「サブリースで失敗した…」なぜ？アパート経営は管理委託が有利な理由

サブリースは、賃貸物件を所有するオーナーが一度は検討する管理委託契約のひとつです。

自己管理にはない多くのメリットがある委託方法である一方、契約内容によってはオーナーが損失を被ることもあるため、契約前には慎重に検討すべきでしょう。

本記事ではサブリースでの失敗を防ぐために、契約前にオーナーが注意すべきポイントと、一般管理委託との違いを解説します。

1.サブリースとは

サブリースとは、物件を借り上げたサブリース会社が第三者に転貸する契約です。

サブリース会社はオーナーとの間に賃貸借契約を結び、転貸先である借主が支払った家賃から手数料を引いた額をオーナーに入金します。

1)マスターリースとの違い

サブリースの話題の中には時折「マスターリース」という用語が出てきます。

マスターリースとは、不動産会社がオーナーからアパート一棟をまるごと借り上げる契約を指す用語であり「一括借り上げ」と同じ意味を持ちます。

サブリースは、不動産会社（サブリース会社）が一括で借り上げた物件を第三者に転貸する契約部分を指す用語です。

本来、サブリースという用語の意味にはサブリース会社とオーナー間の賃貸借契約は含まれませんが、サブリースはマスターリース契約を結ぶことが前提となる管理形態のため、借り上げから転貸まで全体を指す用語として使われることがあります。

2)オーナーが得られるサブリースのメリット

賃貸借契約期間中はサブリース会社が管理者の役割を担うため、オーナーは物件管理や家賃回収といった業務を行う必要がありません。

また、原則としてサブリースはアパート一棟をまるごと借り上げる契約を結び、サブリース会社からオーナーへ毎月一定の家賃が入金されます。

手数料が差し引かれる分、家賃満額よりは収入額が下がりますが、管理業務の負担なく安定した収入を得られるのはオーナーにとって大きなメリットと言えるでしょう。

2.サブリースにまつわる事件

 

サブリースは安定した収入を得たいオーナーにとって、一定以上のメリットを感じられる管理委託方法です。

しかし、過去にはサブリースにまつわる大きなトラブルが発生したことから、今でもリスクの大きさが取り沙汰されています。

ここでは過去に発生したサブリースに関連した事件・事故をご紹介します。

事件1：女性向けシェアハウスのサブリース事業が破綻

かつて女性専用シェアハウスを展開していた都内の不動産会社は、士業や医者といった高所得者に投資用物件を販売し、30年間の家賃保証・利回り8%以上の条件でサブリース契約を締結していました。

