【アパート経営】管理費の相場は？管理会社の業務内容も解説

管理会社にアパートの管理を委託すると、家賃収入から管理費(手数料)が差し引かれてしまいます。

管理費を抑えるべく、自主管理でアパートの管理を行うオーナーも少なくないでしょう。

しかし、入居者募集やトラブル対応など、アパートの管理は決して楽ではありません。

そのため、管理費がそれほど高くないのであれば、「自主管理から管理委託に切り替えたい」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、管理費の相場、管理会社の業務内容、信頼できる管理会社の選び方などについてご説明します。

1.管理委託で発生する管理費(管理手数料)とは

オーナーが自らアパート経営に関する一切の管理を行う形態を自主管理といいます。

一方、管理会社にアパートの管理業務を委託する管理形態を管理委託といい、賃貸管理会社に支払う報酬を管理費や管理手数料といいます。

管理費は、多くの場合、一定の金額に定められているわけではなく、家賃の数％として計算されます。

したがって、アパートの管理委託を依頼する場合の管理費の額は、所有するアパートが何室あるのかによって変わってくるのです。

1)アパート管理費の相場

アパート管理費の相場は、一般的に家賃の5％程度といわれています。

しかし、管理費については法律などで上限や下限が定められているわけではなく、管理会社が自由に設定できるようになっています。

そのため、管理費を5％よりも高い金額に設定している管理会社もあれば、反対に5％以下というケースも。

管理費が安い方が支出を減らせるため、魅力が大きいように思われるかもしれません。

しかし、管理費が安い管理会社の場合、任せられる業務の内容が十分ではない可能性もあります。

アパートの管理委託を検討する際は、管理費だけでなく、委託できる管理業務の内容も確認しておくことが大切です。

2)部屋数ごとのアパート管理費の相場

アパートの管理費用は、部屋数によって支払う額が変わってくることをご説明しました。

ここでは、管理費を家賃の5％、家賃を6万円と仮定し、月々の管理費をアパートの規模ごとに計算してみましょう。

毎月の管理費は「部屋数×家賃6万円×管理費5％」の計算式で算出できます。

4室あるアパートの管理費

4部屋×60,000円×5％＝12,000円

6室あるアパートの管理費

6部屋×60,000円×5％＝18,000円

10室あるアパートの管理費

10部屋×60,000円×5%=30,000円

 

