一棟マンションの満室経営は管理委託が鉄則!賃貸管理会社の探し方も解説

空室対策

区分マンションに比べ、一棟マンションは複数の部屋から家賃収入を得られるため、高い収益が見込めます。

しかし、複数戸あるため、オーナーが一人で全ての管理を行う自主管理では、対応しきれない可能性も。

そのため、一棟マンションを所有している、またはこれから購入を考えている場合、管理会社を利用する管理委託がおすすめです。

本記事では、一棟マンション経営で最大限の利益を上げるために、管理委託が鉄則である理由と賃貸管理会社の探し方についてご説明します。

1.一棟マンションの賃貸管理の特徴

一棟マンション経営の賃貸管理は、区分マンションと異なる次のような特徴があります。

1)自由に管理方法や修繕などを決められる

区分マンションの場合、区分所有者が複数にわたるため、一区分所有者の意思だけで建物の管理や修繕などを自由に行うことはできません。

共用部分であるエントランスにオートロック設備を導入したり、オートロックのあるマンションに宅配ボックスを置いたりといったことはできないのです。

一方、一棟マンションの場合、所有者はオーナー1人だけになるため、自分の判断で自由に管理方法や修繕方針などを決められます。

入居者のニーズや建物の状態などに合わせ、マンションの資産価値を維持または向上させる計画と実行が可能。

賃貸経営の自由度が格段に高いという特徴があります。

2)空室で収入がゼロになる可能性が低い

マンション経営では、家賃収入を安定して得ることが重要です。

区分マンションを一室所有している場合、入居者が退去してしまえば、家賃収入はゼロになってしまいます。

一方、複数戸の一棟マンションの場合、全住戸の入居者が一斉に退去する可能性は考えづらく、家賃収入がゼロになってしまうリスクは低くなります。

そのため、空室の発生が区分マンションほど大きく収益に影響することはありません。

多少の変動はあるにしても、毎月安定して家賃収入を得られる点は、一棟マンション経営の大きな魅力です。

3)入居者トラブルの対応頻度は高い

区分マンションの場合、管理が必要になる入居者は一世帯だけです。

しかし、一棟マンション経営を行う場合、全住戸を管理しなければなりません。

管理物件が多くなる分、トラブルも発生しやすくなります。

マンション内で最も起こりやすい入居者トラブルは、騒音に関するものです。

上階の足音、隣室から聞こえる音楽や洗濯機の音などがうるさいといったトラブルが多い傾向にあります。

また、無断駐車や駐車場以外の場所に違法駐車をするなど、車や自転車に関するトラブルも多く見受けられます。

その他、ペットの飼育を巡るトラブルも少なくありません。

ペット飼育を禁止しているにもかかわらず、ペットを飼っている入居者がいたり、臭いに対するクレームが入ったりすることも。

一棟マンションでは住戸が複数あるために、対応しなければならない入居者トラブルの件数も多くなるのです。

2.一棟マンションの管理手数料は?

一棟マンションの管理を委託する場合、どのくらいの管理手数料が発生するのか、費用面が気になるオーナーも多いでしょう。

管理手数料の相場は、家賃の5%前後となっています。

例えば、家賃8万円、戸数が15戸の一棟マンションを所有していると仮定した場合、管理手数料は8万円×15戸×5%の式で計算ができ、一カ月の管理手数料は6万円です。

この金額が大きいと考えるオーナーもいらっしゃるかもしれません。

しかし、一棟マンションの満室経営を目指すのであれば、管理手数料を負担してでも管理委託が賢明です。

なぜ、一棟マンションは管理委託をすべきなのか、次の章でご説明します。

3.一棟マンション経営の成功には管理委託が必須である理由

一棟マンションの満室経営に管理委託が必要である理由を、管理会社に委託できる業務の内容とともにご説明します。

1)管理委託によるオーナーの負担軽減

管理会社によって多少の違いはあるものの、委託管理では一般的に次のような業務を委託できます。

  • 入居者募集、契約手続き
  • 家賃の集金、督促
  • 退去時の手続き、ハウスクリーニングなどの手配
  • 契約更新の手続き
  • クレームやトラブルの対応
  • 物件や設備の点検、メンテナンス

