「原状回復工事費用が高い…」原因は？賃貸住宅オーナー向け解決策

入居者が退去する際、原状回復工事を行わなければなりません。

管理委託契約を締結している場合、原状回復工事は管理会社を通して見積もりを取得するケースが一般的です。

しかしながら、「原状回復工事費用の金額が相場より高いのでは?」と感じた経験をお持ちのオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。

本記事では、原状回復工事費用が高くなる原因や見積額に納得できない場合に、オーナーがとるべき対策についてご説明します。

1.原状回復工事の費用は、誰が負担する？

退去時の原状回復工事とは、入居中に汚損した箇所を入居前の状態に戻す工事のことを指します。

1)原状回復工事費用の負担は入居者とオーナーの両方に

賃貸物件の入居者は原状回復義務を負い、不注意や故意などによって室内に損傷を与えた場合、その修理費用を負担します。

しかしながら、原状回復工事にかかった費用を全て入居者に請求できるわけではなく、オーナーが負担しなければならない部分もある点に注意が必要です。

賃貸物件では、原状回復工事の費用負担を巡る入居者とオーナーのトラブルが多発しています。

そのため、国土交通省は原状回復工事費用の負担のルールを示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を制定。

現在ではこのガイドラインを基準に原状回復費用の負担割合が決定されています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

2)オーナーが負担すべき原状回復工事費用とは

入居者に請求できる原状回復工事費用は、入居者の故意または過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用によって生じた損傷だけです。

したがって、通常の使用によって生じた傷や汚れ、経年劣化に伴い生じた傷や汚れの修繕費用は、オーナーが負担しなければなりません。

例えば、冷蔵庫の裏にできた電気ヤケによる壁紙の黒ずみ、家具の設置によって生じた床のへこみ、太陽の日差しによる床の変色などは、オーナーが原状回復工事費用を負担することになります。

3)入居者に請求できる原状回復工事費用とは

喫煙によって生じた壁のヤニ汚れ、家具などをぶつけて生じた柱の傷などの修繕費用は、入居者に請求できます。

しかし、入居者の過失や故意による損傷であっても、原状回復工事費用の全額を入居者に請求することはできません。

原状回復ガイドラインでは、経年劣化や通常の使用に伴う損傷については、毎月の家賃に含まれていると示しているのです。

部屋の内装材や設備などの耐用年数も示されており、入居年数などを踏まえて退去時の残存価値を割り出し、入居者負担の割合を算出することとしています。

例えば、耐用年数6年の新品の壁紙を貼った部屋に3年間住み、喫煙によって壁紙を変色させた場合を例に考えてみましょう。

耐用年数が6年の壁紙の価値は、3年間の入居後には50％に減少します。

したがって、壁紙の貼り替え費用が10万円だったと仮定すると、入居者に請求できる原状回復工事費用は10万円の50％に該当する5万円ということになるのです。

2.オーナー負担の原状回復工事費用が高くなる原因は？

オーナー負担の原状回復工事費用が高い場合は、次のような原因が考えられます。

1)経年劣化による修繕工事が多い

前述のように、入居者に請求できる原状回復費用は、入居者の故意や過失、善管注意義務違反などによって生じた損傷の修繕費用に限られます。

したがって、家具を置いたことでへこんでしまった床の修繕や、冷蔵庫の後ろにできた壁紙の黒ずみなどは、オーナー負担で原状回復工事を行わなければなりません。

また、入居者に修繕費用を請求できる場合でも経年劣化分をオーナーが負担しなければならないため、必然的にオーナー負担の原状回復工事費用は高くなります。

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2)部屋が広い

ファミリー向けの部屋など、専有面積が広ければ原状回復工事をしなければならない箇所が増え、費用も高くなります。

経年劣化分についてはオーナー負担となりますが、子育て世帯だと子供が誤って傷をつけてしまい入居者負担が多くなるケースもあるでしょう。

退去時の立ち会いでは、誰の負担分なのかをオーナーと入居者で見極めながら折り合いをつける必要があります。

3)管理会社の指定業者の見積もりが高い

物件の管理を管理会社に委託している場合、原状回復工事は管理会社の指定業者で行うことが一般的です。

管理会社によっては、1つの業者のみと提携している場合があります。

その場合、業者には競争原理が働かないため、原状回復工事を請け負う業者によっては高い金額の見積もりを提示している可能性も。

また、管理会社が工事業者を手配する際に紹介料を求めているケースもあり、紹介料が工事費用に上乗せされるために工事費用が高くなっている場合もあるのです。

4)管理会社が必要以上に工事を勧める

管理会社によっては、経年劣化や通常の使用による損耗部分についても原状回復工事を勧めるところがあります。

「室内をきれいに整えなければ次の入居者を見つけにくくなる」「家賃の値下げを検討しなければならなくなる」といった理由を付けることも。

管理会社としては、空室期間を短くするため、できるだけ入居者に選ばれる状態にしたいという本音があるのでしょう。

しかし、工事範囲が広くなれば、オーナーが負担する工事費用も当然高くなります。

3.原状回復工事費用が高いときにオーナーがとれる対策とは

では、原状回復工事費用が高いと感じた場合、オーナーはどのような対策をとるべきなのでしょうか。

原状回復費用の見積額に納得がいかない場合に、とれる対策をご紹介します。

1)別のリフォーム業者に相談する

原状回復工事費用が高すぎる場合は、別のリフォーム業者に相談し、見積もりを出してもらうとよいでしょう。

見積もりを比較すれば、先に提出された工事費用が適正なものであるかを判断できるはずです。

入居者の負担が発生する場合、原状回復工事費用が安くなれば入居者にもメリットがあります。

相見積もりを取った上で、納得できる料金の業者に原状回復工事を依頼するようにしましょう。

2)管理会社を変更する

管理会社によっては、原状回復工事は提携先の業者だけに行わせるという制限を設けているケースもあります。

そのような管理会社であれば、業者と癒着しているために工事費用が高くなっている可能性もあるでしょう。

「高い工事費用の見積もりを提出させているのでは？」という疑念を管理会社に抱く場合は、管理会社の変更を検討すべきです。

また、必要以上に原状回復工事を勧める管理会社にも要注意。

賃貸経営では、管理会社とオーナーは信頼できるパートナー同士でなければならず、相互利益を目指す関係性でなければなりません。

しかし、高い原状回復工事費用を請求する管理会社であれば、オーナーと利益相反の関係となってしまいます。

管理会社の提携業者が提示する原状回復工事費用に納得できない場合には、管理会社の変更も検討すべきでしょう。

まとめ

退去が発生した場合には、室内の状態を確認し、必要に応じて原状回復工事を行わなければなりません。

原状回復工事を巡る入居者とオーナーのトラブルが頻発していたことから、国土交通省は原状回復工事のガイドラインを策定しました。

ガイドラインでは、経年劣化や通常損耗については、オーナーが原状回復工事費用を負担すると定められています。

そのため、原状回復工事が必要になる場合、全額を入居者に請求することはできず、オーナー負担分の原状回復工事費用が高いと感じる場合もあるでしょう。

また、リフォーム業者によっても原状回復工事費用の見積額は異なります。

提示された工事費用が高い場合は、別のリフォーム業者や管理会社への相談をおすすめします。