アパートを又貸しする入居者に対するオーナーと管理会社の対応策とは？

オーナーの承諾を得ることなく、第三者に部屋を貸す「又貸し」は法律で禁止されている違法行為で「無断転貸」とも呼ばれます。

しかしながら、賃貸アパートやマンションでは、又貸しが発覚するケースがあります。

又貸しは家賃滞納や近隣トラブルなど、さまざまなトラブルを引き起こす可能性があり、無断転貸が発覚した場合にはオーナーとして適切に対処しなければなりません。

今回は、入居者の無断転貸が発覚した場合の対応方法についてご説明します。

1.無断転貸とは

無断転貸とは、誰かから借りているものを、貸主の承諾を得ることなく勝手に第三者に貸し出すことです。

賃貸経営では、入居者がオーナーに無断で部屋を第三者に貸し出すことを指します。

民法第612条では、次のように無断転貸を禁止し、入居者に無断転貸された場合、オーナーは契約を解除できるとしています。

2.無断転貸で起きうるトラブル

無断転貸では、次のようなトラブルが起きやすくなっています。

1)家賃滞納トラブル

賃貸物件に入居する際には、入居審査が行われます。 このとき、十分な収入がなかったり、家賃の滞納履歴があったりした場合は、入居審査を通過できません。

又貸しによって他人が契約した部屋に入居する人の多くは、何らかの理由によって自分の名前では入居審査に通らない人がほとんどです。

そのため、又貸しでは、家賃の滞納トラブルが起きやすくなります。  

又貸しの場合、実際に住んでいる人ではなく、契約書上の契約者に対して督促をしなければなりません。

そのため、スムーズに督促できることは少なく、立ち退きを求める訴訟を起こさなければならないケースも出てきます。

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2)部屋の損傷や設備破損などのトラブル

又貸しの場合、必ずしも一人の人物が居住しているわけではなく、複数人が居住しているケースもあります。

多くの人が狭いスペースで生活すれば、設備の使用頻度も高まり、破損のリスクも高くなります。

また、たとえ一人の人に無断で転貸していたとしても、設備や部屋の使い方に問題があれば、設備が壊れたり、部屋が傷ついたりするでしょう。  

設備や部屋にダメージを与えた人が実際に住んでいる人なのか、契約を結んだ人なのかを証明する術はなく、責任の所在が分かりにくくなります。

そのため、修繕に必要な費用や損害賠償を求めても契約者が対応しないケースも多く、トラブルに発展しやすくなるのです。

3)近隣トラブル

不法滞在をしている外国人や深夜の仕事に就いている人が又貸しによって住んでいる場合もあります。

その場合、文化の違いや生活時間の違いなどによって、騒音やゴミ出しなどを巡るトラブルが起こることも少なくありません。

3.又貸しを防ぐためにできること

所有する物件で又貸しが起きると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

トラブルが発生すれば最悪の場合、法的手段に訴えなければならなくなる可能性もあり、オーナーに係る負担は大きくなります。

又貸しを未然に防ぐためには、賃貸契約を締結する際に又貸しを禁止する旨を、契約書内に明記し、口頭でもしっかりと説明することが大切です。

又貸しをした場合には、契約違反となり、違約金が発生する旨の特約を付してもよいでしょう。

また上記に合わせて、抑止力として以下記事を参考に監視カメラを付けることも検討したいです。

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4.又貸しが発覚した場合にオーナーがするべきことと注意点

「入居者が無断転貸をしているのでは？」と疑いを持った場合には、次のような対応が必要になります。

1)契約者に事実確認を行う

まずは、契約者に事実確認をしましょう。

契約者と連絡がつかない場合や契約者が否定するような場合は、本当に部屋で生活をしている人が契約者本人であるかどうかを確かめる必要があります。

実際に、物件に足を運び、部屋への出入りの様子を確認してもよいでしょう。

しかし、その場合であっても無断で室内に立ち入ることはできません。

2)契約者と話し合いをする

契約者と連絡がつくようであれば、又貸しの証拠を示し、今後の契約についての話し合いをします。

又貸しは民法上でも禁止されている行為であり、又貸しが発覚した場合には契約の解除が可能です。

また、契約者との話し合いのうえで、又貸しを辞め、契約者が入居するという確約を得られるのであれば、そのまま契約を継続することもできます。

3)契約者と連絡がつかない場合は

契約者と連絡がつかない場合は、連帯保証人に連絡をとることになります。

しかし、連帯保証人と連絡がつかない場合や、連帯保証人が対応に応じない場合は、法的手段に訴えなければなりません。

5.又貸しに悩む場合は管理会社への相談が大切

無断転貸が起きた場合、オーナーだけでは対処しきれない問題も多々あります。

管理会社であれば、又貸しが発生した場合の対応策に詳しく、又貸しの問題をスムーズに解決できる可能性が高くなります。

何より、契約者や連帯保証人への連絡もすべて管理会社が行うため、オーナーの負担を大きく軽減することができるでしょう。

又貸しが発覚した場合には、オーナー一人で問題の解決を図るのではなく、管理会社に相談してみることをおすすめします。

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まとめ

又貸しはさまざまなトラブルを引き起こすリスクがあります。

そのため、賃貸借契約を締結する際には、口頭で又貸しが禁止であることを説明するとともに、契約書内にも又貸しを禁止する旨の文言を記載することが大切です。

また、又貸しの疑いがある場合などは、契約者と連絡をとり、事実確認を進めましょう。

しかし、契約者と連絡がつかない場合や契約者が事実を認めない場合は、無断転貸の事実を示す証拠を示さなければなりません。  

又貸しが起きてしまうとオーナーに係る心身の負担は非常に大きくなります。

弊社では、豊富な賃貸管理経験を活かし、又貸しが発覚した場合の対応ノウハウも保有しています。

又貸しにお悩みの場合には、ぜひお気軽にお問い合わせください。