一棟マンションの場合、これらの賃貸管理を住戸分行わなければならず、オーナーにかかる負担はかなり大きなものとなります。

管理会社に業務を委託できれば、オーナーの負担は大幅に軽減されるでしょう。

2)適切な空室対策による入居率の向上

賃貸経営をする上で、空室期間は家賃収入のロスを意味します。

したがって、マンション経営を成功させるためには、いかに空室期間を短く抑えるかが重要です。

区分マンションに比べ、複数の住戸がある一棟マンション経営では、収入がゼロになるリスクは低くなるものの、空室が増えれば収益が悪化します。

管理会社は賃貸管理のプロです。

客付け能力の高い管理会社であれば、独自のノウハウやネットワークを生かし、短期間で空室を埋めることができるでしょう。

管理会社による適切な空室対策は、入居率を向上させ、安定した一棟マンション経営を実現します。

3)きめ細やかな賃貸管理が叶える入居者満足度の向上

「上階の足音がうるさい」「駐車スペースに知らない車が停められている」「お湯が出ない」「エアコンが使えない」など、入居中にはさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

一棟マンションには複数の住戸があり、トラブルに対応しなければならない件数も多くなります。

オーナーが自主管理をする場合、24時間、365日体制で入居者の対応に備えることは難しいのではないでしょうか。

委託管理では、入居者の対応も管理会社に任せられます。

トラブルに迅速に対応してもらえなければ、入居者は不満を覚え、より暮らしやすい環境を求めて退去を検討する可能性も。

管理会社によっては、24時間、365日体制で入居者の問い合わせやクレームに対応できるコールセンターを整備しているところがあります。

夜中であっても、休みの日であっても、迅速にトラブルに対応してもらえる窓口があれば、入居者は安心して生活できるでしょう。

きめ細やかな入居者対応は、入居者の満足度を高め、退去を抑制する効果があるのです。

4.安心して一棟マンションの管理を委託できる管理会社の特徴

一棟マンションの管理を任せるのであれば、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

安心して管理を任せられる管理会社選びのポイントをご紹介します。

1)経営状況が健全である

ここ最近、賃貸の仲介や管理を行う不動産会社の倒産が相次いでいます。

2023年の不動産仲介会社の倒産件数は、過去最多となる120件にも上りました。

管理を委託している管理会社が倒産した場合、入居者が管理会社に支払った家賃は回収できない可能性が高くなります。

安心して管理を委託するためには、健全な経営状況の管理会社を選ぶことが重要です。

2)客付け能力が高い

満室経営を実現するには、空室期間を短くし、入居率を高める必要があります。

管理会社によって客付け能力には差があります。

実績のある管理会社であれば、入居率を公表しているはずです。

管理会社を選ぶ際には、必ず入居率の実績を確認するようにしましょう。

3)トラブル時の対応体制が整っている

ラブル発生時に迅速かつ適切な対応ができる管理会社であれば、万が一、入居者間のトラブルや設備故障などが生じた場合でも、安心して対応を任せられます。

入居者対応の体制についても確認しておきましょう。

4)担当者との相性が良い

管理委託では、オーナーと管理会社とのやり取りも多くなります。

そのため、担当者との相性も大切な判断基準となります。

「質問に適切に回答できるか」「依頼したことは期日までに対応してもらえるか」など、担当者が誠実な対応をする管理会社を選びましょう。

【関連記事】賃貸管理会社の選び方とは?信頼できるパートナーを見つける方法

まとめ

一棟マンションの満室経営の実現には、信頼できる管理会社の利用が不可欠であるといえます。

ランドネットは、一棟マンション・アパートの賃貸管理を行い、空室の早期解消を実現するリーシングが強みです。

一棟マンションの管理委託を検討されている場合は、ぜひランドネットにご相談ください。

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監修者
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
吉田 佳祐【株式会社ランドネット】
賃貸仲介と管理の両方を知る在籍10年超のベテラン!入居中のトラブルや滞納のお悩みなどあらゆる難題に手腕を発揮。【資格】宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・損害保険募集人一般【不動産業界歴】15年

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