相続した不動産を賃貸に出す方法とは？「空室リスク対策」も管理会社にお任せ！

相続で不動産を取得した場合、賃貸住宅として運用すれば家賃収入を得ることができます。

しかし、すべての相続不動産が賃貸に適しているわけではありません。

そのため、賃貸住宅として活用できるかどうかの見極めが重要です。

本記事では、相続した不動産が賃貸物件に適しているかの見極め方法、貸出開始までの手続きについてご紹介します。

1.賃貸物件に適した相続不動産の見極め方法

相続した不動産を賃貸物件として貸し出せる可能性を見極めるためには、以下の項目を判断する必要があります。

 

•  賃貸需要の有無
•  建物の状態
•  間取りと広さ
•  設備・備品の状態
•  総合的な改修費用

1)賃貸需要の有無

賃貸需要がなければ、賃貸物件として出しても借り手は見つかりません。

まずは、周辺に入居者となる若者が集まる大学や企業があるのかをチェックして、賃貸経営が成り立つエリアなのかを確認しておきましょう。

2)建物の状態

築年数が古い物件の合は、相続した状態のまま貸し出すのは難しいかもしれません。

建物の傷みだけでなく、耐震基準に適合していない可能性があるからです。

そのため、物件の状態を確認し、どの程度の修繕や耐震工事が必要になるかをチェックしましょう。

3)間取りと広さ

部屋の間取りには流行があります。

現代のニーズに合わない間取りである場合は、近隣の満室物件を参考に、リフォームやリノベーションを検討する必要があるでしょう。

現状と改修後の間取りでそれぞれどの程度の家賃収入が見込めるか、シミュレーションの実施が重要です。

4)設備・備品の状態

物件に備え付けられたキッチン、バス、トイレ、エアコン、給湯器といった設備・備品が現代の賃貸物件の標準的なレベルに追いついているか確認しましょう。

設備の古さや性能の低さが目立つようなら、入居希望者の心証を良くするためにも交換を検討する必要があります。

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5)総合的な改修費用

賃貸として貸し出すために、間取り改修や設備交換などに必要な費用がどの程度になるかを計算し、家賃収入で収益が見込めるか確認しましょう。

もし赤字になるようなら、賃貸住宅ではなく、売却や他の用途としての使い道も視野に入ります。

2.賃貸アパートを相続した場合に考えること

相続した物件が賃貸アパートである場合は、単に所有権が移転するだけでなく、賃貸経営に関するさまざまな責任も引き継ぐことになります。

スムーズな経営の継続と潜在的な問題の回避のために、以下の点を必ず確認しましょう。

 

• 入居者との賃貸借契約の状態
•  管理方法、委託先
•  収支状態
•  ローン残債の有無
•  修繕・設備交換計画の有無

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1)入居者との賃貸借契約の状態

アパート入居者との賃貸借契約内容を確認します。

契約期間、賃料、敷金・礼金の有無、更新料の設定などを把握しましょう。

また、契約関連書類の保管状況や後述する管理委託先との契約を確認し、必要に応じて適切な保管システムを構築することも検討します。

2)管理方法、委託先

物件の管理方法と委託先を確認します。

自主管理であれば管理に使用しているツール類を確認。

管理委託をしている場合は、契約条件や業務内容を確認し、アパートが適切な管理状態にあるかを判断しましょう。

3)収支状態

過去数年間の収支状況を確認します。

月々の家賃収入、管理費、修繕費、税金などの支出を整理し、現在の収益性を把握。

収益性の悪化が見られるようなら、管理会社と相談し集客力向上や家賃アップのための施策を検討しましょう。

4)ローン残債の有無

アパートの建築時に借りたローンの残債有無を確認しましょう。

一般的にはローンの契約者は死亡時に残債の返済が免除される団体信用生命保険に加入するため、相続発生時には残債は消滅します。

しかし、未加入のまま契約者が死亡した場合は、残債も相続財産に含まれるため、アパートと共に返済義務を引き継ぐことになります。

アパート相続が発生した際は、ローン残債の有無を確認したうえで、今後の経営計画を立てるとよいでしょう。

3.相続不動産の貸し出し手順

相続不動産の賃貸活用が可能だと判断し、必要な準備が整ったら、いよいよ具体的な貸し出し手順に入ります。

この過程は物件を市場に出し、入居希望者を集める重要なステップです。

以下、その手順を詳しく見ていきましょう。

1)物件の評価と家賃設定

まずは物件を適正に評価したうえで家賃を設定します。

周辺地域の家賃相場を参考に、以下の点を考慮して金額を設定しましょう。

 

• 築年数、間取り、設備などの物件の特徴
• 駅からの距離、周辺施設などを踏まえた立地条件
• 入学・転勤シーズンなどの季節要因
• 学生向け、女性向け、ペット可などの入居条件

なお、家賃設定をオーナー個人で行うのが難しい場合は、不動産物件の管理経験が豊富な管理会社への相談がおすすめです。

2)物件情報の作成

入居者を集めるには、物件情報を作成し、広告掲載する必要があります。

物件の魅力が入居希望者に届くように、以下の情報を含めた物件情報を作成しましょう。

 

