アパート経営で入居率アップを図るには？実は低コストでできる空室対策も紹介

アパート経営において重視すべき指標のひとつが、入居率です。

入居率は部屋がどれだけ埋まっているかを表し、家賃収入の増減に影響します。

そのため、オーナーは常に入居率を高める対策を行う必要があるでしょう。

今回は入居率が上がらない理由と、低コストでもできる空室対策についてご紹介します。

1.入居率とは

入居率は、一般的に「部屋が埋まっている割合」というイメージで語られますが、期間や計測の対象は統一されていません。

何の数値をベースに計算するかによって違いが出てきます。

では、入居率の3つのパターンを見ていきましょう。

1)時点ベースで計算

1つ目は、ある時点の総戸数と入居戸数を比較する「時点ベース」です。

総戸数50戸に対し、ある期間の入居戸数が45戸だった場合は、45戸/50戸＝0.9となり、入居率は90%と算出されます。

計算がシンプルかつ、対象となる期間を管理会社が任意で選ぶことが可能です。

最も空室が少ない期間を選んで入居率を算出できるため、信憑性に欠ける点には注意が必要でしょう。

2)稼働ベースで計算

2つ目は、年間を通じて稼働している戸数の割合を出す「稼働ベース」です。

総戸数50戸のうち、30日間だけ空室が5戸出ていた場合は以下の計算で入居率が算出されます。

上記の条件における入居率は99.1%となりました。

時点ベースのように算出対象となる期間を任意で選ばないため、実態を表しやすい現実的な割合といえるでしょう。

3)賃料ベースで計算

3つ目が、年間の満室賃料と実績賃料を比較する「賃料ベース」です。

仮に家賃12万円が25戸、10万円が25戸のマンションのうち、10万円の部屋5戸が1カ月空き室だった場合、入居率は以下のように算出されます。

 

上記条件における入居率は99.2%となりました。

全ての入居率は、最終的に家賃収入を算出するために用いられます。

賃料ベースの入居率は、オーナーにとって経営状況を把握するために、最も参考になる数値だと言えるでしょう。

4)管理会社によって算出する入居率が異なる

「50戸のうち5戸が空室だった」という同じ条件でも、上記では算出方法によって、異なる入居率が算出されました。

 

管理会社が広告で入居率の高さをうたう際には、管理会社にとって最も都合のいい数字を出している可能性があります。

管理替えを検討しているオーナーは、管理会社がどの算出方法を用いているのか事前に確認しておくとよいでしょう。

2.入居率が低い原因

アパートの入居率を改善するためには、入居率が低い理由を知ることが重要です。

問題点を改善して入居率をアップさせるためにも、まずは物件が抱える問題を正確に把握しましょう。

1)家賃が地域の相場に合っていない

外観・内装が共にキレイで設備が充実している物件であっても、必ず入居者が集まるとは限りません。

それぞれの地域には家賃相場があり、著しく高額な物件は入居者を集めるのに苦戦します。

また、学生街にあるファミリー向け物件や、防犯設備が少ない女性向け物件など、ニーズと条件が合致していない物件も入居者が集まりにくい物件であるといえます。

2)内見時の印象が良くない

内見数は多いのに、入居者が決まらない物件は、入居希望者から良い印象を持たれていないかもしれません。

入居希望者が内見時に見るポイントは、室内だけでなく、エントランスや廊下といった共用部や外観など多岐に渡ります。

広告に掲載された室内の写真はキレイでも、実物が古かったり、手入れされていなければ、かえって悪印象を持たれてしまうかもしれません。

内見後に断られることが続くと、仲介会社も顧客に物件を紹介しづらくなります。

3)入居者募集のタイミングが悪い

物件の状態や条件に問題がないのに入居者が集まらない場合、入居者募集のタイミングが悪いのかもしれません。

毎年1～3月、および9～10月は多くの人が移動する引っ越しシーズンです。

特に1～3月は進学・就職・転勤といったイベントが重なる時期であるため、優良物件は争奪戦ともいえるほど入居希望者が集中します。

しかし、物件によっては引っ越しシーズンを逃してしまうと入居者募集が難しくなり、空室期間が長引くことがあります。

特に、学生向け物件は入居シーズンが入学のタイミングに限定されてしまうため、4月を空室のまま迎えてしまうと、一年を通じて入居者がいない状態になりかねません。

3.低コストでもできる？入居率をアップさせる方法3選

入居率を高めて家賃収入を増やすには、物件の状態や契約条件を見直す必要があります。

入居率アップのための対策は、高額の費用を掛けなければならないものばかりではありません。

まずは、低コストでできる対策から検討するとよいでしょう。

1)共用部や外観をメンテナンスする

共用部や外観など内見時の一番最初に目がいく部分を見て、入居をやめる人も少なくありません。

対策として、屋内の共用部を掃除するだけでなく、ゴミ捨て場や駐輪場なども整理整頓しておくことで、内見者からの印象を改善できるでしょう。

また、外壁や屋外に続くエントランス部分は、雨風の影響でどうしても劣化が進みやすい場所です。

長く放置するほど痛みは激しく、修繕に大きなコストが掛かります。

劣化が進む前にメンテナンスを行うことで、修繕コストの削減に繋がるでしょう。

2)人気の設備を導入する

近年は賃貸物件の競争が激化していることもあり、付帯設備が入居の決め手になるケースが増えています。

そのため、利便性の高い設備の導入は、入居率アップに有効な対策といえるでしょう。

一方、「オートロック」や「無料インターネット」といった設備は人気がありますが、導入には多額のコストがかかります。

これらの導入が難しいようなら、「宅配ボックス」、「浴室乾燥機」、「防犯カメラ」、「エアコン」といった比較的安価な設備の導入からはじめてみましょう。

3)フリーレントを導入する

競合物件と差別化を図るなら、フリーレントの導入が有効な手段になるでしょう。

一定期間の家賃を無料にするフリーレントは、オーナーにとって家賃収入が減少する施策でもあります。

しかし、入居者からみれば固定費である家賃を1カ月間払わなくて済むため、入居促進に繋がるかもしれません。

また、賃料値下げのように永続的に続く収入減ではないため、オーナー側も導入に踏み切りやすいでしょう。

まとめ

入居率が低いアパートには、それ相応の理由があります。

家賃相場との乖離や経年劣化といった大きな理由に限らず、入居者が求める設備の不足、共用部のメンテナンス不足などです。

そのため、入居率改善には入居者のニーズにあった対策が重要になります。

 

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