空き部屋の活用術6選！貸し出す方法と手順も解説

所有するアパートやマンションの空室が増え、空き部屋に悩むオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。

アパートやマンションといえば、居住用としての貸し出しを考えているオーナーがほとんどです。

しかし、居住用以外にも空き部屋の活用方法を知っていれば、新たなビジネスで収益を上げられる可能性もあります。

では、居住用以外に、空き部屋にはどのような賃貸需要を見出すことができるでしょうか。

今回は、空き部屋の活用術と貸し出す際の手順についてご説明します。

1.空き部屋の活用には、発想の転換が大切

賃貸物件の空き部屋は、家賃収入を得られないことを意味します。

そのため、賃貸物件で空き部屋が発生すると、入居者募集に力を入れたり、リフォームをしたりと、空室改善に向けてさまざまな工夫をされるでしょう。

しかし、費用をかけた空室対策が必ずしも功を奏するとは限りません。

高額なお金をかけた空室対策でも、入居者を獲得することができず、空き部屋が埋まらないケースもあるのです。

空室は続いているけれど、空室対策のために費用をかけるべきかどうか悩んだまま、なかなか具体的な対策に踏み出せないオーナーも少なくありません。

そのような場合は、居住用の賃貸物件にこだわるのではなく、発想を転換して別の用途での活用方法を探してみてはいかがでしょうか。

2.空き部屋の6つの活用アイディア

空き部屋にはさまざまな活用法があります。

手軽に始められる活用法として、次の6つのアイディアをご紹介します。

1)ワークスペース

新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、出社をせずに、好きな場所で仕事をするリモートワークが広がりました。

ノートパソコンを使った仕事が多い今、インターネット環境があれば、場所を問わずどこでも仕事ができるようになっているのです。

しかし、会社への出社が不要になったものの、家庭の事情などで自宅では作業ができない人もいます。

また、個人事業主が自宅以外に事務所を持つケースもあるでしょう。

そのような人を対象に、事務所用の物件やワークスペースとして空き部屋を貸し出すことも可能です。

2)コワーキングスペース・シェアオフィス

毎日ではなく、必要な時だけ仕事ができる場所を利用したいというニーズもあります。

コワーキングスペースやシェアオフィスは、好きな時間に複数の利用者で共有するワークスペースです。

時間貸しでワークスペースを貸し出せば、一般的な賃貸物件としての賃料よりも高い単価で設定できます。

時間ごとに予約を管理できるシステムを導入する必要はありますが、複数の人に空き部屋を貸せるため、間口を広げやすいというメリットがあります。

3)サロン

ネイルサロンやリラクゼーションサロンなどは、特別な設備がなくても開業できる業種です。

居住用物件であれば、トイレや水回りも完備されているため、作業用のデスクやベッドなどを運び込めばサロンとして活用することもできるでしょう。

また、学習塾、趣味の教室など、小規模な人数を対象とした習い事の場として空き部屋を貸し出すことも可能です。

4)レンタルスペース

貸し会議室やセミナー室、ギャラリー、展示会の会場などに利用できるレンタルスペースとして、空き部屋を貸し出す方法もあります。

古い和風のアパートやレトロな雰囲気のマンションなどでは、ハウススタジオとして貸し出す方法も考えられます。

5)トランクルーム

住む場所として考える場合には、新しい部屋の方が好まれ、築年数の経ったマンションやアパートは敬遠される傾向にあります。

しかし、荷物を保管するトランクルームであれば、建物の築年数を気にする人はそれほど多くありません。

空き部屋が広い場合には、鍵付きの扉を付けた個室に区切る必要がありますが、ワンルーム程度の広さであれば1室をそのままトランクルームとして貸し出すこともできるでしょう。