しかし、次第にオーナーへのサブリース賃料が未払いになり、2018年にはサブリース事業が破綻。

投資用物件を購入し運用していたオーナーらは、家賃収入を得られなくなり、ローン返済が困難な状況になりました。

その結果、破産を選ぶ人が大量に発生し、サブリースの危険性を広める事案となったのです。

事件2：家賃入金が途絶えサブリース会社が音信不通に

渋谷区のサブリース会社は、グループ会社が販売する区分マンションを購入したオーナーとサブリース契約を締結していました。

締結後、約1年間はオーナーに家賃が振り込まれるも、ある時期を境に入金が途絶え、同サブリース会社と連絡が取れない事態に発展。

その後の調査によると、同サブリース会社が入居者から得ていた家賃よりもオーナーに入金する家賃のほうが高い状態、いわゆる逆ザヤで経営していたことが発覚しました。

いずれ破綻することは容易に予想できるスキームであり、オーナーにしてみれば詐欺に見えても不思議ではありません。

この一件を受け、国土交通省は2023年3月22日、同サブリース会社に対し賃貸住宅管理業法に基づく監督処分を発表。

同サブリース会社は、業務停止と指示処分となりました。

3.サブリース契約を結ぶ前に確認したいチェックポイント

メリットがある一方で、リスクも無視できないサブリース契約。

契約締結前には安全性が高い契約であるのか、オーナーは十分な検証を行う必要があります。

所有する物件をサブリース会社に任せる前に、次のチェックポイントを確認しておきましょう。

1)家賃保証率

サブリース契約におけるオーナーの収入源は、サブリース会社から受け取る家賃です。

サブリース会社は募集家賃から一定の手数料を差し引いた金額を保証料としてオーナーに支払うため、オーナーが受け取れる金額は募集家賃×戸数よりも低い金額となります。

サブリース会社も利益のために手数料を徴収する必要があるため、ある程度オーナーの収入が減るのは仕方がありません。

しかし、相場よりも高すぎる手数料を差し引く契約を求められる場合には、契約先を再検討してもよいでしょう。

一般的に、保証率は家賃の8～9割程度とされています。

2)空室発生時の免責期間

サブリース契約では、一般的に空室が出た期間の家賃支払いを一定期間免除する免責期間が設定されます。

つまり、一定期間オーナーは家賃を受け取れないのです。

これは次の入居者を迎えるための準備期間として用意されるものであり、新たな入居者の有無を問わず数カ月の免責期間が設けられます。

免責期間の取り決めは契約によって異なります。

契約前には免責期間の長さと、退去者が出た場合に収入が減る額を認識しておきましょう

3)契約見直しのスパン

サブリース契約の条件は、契約締結から一定期間ごとに見直されるのが一般的です。

契約前にはどの程度の期間で見直しが入るのか、あらかじめ見直しまでのスパンを確認しておきましょう。

見直しの際は多くの場合、物件価値の低下にともなう家賃の値下げが行われます。

オーナーにとっては見直しから数年間に渡り収入が減ることに。

契約前には、見直し時の家賃下げ幅の下限や、他物件で過去に値下げした事案を確認しておくのがおすすめです。

4)契約解除条件

サブリースは、オーナーとサブリース会社間で賃貸借契約が結ばれているため、借主保護の観点からオーナー側の一存だけで契約を解除することは困難です。

さらに、契約期間が十数年に及ぶ長期のものも少なくありません。

一般的な賃貸借契約に比べて特殊な形態であるため、契約書上に途中解約の条件を設けることができます。

契約時には、解約前の通知期間や違約金といった要件を確認し、途中解約することになったとしても受け入れられる条件であるかを確認しておくとよいでしょう。

関連記事：「管理会社を変えたい…。」賃貸オーナー向けに変更の手順や時期を解説！

4.一般的な管理委託とサブリースの違い

賃貸物件の管理を委託する方法はサブリースだけではありません。

オーナーが貸主の立場のままで管理業務だけ委託する管理委託は、主流の賃貸管理の委託方法です。

ここでは一般的な管理委託とサブリース、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

1)収益性

サブリース契約と一般管理委託は、収益性の面で異なります。

サブリース契約は、免責期間を除き、入居率を問わず全室分の家賃を受け取れるため、収益が安定しやすい傾向に。

ただし、家賃の1～2割程度の手数料が差し引かれるため、受け取れる家賃収入の最大値はやや下がるでしょう。

 

一般的な管理委託は、家賃保証がなく、空室の数に比例して家賃収入も下がります。

一方、管理手数料はサブリース契約よりも低額であるため、入居率が高い物件ほど高い収益性が期待できるでしょう。

2)管理の手間

サブリース契約は、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結ばず、サブリース会社が入居者の大家となります。

そのため、物件の管理責任をサブリース会社が負うことになるため、オーナーは物件管理に対して手を出す必要がありません。

 

一般的な管理委託は、管理会社によって管理業務の範囲が異なり、これに比例して管理手数料も変動します。

管理業務を全て一任できる会社は管理手数料が高額になり、管理業務が減るほど管理費(管理手数料)が下がる傾向に。

自身である程度の管理をしたいオーナーの意向に応えられる柔軟性があるという見方もできるでしょう。

3)解約時の違約金

サブリース契約の解除は、借主であるサブリース会社との賃貸借契約を解除することになり、多くの場合違約金が発生します。

また、契約内容によっては違約金に加えて退去のための立退料も請求される場合があり、合計で家賃1年分を請求されるようなケースも。

 

一般的な管理委託は、あくまで管理業務を委託する契約であるため、解約時にサブリースのような高額な違約金が発生することは少ないでしょう。

契約期間が長期に及び違約金も高額になるサブリースよりも、一般的な管理委託の方が柔軟性が高く、市場の変化にも対応できる賃貸経営を実現できます。

まとめ

サブリースは、転貸を目的としたサブリース会社が一括借り上げをする管理委託の方法です。

オーナーは安定した家賃収入を得やすい一方、過去にはサブリースにまつわる大きな事件が発生した事例があることから、一定のリスクがある契約だと広く認識されています。

管理委託方法のひとつである一般管理委託と比べると、収益性の特徴や管理の手間、違約金の有無などに違いがあります。

物件の状態やオーナーの意向によって適切な管理委託方法は異なりますので、所有物件に適した管理委託を実現できるように十分な検討を行いましょう。

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