管理委託費の相場は？賃貸アパート管理会社のサービス内容も解説

管理委託には一定の費用がかかるため、具体的な検討まで踏み切れないオーナーは少なくありません。

しかし、賃貸アパート経営において、日々の管理業務のスムーズな進行は大きな課題のひとつです。

賃貸管理で失敗しないためにも、管理委託費用の一般的な相場や委託できる業務内容を知っておきましょう。

本記事では、管理委託費の相場、管理会社が提供する具体的なサービス内容、そして失敗しない管理会社の選び方について解説します。

1.賃貸管理委託費の相場

賃貸管理の委託方式には、主に「一般管理」と「サブリース」の2種類があり、それぞれ費用の考え方や相場が異なります。

まずは、それぞれの契約内容と費用の相場について見ていきましょう。

1)一般管理は3～5%程度

一般管理とは、入居者募集や家賃回収、賃貸中のクレーム対応といった管理業務を管理会社に代行してもらう方式です。

オーナーは貸主となり、業務代行の対価として管理会社に管理委託費を支払います。

管理委託費の相場は「月額家賃収入の3～5%程度」です。

例えば、アパート全体の家賃収入が月額100万円の場合、委託費が5%であれば毎月5万円を管理会社へ支払います。

計算の基準となるのは満室時の家賃ではなく、その月に実際に得られた家賃収入を基準に計算されるのが一般的です。

ただし、3～5%という数字はあくまで目安にすぎません。

基本的な入金管理や簡単な連絡対応のみであれば、3%よりも低い料率になることもあります。

一方、入居者募集の広告やトラブル対応、定期的な巡回や清掃といった広範囲の業務を委託する場合は、5%を超えることも少なくありません。

2)サブリースは10～20%程度

サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれる方式で、管理会社がオーナーからアパート全戸をまとめて借り上げる仕組みです。

管理会社が貸主となって入居者に転貸するため、オーナーは管理会社から管理委託費を請求されることはありません。

代わりに、管理会社がオーナーに支払う保証賃料が満室時家賃の80～90%程度に設定されるのが一般的。

そのため、管理会社の手元に残る10%～20%程度が実質的な手数料と考えられます。

 

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2.賃貸管理のサービス内容

 

