親のアパート経営を相続したら？引き継ぐ方法や他の対処法を解説

先祖代々の土地を受け継いだ場合、土地活用としてアパートを建築するケースが多くあります。

理由は、土地のまま所有するよりも、建物を建築して賃貸にすることで、土地や建物の評価額が低くなり相続税対策になるからです。

そのため、親がアパートを賃貸経営しているケースも少なくありません。

では、親からのアパート相続が急に発生した場合、どうすれば良いのでしょうか？

本記事では、親が経営するアパートを相続した場合について、引き継ぎ方やその他の対処法をご説明します。

1.アパート経営を相続した場合のメリットとリスク

 

アパート経営を相続した場合、どのようなメリットとリスクがあるのかを確認しておきましょう。

1)アパート経営を相続するメリット

アパート経営を相続すると、入居者がいるかぎり家賃収入を得られます。

相続した時点でローンの返済が完了していれば、出費がほとんどないため、高い利回りを期待できるでしょう。

働くことなく安定した収入を得られる点は、アパート経営を相続する場合の最大のメリットだと言えます。

また、ローンが残っている場合でも、好立地だったり、比較的築年数の新しいアパートであれば、家賃収入でローンを返済し、余剰分は利益として受け取ることができます。

2)アパート経営を相続するリスク

アパートローンが残っている物件を相続する場合は、ローンの返済義務も相続することになります。

入居者が少なく、空室の多いアパートを相続した場合には、家賃収入だけではローンの返済が厳しくなる可能性もあるでしょう。

築年数が経った古いアパートを相続する場合には、外壁や屋根の塗装、配管設備の交換など、大規模な修繕が必要になり、まとまった額の修繕費用が必要になります。

また、自主管理をする場合には、家賃滞納等の入居者トラブルが発生すれば、督促などの管理業務も発生します。

2.そもそも相続をするか、相続する場合はアパート経営を続けるか

アパート経営を相続した場合、上にご紹介したようにメリットもあればリスクもあります。

例えば、ローンの残債がまだ多く残っている場合や、築年数が経ち空室が目立つようなアパートの場合、相続することでリスクを背負ってしまう可能性も考えられるでしょう。

一方で、駅から近い場所にあるなど、条件の良いアパートであれば、相続後も順調にアパート経営を続けられる可能性もあります。

 

アパート経営に関する知識がない場合、アパートの経営や管理は簡単ではありません。

親がアパートを経営していた場合、相続の権利を持つ人には次のいずれかの選択肢があります。

アパートを相続するメリットやリスクをしっかりと考えたうえで、アパートをどのように扱うのかを検討しましょう。

3.アパート経営を相続する場合に確認すべきこと

アパート経営を相続する場合、事前に将来の相続について話し合いがなされているケースもあれば、急な状況の変化などによって生前に話し合いがなされていないケースもあるでしょう。

事前にアパート経営の相続について知らされていなかった場合は、アパート経営を相続すべきかどうか、悩んでしまう人も多いはずです。

そこで、アパート経営の相続が発生した場合に、まず次の点を確認するようにしましょう。

1)アパートローンの残債があるか

アパート経営をしているということは、建築時に建築費用がかかっています。

建築費用を金融機関から借り入れているかもしれないため、まずは残債があるかどうかを確認しましょう。

ローン契約を結ぶ場合には、契約者が死亡した場合に残ったローンの返済が免除される団体信用生命保険に加入するケースがほとんどですが、中には団体信用生命保険に加入しない人もいます。

もし、団体信用生命保険に加入しておらず、ローンの残債が残っている状況であれば、アパート経営とともにローン残債の返済義務も相続することになります。

アパート経営を相続すべきか判断する場合には、残債の有無について確認しましょう。

2)遺言書を確認し、相続人が複数いる場合は、誰が相続するかを話し合う

故人の遺言書があり、アパート経営の相続について明確に示されている場合は、遺言書の通りに指定された相続人が相続するか、法定相続人同士で遺産分割協議を行い、相続人を決定します。

また、遺書がない場合も遺産分割協議によって、誰がアパート経営を相続するのかを決めることとなります。

ただし、アパート経営を相続する人が決定しても、相続発生後に得られる賃料をすべて受け取れるわけではありません。

相続したアパートで得られる賃料は、法定相続人で相続分に応じて分割しなければならない点に注意が必要です。

3)アパートの経営状況

アパート経営を相続するかどうかの判断は、アパートの収益性によっても変わってくるでしょう。

まずは、アパートの入居率や毎月の賃料収入などを確認しましょう。

 

