ペットの無断飼育が発覚！飼っていないと言い張る入居者への対処法は？

ペットブームが続く昨今、犬や猫などのペットを飼う人が増えています。

中には、ペットの飼育が禁止されている賃貸物件で、入居者が無断でペットの飼育をしているケースも。

もし、入居者が無断でペットを飼育していた場合、オーナーはどのように対応すればよいのでしょうか。

そして更に厄介なのは「飼っていない」と言い張るケース。この場合はすぐに証拠を押さえて原状回復などに向けた準備をしなければなりません。

本記事では、ペットの無断飼育が発覚した場合の対処法についてご説明します。

1.賃貸物件でペットの無断飼育が発覚するケースとは

ペットの無断飼育は、次のことがきっかけで発覚することが多くなっています。

2.ペットの無断飼育が発覚した場合は証拠の収集が必要

自主管理で共用部を掃除している時に、入居者がペットを飼っていた姿を目撃するケースもあるでしょう。

しかし、部屋から臭いが漏れてくるだけでは、確実にペットを飼育しているとは言い切れません。

さらに、「ペットを飼育している人がいる」という他の入居者からの情報が寄せられる場合も、オーナー自身が目にしていないため、一方的な情報だけで判断するのは難しいでしょう。

  入居者は賃貸借契約を締結する際に、ペットの飼育が認められていないことを承諾しているはずです。 仮にペットの無断飼育がオーナーに見つかった場合、関係性が悪くなることは分かっているでしょう。

そのため、証拠のない状態で入居者にペットの飼育の件を問いただしても「知人から預かっているだけで飼っていない」などと主張し、ペットの飼育を認めない可能性があります。

ペットの無断飼育の疑いを持った場合は、すぐに入居者を問いただすのではなく、ペットを飼育しているという証拠を集めることが重要になります。

3.ペットの無断飼育が発覚した場合の対処手順

所有する賃貸物件で、ペットを無断で飼育している入居者がいた場合の対処手順をご紹介します。

1)契約内容を確認する

まず、賃貸借契約の内容を確認し、ペットの飼育を禁止している一文が記載されていることを確認しましょう。

ペットの飼育を禁止しているつもりでも、契約書の中にペットの無断飼育を禁止する事項が盛り込まれていなければ、ペットの飼育停止を要求することはできません。

賃貸借契約書にペット飼育の禁止を記載しているか、再度確認をしておきましょう。

2)証拠を集める

他の入居者から苦情が寄せられた場合、目撃した日時、鳴き声が聞こえた日時など詳細を記録しておくようにしましょう。 また、防犯カメラを設置しているようであれば、防犯カメラの映像も証拠になります。

防犯カメラに散歩をしている姿やペットを連れている姿が映っていないかを確認しましょう。

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3)入居者に飼育の事実を確認する

次に、ペットを飼育しているかどうかの事実を入居者に確認します。

理由なく疑いをかけられれば、入居者も不満に感じる可能性があるでしょう。 他の入居者からクレームが寄せられていたり、目撃情報が届いていたりする旨を伝えることが大切です。  

入居者がペットの飼育を認めない場合には、室内を確認させてもらいます。

急な入室には対応できないと拒む場合、日時の約束をし、改めて訪問するとよいでしょう。

室内でペットを飼っていれば、壁の角が損傷していたり、床に細かな傷がついていたり、飼育の痕跡が見られるはずです。  

また、エアコンをチェックするのも良いでしょう。 ペットを飼育している場合、エアコンの内部に大量の毛が付着することが多いからです。 室内にペットを飼育している形跡が残っていれば、入居者もペットを無断で飼育していたと認めざるを得ないでしょう。

4)入居者にペット飼育の停止を求める

入居者がペットの無断飼育を認めたら、契約違反であることを伝え、飼育の停止を求めましょう。 話し合いの結果、入居者がペットを手放し、実家などに預けると約束するようであれば、いつまでにペットの飼育を停止するのか、明確な期日を設けることが大切です。

口約束の場合は後から「言った」、「言わない」の問題に発展する可能性もあるため、入居者の名前と日付、飼育を停止する旨とその期日を記載した書面を残しておくと安心です。

5)ペットの飼育を停止できない場合は退去を求める

入居者がペットを手放すことができない場合は、退去を求めます。 このとき、賃貸借契約書の中にペットの飼育を禁止する条文があるかどうかが重要です。

ペットの飼育を禁止する条文が記載されている場合のみ、オーナーと入居者との信頼関係が破壊されたと判断され、契約の解除を求めることができます。

反対に、ペットの飼育を禁止する旨の記載がなければ、オーナー側から契約の解除を求めることは難しくなります。

入居者がペットの飼育停止を拒否する場合、契約書でペットの無断飼育を禁止している旨をうたっていることを示し、退去を求めるようにしましょう。

6)原状回復費用を請求する

ペットを手放すことができないとの理由から、入居者が自ら退去を申し出ることもあるでしょう。 そのような場合も、退去の手続きに進みます。 退去時は原状回復費用の清算が必要です。

ペットを室内で飼っていた場合、床やドア、壁紙などに傷やしみがついたり、部屋に動物の臭いが染みついたりします。 契約に違反し、無断でペットを飼育したために生じた室内の損傷については、入居者に原状回復費用を請求できます。

