アパートの自主管理はきつい？オーナーがすべき賃貸管理を解説

アパートを自主管理しているオーナーも少なくないでしょう。

自主管理は管理会社に管理手数料を支払う必要がないため、キャッシュフローの改善につながります。

しかし、「アパートの自主管理はきつい」と言われることもあり、リスクがあるのも事実。

そこで本記事では、アパートの自主管理について必要な管理業務・メリット・リスクなどを解説します。

管理委託もしくは自主管理で検討中のオーナーは必見です。

1.アパートの自主管理とは？

賃貸経営における自主管理とは、オーナーが自分で賃貸管理を行う方法のことです。

管理会社を利用せずに、入居者募集・トラブル対応・清掃といった一連の管理業務を行う必要があります。

管理手数料がかからない一方で、時間と労力が割かれるため、サラリーマン大家には不向きかもしれません。

とくに複数戸を管理するアパート経営の場合、専業大家として自主管理を続ける覚悟がオーナーには必要です。

2.自主管理に必要な業務

自主管理に必要な業務を解説します。

1)入居者募集関連

• 入居者募集
• 募集広告の作成
• 賃貸借契約書の作成
• 内見時の対応
• 入居者審査
• 賃貸借契約の締結
• 敷金精算
• 退去立会い

 

自主管理ではオーナーが自分で入居者募集をしなければなりません。

貸主と借主をつなぐマッチングサイトなど、最近はオーナーが自分で集客できる媒体が増えてきています。

反響後は、内見対応・家賃債務保証会社の提案・賃貸借契約を行い空室を埋めましょう。

2)入居者管理

• 家賃の集金
• 家賃の督促
• 入居者からの問い合わせ対応
• クレーム対応
• 契約更新

 

入居者管理では、賃貸中のトラブルに対応する必要があります。

賃貸中は騒音や漏水など多岐に渡るクレームが発生するため、自主管理のオーナーは対応を迫られるでしょう。

3)物件管理

• 共用部分の清掃
• 設備故障の対応
• 原状回復工事の手配
• 設備の点検やメンテナンス
• 建物の修繕

 

物件管理では、設備故障の対応・建物の定期清掃・退去後のクリーニング・原状回復工事を行います。

清掃などはオーナーが自分で対応しやすいですが、原状回復工事は壁紙や床材の貼り替えが発生し負担が大きいため、リフォーム業者を手配するのが賢明かもしれません。

3.自主管理なら費用が抑えられキャッシュフローが改善する？

管理会社を利用するとオーナーは家賃収入の5％ほどを委託手数料として支払わなければなりません。

例えば、家賃収入が月8万円の場合、月4,000円、年間48,000円の費用が掛かります。

これが10戸のアパートだとすると、手数料だけで年間48万円です。

長い目で見れば、決して安くない手数料を管理会社に払うことになります。

 

一方、自主管理なら毎月の管理手数料はかかりません。

そのため、費用を抑えることができ、キャッシュフローの改善に繋がるでしょう。

しかし、賃貸経営に必要な管理業務をオーナーが自分で全て対応する必要があります。

住人の多いアパートや設備故障が頻発する築古物件を所有していると、多くの時間を費やすことになるかもしれません。

4.自主管理の4つのメリット

管理手数料を抑えられる自主管理には、他にもメリットがあります。

1)賃貸管理のノウハウが身に付く

自主管理をすれば、オーナー自身で全ての管理業務に対応することになるため、管理業務の知識やノウハウが自然と身に付きます。

経験が糧になり、所有する物件に適した空室対策や退去防止策がわかるようになり、効率よく賃貸経営ができるようになるでしょう。

2)入居者を把握しやすい

自主管理では、入居審査や賃貸借契約の締結もオーナー自身が行うため、どのような人がアパートに入居しているのか、入居者の情報を把握しやすくなります。

入居者と接する機会が多ければ、入居者の不満にも気が付きやすく、入居者の満足度を高めるための有効な対策も実践しやすいでしょう。

3)物件の状態を把握しやすい

共用部分の清掃をオーナーが行っていれば、建物や敷地の状態も把握しやすくなります。

劣化が目立つようであれば修繕を行ったり、共用部分の汚れが目立つ場合には入居者へ協力を依頼したり、建物の資産価値維持のため具体的な行動ができるようになるでしょう。

物件に足を多く運び、物件の状態が把握しやすい点は自主管理のメリットです。

5.自主管理のリスクとは

自主管理には、メリットもある一方でデメリットもあります。

1)時間と手間がかかる

自主管理となると管理会社が担う業務をオーナーが代わりに行うこととなるため、時間と手間がかかります。

入居者募集にしても、内見に立ち合わなければならないため、入居希望者のスケジュールに合わせて物件に向かわなければなりません。

また、共有部分が汚れていれば、入居者の不満が高まり退去に至る恐れも。

そのため、定期的に物件を訪問し、清掃を行う必要もあります。

とくにアパートとオーナーの自宅が離れている場合などは、往復の時間がかかるため負担は大きくなるでしょう。

2)トラブルやクレームに対応しきれない可能性がある

自主管理では、入居者は困ったことがあれば直接オーナーに相談をします。

いつ設備が壊れるか、いつトラブルが発生するかは予測できないため、常にオーナーは入居者からの電話を取れる状態にしておかなければなりません。

しかし、仕事をしている場合、勤務中にすぐ電話に出ることも、業者などを手配することもできないでしょう。

仕事をしていない場合であっても、外出していたり、体調を崩していたりすれば、すぐに入居者の要望に応じることはできません。

常に、連絡が取れる状態にしておかなければならないことも精神的にきつい状況ではありますが、対応が遅れれば入居者の不満が募り、退去につながる恐れがあります。

3)家賃督促の負担が大きい

入居者が滞納した場合、オーナーは督促をしなければなりません。

家賃滞納は、家賃収入が得られないという点では空室と同じです。

しかし、入居者が退去していないため、空室のときのように新たな入居者を募集することはできません。

そのため、家賃滞納の問題は空室以上にアパート経営のリスクとなります。

 