6)物置シェアスペース

物置シェアスペースとは、荷物の保管場所がなく困っている人の荷物を預かるサービスです。

トランクルームに預けるほど荷物の量は多くはないものの、自宅には保管できずに困っている人や、短期間だけ荷物を預けたいという人もいます。

トランクルームのように鍵を付けた個室を用意する必要はないため、より手軽に空き部屋を活用できます。

3.空き部屋を活用する際の手順

居住用物件としてだけではなく、空き部屋にはさまざまな活用法があることをご紹介してきました。

では実際、空き部屋を活用するには何をすれば良いのでしょうか。

ここでは、空き部屋を活用する際の手順をご説明します。

1)レンタルオフィス・事業用物件

これまで居住用物件として募集していた広告を事業用として募集します。

駅から近い物件であれば、オフィスとしての需要も少なくないはずです。

また、ネイルサロンやリラクゼーションサロン、趣味の教室なども、駅が近い物件は好まれるでしょう。

反対に、住宅地に近い場合は学習塾のニーズが考えられます。

個人事業主として生徒を集めて塾を開講する場合などは、学校の近くにある物件なども歓迎されるでしょう。

2)シェアオフィス

シェアオフィスとして空き部屋を貸し出す場合は、貸し出しがしやすいように、デスクや椅子をそろえます。

ホワイトボードなども備えれば会議室としても活用されるほか、キッチンに電気ポットなどを用意しておくと、利用者がより快適に過ごせるでしょう。

しかし、シェアオフィスは空き時間が増えると利益率が下がってしまいます。

そのため、シェアオフィス掲載するポータルサイトなどを使って利用者を募らなければなりません。

加えて、利用者がスマートフォンなどから簡単に予約を入れることができる予約管理システムも準備しましょう。

3)トランクルーム

広い部屋をトランクルームとして貸し出す場合には、室内を区切って鍵付きの扉を設置するか、屋内型のコンテナを設置します。

ただし、トランクルームに改装しただけでは集客はできないため、ホームページを作成したり、広告掲載で利用者を募りましょう。

空き部屋として室内をトランクルームにするのではなく、建物全体をトランクルームに代えてしまう場合には、フランチャイズに加盟する方法もあります。

トランクルームのフランチャイズ業者と契約をすれば、利用者募集や毎月の管理は、業者が代行してくれます。

ただし、本部に対して加盟金やロイヤリティの支払いは必要です。

4)物置シェアスペース

物置シェアスペースとして貸し出す場合は、トランクルームのように改装する必要がありません。

物置シェアスペースサービスを利用したい人と、空き部屋を提供したい人とを結びつけるサービスも登場しているため、それを利用すれば簡単に貸し出しができます。

部屋の改装などは不要で、初期費用もかかりません。

しかし、物置シェアスペース仲介サービスのサイトの利用には、手数料が発生します。

また、預かった荷物は、他の利用者と混同することがないように、責任を持って管理する必要があります。

4.空き部屋を事業用の用途で貸し出す場合の注意点

空き部屋を事業用などの目的で貸し出す場合には、次の点に注意が必要です。

1)居住用の賃貸とは原状回復費用や税金の負担が異なる

事業用の物件として貸し出す場合は、原状回復費用の考え方は居住用物件とは異なり、国交省が公表している原状回復ガイドラインも適用されません。

契約を結ぶ際には、契約書の中でしっかりと原状回復にまつわる事項を定めておくことが大切です。

また、事務所として貸す場合には、固定資産税と都市計画税の特例が適用されないため、オーナーの税負担は大きくなります。

そのほか、賃料や礼金、更新料などが消費税の課税対象となることも覚えておきましょう。

2)他の入居者への配慮を忘れない

空き部屋をレンタルスペースやシェアオフィスにするほか、リラクゼーションサロンなどとして活用する場合、居住用の用途に比べて出入りする人の数は大幅に増加すると考えられます。

居住者の中には、居住者以外の人がアパートやマンションに出入りすることを快く思わない人もいるかもしれません。

空き部屋を居住用以外の目的で活用する場合には、入居者にも十分配慮するようにしましょう。

3)消防署などへの申請が必要になるケースもある

天井まで届くパーテーションなどは壁とみなされ、消防法に基づく手続きが必要になる場合もあります。

消防設備の見直しなどが必要になる可能性もあるため、改装する前に消防署に相談しておくことをおすすめします。

まとめ

居住を目的とした物件の場合、入居者は築年数や見た目の新しさを重視して物件を選ぶ傾向にあります。

また、オートロックや防犯カメラの有無、宅配ボックス、モニター付きインターホンなど、設備が整った物件の方が入居者を獲得しやすく、居住用には向いています。

しかし、シェアオフィスや物置シェアスペースなどとしての活用であれば、築年数や設備の新しさを重視する人はほとんどいません。

古い物件の空き部屋こそ、居住用以外の目的での活用が有効だといえるでしょう。

 

しかしながら、新しい用途で活用する場合には、これまでとは異なる手段で利用者を獲得しなければならないという課題もあります。

オーナーの中には、空き部屋をどうにかしたいけれど、手間はできるだけかけたくないという方もいらっしゃるでしょう。

そのような場合は、リーシング力の高い管理会社に相談し、これまでどおり居住用物件として賃貸経営を続けることが賢明かもしれません。

 

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