【空室対策4選】自主管理オーナーが入居者を獲得する方法は？

賃貸マンションやアパートの自主管理をされているオーナーの中には、入居者募集に悩む方も多いのではないでしょうか。

所有する賃貸マンションやアパートに空室がでてしまえば、空室期間は家賃収入を得られないため、空室期間は不動産投資における最大のリスクでもあります。

空室期間による損失を最小限に抑えるためにはできるだけ早く入居者を募集し、新たな入居者を獲得しなければなりません。

では、賃貸マンションやアパートのオーナーが自主的に客付けをする方法にはどのような方法があるのでしょうか。

今回は、自主客付けの方法と入居者募集のコツについてご説明します。

1.自主管理のオーナーと管理会社の入居者募集法の違い

入居者の募集から建物の管理、契約の締結、家賃の回収等をすべて管理業者に任せることなくオーナー自身が管理している自主管理物件の場合、オーナーにとって最も難しい問題は入居者募集ではないでしょうか。

広く入居者を募集する方法を持っている管理会社に対し、自主管理のオーナーはその方法を利用することができません。

2.委託管理と自主管理の入居者募集方法の違い

管理会社にすべての業務や一部の業務を委託しているオーナーの場合、管理会社が入居者募集を行ってくれます。

管理会社では物件の間取りや写真などの情報をインターネット上の物件検索サイトに公開し、広く入居者を募集します。

現在、入居希望者の多くは、インターネットサイトで希望条件に合致する物件を探し、希望に合った物件を見つけてから不動産会社に内覧を依頼するケースがほとんどです。

管理委託している場合は、アクセス数の多い複数の物件検索サイトに物件情報を掲載して入居者を募集します。

しかし、物件検索サイトは不動産会社でなければ物件の掲載がでないため、オーナーが自主的に入居者募集をするときに物件検索サイトは利用できません。

オーナーが自力で入居者を募集する場合は、入居者募集に苦労する可能性が高いです。

3.オーナーが自力で入居者を募集する方法と入居者獲得のコツとは

オーナーが自主的に入居者を募集することは簡単ではありません。

しかし、2018年に国交省が発表した「賃貸管理業務に関するアンケート調査結果」によると、全国の2割程度のオーナーは不動産会社に任せず、すべての管理業務を自ら行っていると回答しています。

では、自主管理のオーナーが自力で入居者を募集する方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

1)賃貸情報サイトやアプリを利用する

賃貸物件への入居を希望する人は、多くの場合においてインターネットを活用した物件探しを行います。

以前のように不動産会社に足を運び、店頭で紹介される物件から入居希望先を選ぶケースは少なくなっています。

しかしながら、前述のように賃貸物件の検索サイトは不動産会社でなければ利用できません。

自主管理のオーナーが独自に入居者募集をする際には、不動産会社が利用するサイトとは別の賃貸情報サイトやアプリを活用すると良いでしょう。

賃貸情報サイトやアプリには、所有する物件の間取り図や外観、室内、周辺環境などの写真などをオーナー自らが掲載します。

サイトによってオーナーと入居者が直接やり取りをするものもあれば、内覧などは不動産会社が対応するものもあります。

不動産会社が仲介する場合は仲介手数料が必要となりますが、宅地建物取引業者に入居者の審査や契約業務を担当してもらえます。

一方、入居者と直接のやり取りをするサイトに関しては、仲介手数料は発生しませんが、契約の締結をオーナーが行わなければならないため注意しましょう。

2)SNSや動画サイトを利用する

今は、多くの人がSNSや動画サイトを日常的に利用しており、特に若者世代はインスタグラムやツイッターなどのSNSの利用率が高くなっています。

SNSだけに限らず、YouTubeなどの動画サイトも情報収集のツールとして利用する傾向が強くなっており、昨今では物件検索サイトだけでなくSNSやYouTubeで物件探しをする人も増えています。

SNSもYouTubeも無料で利用できるものであり、物件の写真や間取りなどを写真や動画で紹介すれば物件探しをしている人の目に留まる可能性があります。

ただし、SNSやYouTubeで入居希望者が現れた場合も、内覧から契約書の取り交わし等、すべての賃貸業務をオーナー自身が行うことになります。  

3)入居者募集の広告を貼る

物件の間取りや家賃などを記載した入居者募集の広告を作り、物件の目立つところに直接貼ってみると近隣の人にアピールできます。

大学や専門学校などが多いエリアの単身者向けの物件であれば、学内の掲示板に広告を貼りだしてもらえる場合もあります。

広告には物件の間取りや外観、室内の写真、家賃等の条件をわかりやすく記載しましょう。

あまりに細かい文字では目立たない可能性があるため、文字の大きさや色などを工夫し、入居者を募集していることがはっきりとわかるデザインにすると目を引きやすくなります。

4)自力での入居者獲得が難しいときは…

さまざまな方法で入居者募集を試してみても、思うような効果を得られなかった場合は、不動産仲介会社や管理会社に客付けを依頼しましょう。

管理会社の中には、自社が管理していない物件の仲介は受け付けていないケースもあります。

入居者募集のみの依頼をできるか確認しましょう。

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まとめ

自主管理をするオーナーが自力で入居者募集をする方法を4つご紹介しました。

多くの人がインターネットを駆使した物件探しを行う今、入居者の行動に合わせた募集活動が最も成功しやすいと言えるでしょう。

オーナーが利用できる賃貸情報サイトやSNS、動画サイトを利用するときには、物件の魅力を十分に伝えられる明るい写真や動画を掲載するようにしましょう。

自力での客付けにこだわりすぎてしまうと空室期間が長くなってしまう可能性もあります。

自主客付けに限界を感じた場合は、仲介会社や管理会社に仲介を相談してみることをおすすめします。