入居者が家賃も支払わず、退去もせずに居座った場合も、勝手に荷物を撤去したり、追い出したりすることはできません。

家賃滞納が続き、督促に応じない場合は、訴訟を起こして明け渡し請求をしなければならず、法的手段に訴えるとなると、かなりの時間と労力がかかり弁護士に支払う費用も発生します。

滞納分の家賃収入も得られないことから、家賃滞納が発生した場合は、精神的な面だけでなく、金銭的な面でもオーナーにかかる負担は大きくなるのです。

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4)原状回復を巡るトラブルが起きやすい

賃貸アパートでは、退去時の原状回復費用を巡るトラブルが発生しやすくなります。

入居者の故意または過失によって生じたダメージについては、入居者に原状回復費用の負担責任があります。

しかし、原状回復費用の負担割合を巡るトラブルは起こりやすく、敷金を清算する際には、建物や設備の経過年数や耐用年数を考慮しながら、明確な根拠を示したうえで入居者の負担分を提示しなければなりません。

国土交通省の原状回復ガイドラインを参考にできますが、計算が難しい場合も多く、オーナーにとっては負担の大きい作業でしょう。

6.アパートの自主管理が「きつい」と言われる理由とは

自主管理はオーナーが自分で全ての管理業務をこなすため、「きつい」と言われています。

では、具体的に何が「きつい」のかを確認しましょう。

1)入居者募集がきつい

自主管理では、オーナー自身で入居者を見つけなければなりません。

今は賃貸物件の入居希望者の多くは、SUUMOやLIFULL HOME’Sなど物件情報が掲載されたポータルサイトを利用しています。

しかし、ポータルサイトは不動産会社しか物件を掲載できません。

そのため、自主管理オーナーは別の手段で入居者を募集しなければならないのです。

有効な募集手段を持っているようであれば心配はありませんが、入居者が見つからなければ空室が続くため、収支が悪化し精神的にきついと感じるのではないでしょうか。

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2)家賃滞納の督促がきつい

入居者が見つかっても、必ず家賃を期日までに支払ってくれるとは限りません。

中には、家賃を滞納してしまう入居者もいるでしょう。

たまたま支払いを忘れてしまった場合であれば問題ありませんが、滞納が続くようであれば督促をしなければなりません。

督促の手紙を出したり、電話をしたり、連帯保証人に連絡をしたり、滞納家賃の支払いを求めるためには、さまざまな手間がかかります。

滞納し続けアパートに居座り続けている場合、法的手段に訴えなければなりません。

家賃滞納の督促も精神的にかなりきついものです。

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3)入居者対応がきつい

自主管理の場合、入居者から以下のクレームが入ることがあります。

• 「隣の部屋から大きな音がする」
• 「ごみ捨てのルールを守らない人がいる」
• 「設備が故障した」
• 「鍵をなくしてしまって家に入れない」

 

対応が遅れれば、さらに大きなクレームに発展する可能性があるため、入居者からの連絡にはできるだけ迅速な対応が求められます。

しかし、トラブルが起きるのは日中だけとは限らず、夜間に鍵を開けてほしいと言われたり、年末年始に設備故障の連絡が入ったりすることもあります。

24時間365日、常に連絡が取れる状態にしておかなければならない点は、オーナーにとって精神的にも肉体的にもきついでしょう。

7.自主管理が不安なら管理委託もしくは一部委託が有効

賃貸経営のランニングコストを抑えるべく、自主管理をしているオーナーも少なくありません。

しかし、管理手数料の相場は賃料の5％程度です。

家賃8万円の部屋が10室あるアパートの場合、賃料収入80万円のうち、管理手数料は4万円になります。

クレーム対応や家賃督促など煩わしい管理業務を委託できるのであれば、決して高い手数料ではないほか、管理手数料を経費として計上できる点も管理委託の魅力なのです。

一括委託ではなく、入居者募集など一部委託で管理会社を利用すれば、手数料を下げることも可能です。

まずは、管理委託の範囲については各管理会社に確認してみましょう。

まとめ

自主管理は管理手数料がかかりませんが、オーナーが自分で物件管理や入居者対応に対処しなければなりません。

いつトラブルが発生するか分からない賃貸管理は、オーナーにとって精神的な負担が多くのしかかるでしょう。

また、大手ポータルサイトでの広告掲載ができないため、空室対策に関しても不利な状況となります。

そのため賃貸管理に不安がある場合は、管理会社の利用がおすすめです。

管理手数料はかかりますが、管理全般を委託できるほか、一部管理だけを任せることも可能なため、柔軟な賃貸経営を実現します。

とくに居住者が複数人のアパートは管理に時間や手間がかかるため、仕事に拘束されるサラリーマン大家であれば、まずは管理委託で賃貸経営を始めてみてはいかかでしょうか。

慣れてきたら自主管理に切り替えるのも遅くはないでしょう。