退去時の立会いの際に、傷や汚れを細かく確認するようにしましょう。

7)入居者が退去に応じない場合は、強制退去へ

契約違反であることを伝えても入居者が退去に応じず、部屋に居座ってしまうような場合は、法的手段に訴えるしかありません。

特に、他の入居者からペットの鳴き声や臭いなどでクレームが出ている場合は、オーナーとして厳格に対処しないと、優良な入居者の退去につながってしまう恐れがあります。

強制退去をさせるためには、内容証明郵便で賃貸契約解除の書面を送付します。 内容証明郵便とは、いつ、どのような内容の郵便を誰が誰宛に送付したのかを証明できる郵便です。

 しかし、強制退去はさまざまな書類の準備や弁護士への相談などが必要になり、手間も費用もかかることから、オーナーにとって決してメリットは大きくない手段です。 できるだけ強制退去の方法に頼らず、話し合いで契約を解除できるように進めていった方がよいでしょう。

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4.賃貸物件でペット無断飼育の放置はNG

賃貸物件でペットの無断飼育が発覚した場合、オーナーが取ってはいけない行動があります。

それは、ペットの無断飼育を把握しながら放置しておくことです。 無断飼育を放置した場合には、次のようなリスクが発生します。

1)無断飼育の黙認は承認とみなされる可能性がある

賃貸物件のオーナーの中には、入居者がペットを飼育しているのを知りつつも、ことを荒立てないためにしばらく様子を見てもよいのではと思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、ペットの無断飼育を知りながら何も対処せずに放置していると、黙認しているとみなされる恐れも。 オーナーが黙認していたとみなされれば、契約違反であっても入居者との間の信頼関係は破壊されていないと捉えられ、退去を求めることができなくなってしまいます。

ペットの無断飼育に気が付いたら、状況を把握したタイミングで入居者にペットの飼育を停止する旨の要求をすることが大切です。

2)他の入居者の退去を招く恐れがある

ペットの無断飼育を放置しておけば、他の入居者からの不満が募る可能性があります。 契約に違反していても黙認されるのであれば、自分もペットを飼いたいと思う人もいるでしょう。

また、動物の臭いが部屋から漏れる場合もあり、 苦情を伝えてもオーナーが何も行動しなければ、訴えた入居者は不満を募らせ、退去してしまう可能性も。

退去後、次の入居希望者が内見した際に、隣室から鳴き声が聞こえてきたり、獣の臭いが漂ってきたりすれば、入居を見送ってしまうでしょう。 ルールを守って生活をしている優良な入居者を守るためにも、ペットの無断飼育を放置してはいけません。

3)原状回復費用の負担額が増加する

ペットの無断飼育をしていた入居者が退去をする場合、室内にさまざまな損傷が生じている可能性が高くなります。

ペットの無断飼育を放置していると、時間が経過すればするほど損傷は広がるはずです。 損傷が大きければ、原状回復にかかる費用も大きくなります。

  原状回復費用は、入居者の故意や過失によって生じた損傷や、通常使用の範囲を超えて生じた損傷を入居者に請求することができます。 しかし、全額請求できるわけではなく、経過年数を考慮しなければならない部分があります。

例えば、壁紙や床などは耐用年数が6年と決められており、入居後4年で退去する際に壁紙やクッションフロアの張り替えが必要になった場合、入居者に請求できる費用は、張り替え費用の1/3だけです。

つまり、2/3の費用に関しては経年劣化分として、オーナーが負担しなければなりません。

退去時の負担増につながる恐れがあるため、入居者にペットの無断飼育の疑いが生じた場合は、できるだけ早いタイミングで対処をすることが大切です。

5.ペット無断飼育の対応にお悩みの場合は、賃貸管理会社へ相談を

所有する賃貸物件でペットの無断飼育がなされている疑惑がある場合や、無断飼育が発覚し対応に苦慮している場合、賃貸管理会社に相談してみるとよいでしょう。

先にご説明したとおり、ペットの無断飼育に気付いて、初動を誤ってしまうとさまざまなリスクが生じます。

また、入居者との話し合いがうまくまとまらなかった場合は、強制退去を考えなければならないケースも出てきます。 万が一、強制退去しか解決手段がなくなってしまうと、オーナーは裁判費用や弁護士費用だけでなく、強制執行を行う執行官の出張費用と荷物を運び出す業者の費用として数十万円のコストを負担しなければなりません。

時間と費用、そして精神的な負担が大きい強制退去は極力避け、話し合いでの解決を目指した方が賢明です。  

そのため、ペットの無断飼育に悩んでいる場合は、早めに賃貸管理会社に相談してみることをおすすめします。

管理会社であれば、これまでの管理経験を活かして、契約違反が発生した場合の適切な対処法についてアドバイスしてくれるはずです。当社ランドネットでは、賃貸物件におけるペットの無断飼育に関するお悩みなど、管理委託に関する無料相談を受け付けています。

賃貸管理の経験を持つスタッフがお悩みをじっくりお伺いしたうえで、適切なアドバイスをさせていただきますので、お困りの場合はお気軽にお問い合わせください。