【賃貸管理】入居1年未満で解約・・「違約金」の設定は有効？

やむを得ない事情で入居者が短期間で退去するケースがあります。

入居から1年未満の退去者に対して、違約金を請求できるのでしょうか。

本記事では、短期解約に対する違約金について、設定条件や相場を解説します。

1.「短期解約違約金」の設定は可能

結論からいえば、オーナーは契約期間に満たない短期解約に対し、違約金を請求することができます。

ただし、契約期間満了前に解約された賃貸借契約すべてが請求対象となるわけではありません。

短期解約違約金を設定する場合、貸主側は賃貸借契約書に「違約金特約」を盛り込んでおく必要があります。

あくまで貸主側が任意で設定する条項です。

違約金特約が盛り込まれていない場合、貸主側は短期退去者に対して違約金を請求することはできません。

2.短期解約違約金の相場

短期解約違約金は貸主側が任意に設定できます。

しかし、借主にとって著しく不利と見なされる違約金は法的に認められない可能性も。

そのため、一般的な相場に従って設定する必要があるでしょう。

1)「期間1年未満の解約」なら「賃料の1カ月程度」

短期解約違約金は、契約から「1年未満」で退去する場合、「賃料の1カ月分程度」が相場だと考えられています。

ただし、条件は貸主が任意で設定できるため、全ての物件で「1年未満」「賃料の1カ月分」とする必要はありません。

契約によっては「半年未満なら賃料2カ月分」、「半年以上1年未満なら賃料1カ月分」と段階を設けたり、「2年未満なら賃料1カ月分」と長めに設定することも可能です。

2)高額な違約金は消費者契約法違反の可能性も

前述の通り、短期解約違約金は貸主側で設定できますが、どのような条件を設定しても問題ないわけではありません。

短期解約違約金は、契約破棄により貸主が被る損失の補填という性質があります。

貸主はいわば損害賠償として借主へ違約金の請求が可能です。

しかし、消費者契約法第9条1号では、個人である貸主側に発生する「平均的な損害」を超える請求は無効と定められています。

ここでいう「平均的な損害」は、一般的に賃料1カ月分として考えられます。

その根拠に考えられるのが「賃貸住宅標準契約書」です。

これは国土交通省が公開する賃貸借契約書のひな形で、借主が30日分の賃料を支払うことで契約を随時解約できるような条項が設けられています。

実際に、賃貸住宅標準契約書における解約金が賃料30日分であることをうけ、賃料1カ月分は貸主が被る損失に相当することを認める裁判例も実在しています。

もし貸主が契約途中での解約違約金を賃料3カ月分と定めたとしても、1カ月を超える部分は無効と見なされる可能性が高いといえるでしょう。

3.短期解約を避ける対策

短期解約違約金を請求できる契約だとしても、オーナーにとって短期解約は望ましいものではありません。

できれば長く住み続けてくれる借主に入ってもらいたいものです。

短期解約を避け、長期入居を実現するために、オーナーができる対策をご紹介します。

1)情報提供の徹底

短期解約の一因には、入居前後のギャップがあります。

「思っていたよりも駅から遠かった」「近所に必要なお店が揃っていなかった」など、住み始めてから不便さに気がついて入居者が退去するケースも少なくありません。

入居前後のギャップを解消するために、オーナーは内見時に伝えてほしい情報を仲介会社へ共有しておくとよいでしょう。

2)リフォーム・リノベーション

老朽化が短期解約の原因となっている場合、リフォームやリノベーションで物件の価値を高めることで長期入居を実現できるかもしれません。

リフォームは和室の洋室化やキッチン・バスの入れ替え、間取りの変更など、部分的な改修でも効果が期待できます。

また、競合物件と差別化できる大規模なリノベーションも有効です。

関連記事：リノベーションによる空室対策で費用対効果を計算する2つの基準

3)隣人トラブルへの迅速対応

短期解約の理由の一つに、隣人トラブルがあります。

騒音や悪臭を発生させる悪質な住民が居座り続ける間は、その他の住民はストレスを抱えながら生活し続けることになるでしょう。

悪質な住民への対応を怠ってしまうと、住民同士のトラブルといった新たな問題に発展することも。

最悪の場合、被害を受けている側の住民が退去する事態にもなりかねません。

トラブルが大きくなる前に管理会社が介入すれば、迅速対応で解決できるかもしれません。

関連記事：賃貸アパートで入居者がすぐ退去する理由とは？

4)審査の厳格化

前述のような隣人トラブルを防止するには、トラブルを引き起こす人の入居を断ることが有効です。

管理会社と家賃債務保証会社に相談しながら、入居審査を厳格化して入居者を選ぶとよいでしょう。

関連記事：入居審査で優良な入居者を選ぶコツは？【賃貸オーナー向け】

まとめ

入居から数カ月で退去する短期解約は、収入減に直結する問題です。

空室期間の長期化による収入減少を防ぐためにも、オーナーは短期解約に対する違約金の設定を検討するとよいでしょう。

一方、短期解約違約金はあくまで早期退去に対する保険のようなもので、本来は長期入居者を確保できるのが理想的です。

つまり、入居者が快適に生活できる賃貸住宅を提供することが、オーナーが優先してやるべき対策でしょう。

 

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