自主管理のオーナーにとっては、毎月発生する管理費を高く感じる場合があるかもしれません。

しかし、管理会社に管理を委託するとオーナーの負担を大きく軽減することができます。

2.賃貸管理会社が行う主な業務内容

管理会社によって業務の内容は若干異なりますが、管理を委託した場合に依頼できる一般的な業務の内容をご紹介します。

1)入居者募集・新規契約業務

空室が発生した場合、入居者の募集活動を行います。

入居者がなかなか見つからない場合、近隣物件の家賃相場や物件の状況などを調査し、空室の早期解決に向けたアドバイスを行う管理会社も。

入居希望者が見つかれば、入居審査を行い、オーナーの了承を得た上で、賃貸借契約書や重要事項説明書を作成し、契約を締結します。

入居時の鍵の受け渡しも管理会社が行うことが一般的です。

2)家賃の集金と督促

入居者から家賃を集金し、期日までにオーナーの口座に入金をします。

万が一、家賃の支払いが遅れた場合は、管理会社が入居者に対して督促を実施。

家賃保証会社を付けている場合、督促は家賃保証会社が行うケースもあります。

3)契約更新の手続き

契約の満了日が近づいたときには、管理会社が入居者に必要書類を送付し、更新の意思を確認します。

ただし、更新時には管理費とは別に、管理会社に更新事務手数料の支払いが必要です。

更新料は、一部を事務手数料に充てるか、更新事務手数料として入居者に支払いを求めるケースが多くなっています。

4)退去時の手続き・原状回復工事の手配

退去時の手続きも管理会社が行います。

退去時に必要な日割り賃料の請求、ハウスクリーニングの手配なども管理業務の一つです。

また、室内の状態を確認し、必要に応じて原状回復工事の手配をします。

さらに、敷金の清算や不足分の修繕費の請求なども行います。

5)クレームやトラブル時の対応

アパート経営をする中で、入居者から騒音やゴミ出しのマナーなどについてのクレームを受け付けた経験をお持ちのオーナーも多いでしょう。

管理業務を委託すれば、入居者の問い合わせ窓口は管理会社となるため、入居者からのクレームにも管理会社が対応することになります。

同様に、給湯器が故障したり、水漏れが起きたりといったトラブルが発生した際も、窓口となるのは管理会社です。

設備トラブルなどは、いつ起こるかわかりません。

管理会社によっては24時間、365日体制のコールセンターを準備しているところもあり、休日や深夜でも迅速な対応が可能になります。

6)建物の管理業務

建物の管理業務も管理会社に任せることができます。

法定点検が必要な消防用設備やエレベーターのほか、建物メンテナンスや敷地内の清掃などが建物の管理業務に該当します。

3.アパート経営は管理委託がおすすめの理由

アパート経営は、いかに収支を大きくするかを重視する傾向にあります。

そのため、少しでも出費を抑えようとオーナー自身が入居者募集から家賃の督促、クレーム対応、トラブル時の対応までを担うケースもあるでしょう。

しかし、長く安定したアパート経営を進めていく上では、自主管理よりも管理委託を選択した方がメリットは大きくなるといえます。

アパートを所有するオーナーこそ、管理委託がおすすめな理由をご紹介します。

1)物件管理の負担軽減効果大

区分マンションを1戸所有して賃貸経営を行うオーナーであれば、入居者募集や家賃の集金、督促などの手間もそれほど大きくありません。

設備トラブルなどが発生する確率も低くなるため、入居者からの電話に対応するケースも少ないでしょう。

しかし、アパートには複数の部屋があり、世帯数も多くなります。

そのため、引っ越しシーズンなどは、複数の入居者が同じタイミングで退去するケースも。

その場合、退去時の清算、リフォーム工事の手配、新たな入居者の募集業務など、オーナーにかかる負担はかなり大きくなるはずです。

また、給湯器、エアコン、インターフォンなどの設備で不具合が発生するタイミングが重なるケースも。

入居者から次々に設備の不具合について問い合わせが入れば、その都度、業者を手配し、入居者にも状況についての説明を行わなければなりません。

管理委託であれば、退去手続きや入居者の募集、トラブル時の対応もすべて管理会社に任せられるため、オーナーの負担を大きく軽減できます。

2)空室の早期解消で収益アップにつながる可能性も

アパート経営の収入源は、家賃です。

入居者がいない空室状態では、家賃収入を得られません。

そのため、空室期間をできるだけ短くすることが大切です。

自主管理の場合、ライバルとなる近隣物件の家賃相場や入居者の募集状況などを詳しく把握するのは難しいでしょう。

そのため、効果的な空室対策を実施できず、空室期間が長引くケースも。

管理会社を利用すれば、近隣の家賃相場についての情報はもちろん、昨今の賃貸ニーズについても把握でき、適切な空室対策のアドバイスが受けられます。

管理会社が積極的に入居者募集を行うため、入居率改善と収益アップに繋がるでしょう。

3)入居者の満足度向上が期待できる

真夏の暑い時期、部屋に帰ったらエアコンが動かない、寝る前にお風呂に入ろうと思ったらお湯が出ないという事態が起こったら、入居者に不便をかけることになります。

自主管理の場合、仕事中や夜中など、オーナーが電話に出られない状況もあるでしょう。

また、お盆期間や年末年始など、懇意にしている業者が休みの場合、迅速に設備の修理ができない可能性も。

管理会社を利用すれば、24時間体制で入居者からの問い合わせに対応している場合が多く、深夜にトラブルが発生しても対応が可能です。

また、設備の修理業者と提携しているため、早く修理に対応でき、入居者の不満を最小限に抑えられます。

快適に暮らせるアパートは入居者の満足度が高く、退去の抑制にもつながることから、安定した賃貸経営を実現しやすくなるでしょう。

4.信頼できる管理会社選びのポイント

管理委託はアパート経営の負担軽減につながります。

しかし、信頼できる管理会社を選ばなければ、管理費の無駄遣いになる恐れも。

ここでは、信頼できる管理会社を選ぶポイントについてご説明します。

1)相場に見合った管理費

アパートの賃貸管理手数料の相場は家賃の5％です。

管理費が相場よりも高い額に設定されていないかどうかをまず確認しましょう。

2)管理費とサービスの妥当性

管理費が相場並みでも、管理会社によって管理業務は異なるため、サービスが薄い場合があります。

例えば、管理費5％でも、入居者募集に対応していなかったり、家賃の督促に追加料金が発生するケースも。

管理費に対して管理業務の内容が妥当であるかを確認することが大切です。

3)管理会社としての実績

賃貸管理の実績が乏しい場合、有効な空室対策や設備トラブルなどの対応ノウハウが蓄積されていないケースがあります。

管理会社を選ぶ際は、入居率などのこれまでの管理実績や、入居者からの問い合わせに対応できる体制が整えられているかどうかも確認するようにしましょう。

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まとめ

長く安定したアパート経営を続けていくためには、管理会社の利用をおすすめします。

戸数の多いアパートは管理委託によりオーナーにかかる負担を軽減できるでしょう。

管理費の相場は、家賃の5％程度です。

自主管理から管理委託に切り替えることで、入居率や入居者満足度が向上し、より安定したアパート経営を実現できる可能性も。

アパートの空室や入居率でお悩みの場合、信頼できる管理会社に相談してみるのも良いでしょう。