管理会社に委託費を支払うことで、具体的にどのような業務を任せられるのでしょうか。

ここでは、一般管理に含まれる主なサービス内容について解説します。

契約内容や管理会社によって詳細は異なりますので、あくまで一般的な例として参考にしてください。

1)入居者募集

アパート経営において最も重要な業務のひとつが、空室を埋めるための入居者募集活動です。

管理会社は物件の魅力が伝わるような広告を作成し、自社のウェブサイトや不動産ポータルサイト、レインズなどの情報ネットワークへ物件情報を掲載します。

また、入居希望者から問い合わせがあった際には、電話やメールで対応し、内見の案内や同行といった対応を行います。

2)入居審査

入居審査は、入居希望者が物件を貸し出せる相手かどうかを見極めるための確認です。

管理会社は申込者の収入、勤務先、勤続年数、連帯保証人の有無、さらには人柄なども含めて、契約の可否を総合的に審査します。

また、家賃保証会社への加入を条件とする場合は、家賃債務保証会社による審査も行われます。

3)賃貸借契約の締結

入居審査を通過すれば、次は賃貸借契約の手続きです。

管理会社は法的に有効な賃貸借契約書を作成し、契約内容を入居希望者に説明します。

そして、双方が内容に納得し合意に至った段階で、契約が締結されます。

管理会社が担当する契約関連業務は、契約金の授受や鍵の引き渡しに始まり、契約期間満了時の更新手続きや退去に伴う解約手続きまで、多岐にわたるのが一般的です。

4)家賃の回収

集金した毎月の家賃をオーナーの口座へ送金するのも管理会社の重要な役割です。

入居者からの家賃入金状況を確認し、期日までに入金がない場合は、電話や書面で段階的に督促を行います。

5)トラブル対応

住民からのクレームや問い合わせの窓口となるのも管理会社です。

騒音やゴミ問題などの入居者間トラブル内容は多岐に渡るため、当事者へのヒアリングや注意喚起を行い、解決に向けた交渉を行います。

賃貸中のトラブルは退去につながり、空室を引き起こすことも。

そのため、24時間体制で緊急連絡を受け付ける窓口を設けるなど、早期のトラブル解決に力を入れる管理会社は少なくありません。

6)共用部の日常および特別清掃

アパートの共用部分を清潔に保つことは物件の資産価値を維持し、入居者の満足度を高める上で非常に重要です。

管理会社は日常的な清掃として、掃き掃除や拭き掃除、ゴミ置き場の整理整頓などを行います。

これに加えて、専門の機材を使った共用廊下の床洗浄、エントランスのガラス清掃、高圧洗浄機による外壁や駐車場の洗浄、敷地内の除草作業といった特別清掃を行うこともあります。

清掃にかかる費用は管理会社によって取り決めが異なり、日常清掃の費用が管理委託費に含まれる一方で、特別清掃は別費用とするのが一般的です。

3.管理会社をどう選ぶ？

管理会社選びは、適切な管理委託費とサービス内容を理解したうえで比較検討することが大切です。

数多くの管理会社の中から、信頼できるパートナーを見つけるためのチェックポイントをご紹介します。

1)入居率

物件を満室に近づける客付け力は、管理会社に求められる重要な能力のひとつです。

その実力を測る指標として「入居率」があります。

管理物件の入居率や、管理エリアごとの入居率などを確認し、どの程度の客付け力があるかを確認しましょう。

一般的に入居率95%以上を維持している会社は、高い募集力と管理能力を持っていると考えられます。

ただし、入居率の算出基準は管理会社によって異なり、単純な数字比較だけでなく、その根拠も把握することが望ましいかもしれません。

2)管理戸数

管理戸数は、管理会社の事業規模や経験の豊富さを示すひとつの目安です。

管理戸数が多い会社ほどさまざまなケースに対応してきた経験があり、組織体制や業務フローが確立されていると考えられます。

ただし、管理戸数が多ければよいというわけではありません。

重要なのは、各物件に対してきめ細やかな対応ができる経験の有無や体制です。

オーナーが所有する物件タイプやエリアでの管理実績、担当者ひとりあたりの管理戸数を確認し、手厚い対応が可能であるかを確認しましょう。

3)空室解消期間

空室が発生してから次の入居者が決まるまでの期間も、管理会社の能力を測る重要な指標です。

この期間が短ければ短いほど家賃収入が早く発生し、オーナーの収益ロスは少なくなります。

平均的な空室解消期間の目安や、目標とする期間などを管理会社に尋ねてみましょう。

4)口コミ

実際にその管理会社を利用している、あるいは利用したことがある他のオーナーの評判や口コミも、管理会社選びの参考になります。

インターネット上のレビューサイトや比較サイト、SNSなどで情報を探すことができるほか、不動産投資の仲間や知人からの紹介なども有力な情報源です。

ただし、ネット上の口コミは、個人の主観や特定の状況に基づいた意見であることも多く、情報の偏りや信憑性には注意が必要。

良い口コミだけでなく、悪い口コミの内容も総合的な判断材料の一つとして活用しましょう。

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まとめ

管理会社へ支払う管理委託費は、アパート経営では一般的に月額家賃収入の3～5%程度です。

委託する業務内容や地域、管理会社の方針によって料率は異なります。

出費はかさむものの、管理の質次第では高入居率を維持しながらオーナーの負担を軽減することが可能です。

委託費用の安さだけを追求するのではなく、費用の範疇で受けられるサービスや、担当者とのコミュニケーションなど、信頼できる管理会社であるか総合的に判断することも重要。

管理会社を選ぶ際には情報収集と比較検討を丁寧に行い、長期的に良好な関係を築けるパートナーを選択しましょう。

 

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