• 詳細な間取り図
• 室内写真
• 備え付けられた設備
• 駅や商業施設などの周辺環境の情報
• 無料インターネット、オートロックといった特殊な設備の情報

3)物件情報の媒体掲載

完成した物件情報は、部屋探しをしている人へ向けたメディアに掲載しましょう。

賃貸物件の広告を扱う主な媒体は次の通りです。

 

• 不動産ポータルサイト
• 地域の不動産情報誌
• 管理会社や不動産会社の店頭広告
• オーナーと入居者をつなぐマッチングサイト

なお、不動産ポータルサイトや店頭広告への出稿は、オーナー個人で行うのは困難であるため、管理会社や仲介会社に相談して出稿に協力してもらいましょう。

4)内見対応

広告を見て物件に興味を持った方から連絡が入ったなら、実際に室内を見てもらう内見の手配を進めましょう。

広告の出稿と同時並行で、内見できる状態を作るために、以下の対応を進めておくのがおすすめです。

 

• 室内の清掃と整理整頓
• 照明や各種設備の動作確認
• 物件状態や近隣地域の情報を把握

また、内見者が入居せずに見送ったとしても、次の入居希望者が内見する際に適切な対応がとれるよう、内見者の感想や物件への希望、懸念点などを聞き取るように意識しましょう。

5)入居審査

入居希望者が現れたら、入居させても問題がないか適切な審査を行います。主な審査項目は以下の通りです。

 

• 本人確認
• 収入証明
• 勤務先の確認
• 連帯保証人の確認
• 反社チェック

なお、家賃保証会社を利用する場合は、大家であるオーナーのチェックと同時に保証会社からのチェックが行われます。

一部の保証会社では信用情報を参照し、過去の金融事故履歴も審査対象としていますので、家賃滞納リスクの回避に役立つでしょう。

6)契約締結

審査をパスした入居希望者と賃貸借契約を締結します。

契約書には一般的に以下の項目が含まれます。

 

• 賃料と共益費
• 契約期間
• 敷金・礼金の有無と金額
• 更新料の有無と金額
• 修繕負担区分
• 解約条件
• 禁止事項（ペット飼育、楽器演奏など）

賃貸借契約書の作成方法は、国土交通省が公開している『賃貸借標準契約書』を参考にするとよいでしょう。

また、契約書に特約を盛り込む場合は、管理会社や仲介会社に契約書を作ってもらうのも選択肢のひとつです。

7)物件の引き渡し

契約締結後、入居日に物件を引き渡します。

この際、以下の対応を行います。

 

• 室内の最終チェックと清掃
• 鍵の引き渡し
• 設備の使用方法の説明
• 入居時の現状確認
• ゴミ出し等の地域・物件ルールの説明

これらは、管理会社に対応を委託することが可能です。

新しい入居者が決まるたびに必要になる作業のため、とくに賃貸経営を専業にしないオーナーは管理委託の利用をおすすめします。

8)管理会社に相続不動産の管理を委託するメリット

相続した不動産で賃貸経営を始めた場合、その後は継続的な管理業務が必要となります。

管理業務の内容は多岐にわたるため、管理者に大きな負担となる可能性も。

もしオーナーが個人で管理を行うのが難しいようなら、賃貸管理を専門とする管理会社を利用することで、管理委託のメリットを享受しながら効率的な賃貸経営が可能になるでしょう。

 

管理会社を利用するメリットの一つに、効率的な空室対策があります。

多くの管理会社は地域の賃貸市場に精通し、業者間のネットワークも構築しているため、空室を埋めるための適切な施策を打つことができます。

適切な家賃設定や広告展開により、家賃収入が発生しない空室期間を最小限に抑えることができるでしょう。

また、物件の管理を組織的に行う体制を整えているため、24時間トラブルに対応することが可能です。

夜間や休日に何らかのトラブルが発生したとしても、住民からの通報を受け付ける専門の24時間対応の窓口を用意できることから、夜中に住民からオーナーへ連絡がいくような事態を避けられます。

さらには家賃の集金や各種経費の支払い、契約書類の管理といった業務も委託できるため、オーナーはほぼ全ての管理業務を任せたまま家賃収入を受け取ることができるでしょう。

物件を相続したばかりのオーナーは多くの場合、賃貸経営に必要なノウハウを持っていません。

長期的な賃貸経営を通じて安定した家賃収入を得たいなら、賃貸管理のプロである管理会社へ早いうちから管理業務を委託することをおすすめします。

まとめ

 相続した不動産を有効に賃貸活用できれば、安定した収入源になることが期待できるでしょう。

しかし、十分なノウハウを持たないまま、初めて賃貸経営に乗り出すオーナーは、多くの不安や戸惑いを抱えることも少なくありません。

賃貸経営を成功に導くためには、さまざまな事項に気を配る必要があります。

賃貸管理にかかる負担を少しでも軽減したいと思うなら、早期から管理会社へ委託するとよいでしょう。

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