アパート経営では、支出も発生します。

ローン返済のほか、固定資産税、火災保険・地震保険の保険料、共用部の水道光熱費、管理会社に管理を委託している場合には、管理委託料がかかります。

また、設備が故障した場合や建物が老朽化した場合には修繕費用もかかります。

賃料収入と支出の状況からどの程度の収益を得られているのかを確認しておきましょう。

4.アパート経営の引き継ぎ手順

建物の状態や経営状態からアパートの経営を相続すると決断した場合には、次のような流れで手続きを行います。

1)相続登記をする

アパートの所有者が亡くなっても登記簿上の情報は変更されません。

そのため、アパート経営を相続する際には、登記変更をする必要があります。

これまでは相続登記には申請義務がありませんでしたが、2024年4月からは相続登記が義務化されます。

相続で不動産を取得した場合、取得することを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

もし、不動産を相続しても期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の罰金を科せられる可能性があります。

アパート経営の相続が決まったら、忘れないように早めに相続登記をしておきましょう。

 

相続登記は法務局で行います。

自分で手続きを行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。

相続登記の際には登録免許税、司法書士に依頼する場合には報酬の支払いも必要になります。

2)入居者に通知する

相続によってオーナーが変更となれば、入居者にもオーナーが変更になった旨の通知をする必要があります。

同時に、家賃の振込口座が変更になることも入居者に伝えるようにしましょう。

また、故人名義の銀行口座は金融機関側が契約者の死去を認識した時点で凍結されます。

入居者は家賃の支払いができず、オーナーも家賃収入を得られなくなるため注意が必要です。

3)ローンの残債がある場合には金融機関に連絡する

アパートローンの残債がある場合には、金融機関に連絡をしましょう。

故人が団体信用生命保険に加入していた場合には、残債の返済は免除されます。

団体信用生命保険に加入していなかった場合には相続した人が債務を引き継ぐことになりますが、金融機関はローンを引き継ぐ人の返済能力を審査する必要があります。

相続人が決まったら早めに金融機関に連絡をしましょう。

4)管理会社を探す

アパートの管理を故人が自分で行っていた場合には、賃貸管理や建物管理の業務を管理会社に委託した方が良いかもしれません。

自宅がアパートに近い場所であれば、相続人が引き続き管理を行うこともできますが、自宅と離れた場所にある場合、定期的な物件の掃除やトラブル時に迅速な対応は難しくなるはずです。

空室が目立つ場合にも、客付け実績のある管理会社に管理を依頼した方が早く入居者を獲得できる可能性があります。

複数の管理会社の話を聞き、賃貸管理の実績や入居率などを確認したうえで信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

5)準確定申告を行う

アパートを相続した場合には、亡くなった年の１月１日から亡くなった日までの間にアパート経営で得た収益を対象に準確定申告を行わなければなりません。

準確定申告は、亡くなったことを知った日の翌日から４か月以内に行わなければならない点に注意しましょう。

5.アパートの相続を放棄する場合の手続き

多額のアパートローンが残っている場合や空室が目立つ古いアパートなどの場合、相続を放棄することもできます。

1)相続放棄の流れ

親が経営していたアパートの相続を放棄する場合は、生前、親が最後に住んでいた場所を管轄する家庭裁判所に申立を行います。

申立をした後に裁判所から照会書が送付されるため、必要事項に回答し、裁判所に返送すると審理が開始されます。

審理によって申立が認められた場合には、自宅に相続放棄申述受理通知書が送付され、相続放棄が成立することとなります。

相続放棄の申立から受理までには2か月ほどの時間が必要です。

2)相続を放棄する際の注意点

相続を放棄する場合、特定の財産だけの相続を放棄するということはできません。

相続を放棄するのであれば、アパート以外にも故人が所有していた自宅などの不動産、現金、有価証券など、すべての財産の相続を放棄する必要があるのです。

そのため、アパートの相続を放棄するかどうかは、他の財産の価値とアパート経営を相続することのデメリットを比較したうえで慎重に判断するようにしましょう。

6.アパート相続後に売却する場合

アパートを相続した後、アパート経営を続けずに売却をする方法もあります。

入居率が低いアパートであれば、将来的に赤字がかさむ可能性もあるでしょう。

また、アパート経営をする意思がない場合も、無理にアパート経営を続けるのではなく、売却を検討した方が良いかもしれません。

アパートは入居者がいる状態でも売却することができます。

まずは、収益物件の売買に強い不動産会社を探し、査定をしてもらいましょう。

複数の不動産会社に相談し、査定額や対応を比較したうえで、納得できる不動産会社に売却を依頼します。

売却活動を開始し、買主が見つかったら売買契約を結びます。

売却後は、確定申告を忘れないようにしましょう。

まとめ

親がアパート経営を経営していた場合は、アパートの経営状況やローンの残債などを確認したうえで、アパートを相続するか、相続を放棄するかを検討することが大切です。

アパートの立地やアパートの状態などによって、引き続きアパート経営を続けていった方が良いケースもあれば、売却してしまった方が良いケースもあります。

初めての相続でアパートをどうすべきかお困りの場合には、賃貸管理と収益物件売却のいずれの実績も豊富に持つランドネットにご相談ください。

アパートの経営状態や相続人様のご意向をお伺いし、最適な対処法についてアドバイスさせていただきます。