古いエアコン・給湯器の「交換義務」はどこまで？故障・減額リスクを徹底解説｜賃貸オーナー向け

賃貸物件を所有するオーナーにとって、設備トラブルは避けられない悩みの種ですよね。

特に、エアコンや給湯器といった生活に必須の設備が古くなると、

「交換するべき？」

「故障したら誰が費用を負担するの？」

「法的な義務はある？」と不安になることも多いのではないでしょうか。

 

「古い」というだけで、オーナーに交換義務はないと考えている方もいるかもしれません。

しかし、2020年4月の民法改正以降、状況は大きく変わりました。

設備が故障して使えなくなった場合、家賃減額の責任を負うリスクも発生します。

 

本記事では、賃貸物件の古い設備に関するオーナーの疑問を解消し、

「交換義務の範囲」

「故障時の適切な対応」

「費用計上のポイント」

「トラブル回避策」まで、賃貸経営を安定させるために必要な知識を網羅的に解説します。

1.「古い」だけでは交換義務なし？法改正で変わるオーナーの責任範囲

賃貸物件のエアコンや給湯器が「古い」という理由だけで、オーナーに直ちに交換義務が発生するわけではありません。

入居者が「見た目が古い」「最新型ではない」と感じるだけでは、基本的に交換の必要はないとされています。

しかし、問題は「故障して使用できなくなった場合」です。

1-1.民法改正(2020年4月)で賃貸オーナーの責任が拡大

2020年4月1日に施行された改正民法により、賃貸借契約におけるオーナーの責任範囲が明確化・拡大されました。

最も重要な変更点は、賃貸物件の設備が故障などで使用できなくなった場合、オーナーは賃料の減額義務を負う可能性があるという点です。

つまり、もしオーナーが速やかに修繕や交換を行わないと、その間、家賃を減額しなければならないリスクが発生します。

1-2.「付帯設備」と「残置物」の明確な違い

オーナーに交換義務が発生するのは、賃貸借契約書に「付帯設備」として明記されている設備が故障した場合です。

残置物はオーナーの所有物ではないため、原則としてオーナーに修繕・交換義務はありません。

契約書に明記されていない設備については、入居者とのトラブルを避けるためにも、事前に取り決めをしておくことが重要です。

2.「古い」の裏に潜むトラブルと適切な対応

入居者から「エアコンが古い」「お湯が出るのが遅い」といった連絡があった場合、単に古いというだけでなく、実は何らかの不具合が隠れている可能性があります。

2-1.入居者からの訴えを掘り下げる重要性

「古い」という表現の背景には、異音、水漏れ、カビ臭、温度が安定しないといった具体的な故障のサインが隠れていることが多いです。

表面的な言葉だけでなく、「具体的にどんな症状が出ているのか」を詳しくヒアリングしましょう。

 

エアコンが「カビ臭い」場合、故障ではなく、内部の汚れが原因かもしれません。

この場合は、エアコンクリーニングで対応できることが多く、交換より費用を抑えられます。

まずはクリーニングを検討しましょう。

 

給湯器は、耐用年数が一般的に10年程度と言われています。

「お湯の温度が不安定」や「お湯の出が悪い」場合は、寿命のサインかもしれません。

故障してからでは入居者も困りますし、緊急対応で費用が高くつく可能性もあります。

2-2.故障する前に！計画的な設備交換のすすめ

耐用年数を過ぎた設備は、いつ故障してもおかしくありません。

故障してからでは、以下のようなリスクがあります。

• 入居者の生活への影響と家賃減額リスク：生活必需品の故障は入居者にとって大きなストレス。場合によっては、家賃減額交渉に応じざるを得ないことも。
• 緊急対応による費用増：突然の故障では、修理業者の手配が難しかったり、緊急料金が発生したりすることがあります。
• 修理不能のリスク：古い設備は部品の生産が終了しており、修理自体が不可能なケースも少なくありません。結果的に交換費用が無駄になることも。

計画的な交換は、入居者の満足度維持、家賃収入の安定、そして突発的な出費リスクの軽減に繋がります。

3.新しい設備導入時の費用と計上ポイント

設備の交換・導入には費用がかかりますが、適切な知識があればコストを抑え、税制面でのメリットも享受できます。

3-1.費用対効果を考えた設備選び

高機能な最新モデルである必要はありません。

賃貸物件の場合、ベーシックなグレードで十分なケースがほとんどです。

むしろ、不要な高機能は費用を上げるだけで、賃料アップに繋がるとは限りません。

一方で、省エネ性能が良い設備の購入は、長期的な運用コストを抑えるため賢い選択かもしれません。

また、故障しにくいほか、修理実績の多い信頼性のあるメーカーを選ぶことも重要です。

3-2.交換にかかる費用の内訳と経費計上

設備の交換には、製品本体価格だけでなく、様々な費用が発生します。

• 製品本体価格
• 撤去費用・処分費用
• 取り付け費用
• 運搬費用
• 電気工事・ガス工事（必要に応じて）

これらの費用は、原則として「修繕費」として経費計上が可能です。

確定申告の際に忘れずに計上し、節税効果を得ましょう。

4.オーナーの不安を解消！ランドネットの設備保証サービス

賃貸経営において、設備のトラブル対応は大きな負担となりがちです。

特に、緊急対応や複雑な業者とのやり取りは時間も手間もかかります。

ランドネットの設備保証サービスでは、オーナーのこのような不安を解消するため、月額1,210円（税込）で付帯設備の保証を提供しています。

オーナーの安定した賃貸経営を、ランドネットが強力にサポートいたします。

まとめ：計画的な対応で安定した賃貸経営を

賃貸物件の古い設備は、放置すれば家賃減額リスクや入居者トラブルに繋がる可能性があります。

「古い」という連絡があった際は、その背景にある「故障のサイン」を見逃さないことが重要です。

民法改正も踏まえ、計画的な設備交換と信頼できる賃貸管理サービスを活用することで安心して賃貸経営を続けることができるでしょう。

もし、お持ちの物件の設備に関して不安な点がございましたら、いつでもランドネットにご相談ください。

専門スタッフが親身に対応させていただきます。