑えることができます。

賃貸経営では、経費として計上できる費用を漏れなく計上すると節税効果が高まります。

特に減価償却費は、実際の費用は発生していないにもかかわらず経費として計上できる項目です。

減価償却費を計上しなければ、それだけ所得が増え、課税される額も上がってしまいます。減価償却費の計算方法や額を覚え、しっかりと経費に計上するようにしましょう。