【アパート経営者向け】入居者募集で成約率を上げる方法を解説

入居者募集で成約率を上げるには“コツ”があり、これが成約を左右します。

入居率は、物件の魅力だけで決まるわけではありません。

成約率を上げるための対策をしてこそ、早期の申し込みに繋がるのです。

本記事では、入居者募集で成約率を上げるコツと方法を解説。

アパート経営者にできることを見ていきましょう。  

1.入居者募集の方法

賃貸アパートに空室がでると、空室損が生じるため入居者を募集する必要があります。

入居者募集の方法は、主に以下の3つです。

1）媒介（仲介）

媒介による契約では、貸主と借主との間に不動産仲介会社が入り、契約が円滑に進むようサポートします。

媒介契約はあくまでも契約手続きのサポートだけなので、契約内容や入居者の決定、入居管理などはオーナーがしなければなりません。

媒介契約は、複数の不動産会社に入居者募集の依頼ができるため、入居者が早く見つかる確率が高まります。

ただし複数の不動産会社に依頼すると、連絡のやり取りが煩雑になるケースもあり、オーナーの負担が増すことも忘れないようにしましょう。

2）代理

代理とは「貸主代理」の取引態様のことです。

文字通り、不動産会社が貸主の代理となって入居者募集から入居審査、賃貸借契約を行います。

代理の場合、貸主の代わりに不動産会社が入居者の決定や契約締結を行うため、オーナーの負担は少なくなります。

オーナーは不動産会社と代理契約を交わして入居者募集などの業務を一任するため、信頼できる不動産会社に委託することが大切です。

3）オーナーが自分で募集をかける

オーナーが自ら入居者募集をかけることも可能です。 入居者を見つけて契約できれば、不動産会社に支払う仲介手数料が不要というメリットがあります。

ただし、借主と賃貸借契約を締結する際には、オーナーに不動産に関する専門的な知識がなければトラブルになるおそれがあるので注意が必要です。

 オーナーが自分で募集をかけるには、以下の方法があります。

入居者募集サイトに登録する 内見者とのやり取りや内見は、全てオーナーが対応します。

賃貸借契約はオーナー自ら契約手続きを行ってもよいですし、不動産会社に依頼しても構いません。

2.賃貸アパートのオーナーが入居者募集で成約率を上げるための5つのコツ

入居者募集で成約率を上げるには、コツがあります。

常に満室状態を維持しているオーナーは、5つのコツをしっかりと押さえたうえで賃貸経営を行っているのです。

ここで紹介するコツのうち1つでも取り入れてみると、成約率に変化が表れるでしょう。

1）不動産会社に客付けを依頼する

オーナーが自ら入居者を募集するケースもありますが、成約率を高めるには不動産管理会社に客付けを依頼することをおすすめします。

自分だけで客付けしようとすると、広告にも掲載するのにもお金が掛かる上、あなたの物件を案内する沢山の賃貸仲介営業マンに知られることはありません。

すぐに客付けしたい人にとって、営業マンに認知されないことは致命的です。

営業マンは日々の実務経験から内見者のニーズを的確に捉えた提案ができるため、空室が埋まらない理由も明確になり、無駄な空室対策に時間を使わずに済みます。

オーナーが自ら入居者募集するのと同時に不動産会社に客付け依頼をすると、入居者を探すネットワークも広がり成約率が上がるでしょう。

2）室内や共用部をきれいな状態を保つ

空室の成約率を高めるには、物件の第一印象で決まるといっても過言ではありません。

物件を内見したときの共用部や室内の状態によって、内見者の印象は大きく変わります。

例えば、室内にほこりが溜まっていたり、廊下やゴミ置き場などの共用部が散らかっていたりすると、内見者からすればあまりよい印象とはいえないでしょう。

内見者の多くはインターネットに掲載されているきれいな物件写真や不動産会社から受け取った資料を見て、物件に興味を抱いて室内を内見します。

興味関心を抱いて内見に行ったとしても、室内や共用部が汚れていたら期待との落差が大きくなってしまうのは当然です。

内見者の成約率を高めるためにも、物件の内外を常日頃からきれいな状態に保つようにしましょう。

3）設備投資をして物件の価値を高める

設備が決め手となって、成約が決まることもあります。

室内や立地は気に入ったけれど「求めている設備がついていない」という理由で他の物件に申し込むというケースも少なくありません。

入居者需要の高い設備は、物件や立地によって異なります。

例えば、入居者ターゲットが単身女性向けの物件の場合、防犯リスクを抑えるためにオートロックや防犯カメラなどの設備が求められるでしょう。

近隣競合物件の多くがインターネット無料を導入しているのであれば、同じく設備を導入したほうが成約率は高まるのです。

物件に求められる入居者需要の高い設備の導入や近隣競合物件の設備を調べることで、必要な設備が見えてきます。

物件の価値を上げられるよう、入居者需要の高い設備を導入しましょう。

木造アパート所有者必見！賃貸の薄い壁を安く防音性能を高めるプチリフォーム術

4）部屋を決めた不動産会社にAD（広告料）を支払う

物件の紹介数が少ないと感じる場合には、不動産会社に協力してもらう必要があります。

不動産会社に自分の物件を紹介してもらうには、成約した不動産会社にAD（広告料）を支払うことが有効です。

AD（広告料）とは、物件を決めた不動産会社に支払うインセンティブのことで仲介手数料とは別に支払います。

 不動産会社は仲介手数料だけでなく、ADがついている物件を優先して紹介するケースが多いです

 不動産会社にADを支払うことで紹介数も増え、成約率が高まるでしょう。

5）入居者様の引っ越しのハードルを下げる

入居者募集の成約率を上げるには、他の競合物件との差別化が必要になります。

物件の設備や立地なども成約の決め手となりますが、契約時の入居者にかかる初期費用を抑える方法も有効です。

例えば、オーナー側でコントロールできる敷金・礼金・仲介手数料などの費用負担を抑えることができれば、客付けのハードルが下がります。

大きなリフォーム工事を行う前に、以下の方法がおススメです。

家賃を下げて募集するのも効果的ですが、現入居者から家賃値下げ交渉や利回りが下がるリスクがあるため、どうしても決まらない場合の最終手段。

初期費用を抑えて契約する方法は、ある程度資金に余裕のあるオーナーしかできない施策なので競合物件との差別化が図れるでしょう。

2か月以上空室期間が続く場合は、上記の1つでもよいので導入して早めに家賃収入が得ていきましょう。

賃貸物件の空室対策【フリーレント導入】のタイミングと注意点

3.入居者募集の際に管理会社が行う業務内容

入居者募集の際に管理会社が行う業務内容は不動産会社によって異なり、競合物件の調査やステージングなど、様々な業務を行います。

成約率を高めるには、管理会社に委託するのも効果的な選択肢の1つです。

以下では、当社ランドネットで行う入居者募集の内容を解説します。

1）家賃相場の調査

入居者を募集する際には、近隣競合物件の家賃相場を把握することが欠かせません。

家賃収入はオーナーにとっての大きな収入源です。

相場を見誤った家賃を設定すると、決まるはずの物件が決まらなかったり、相場よりも格安で貸し出してしまったりといった事態に陥るおそれがあります。

結果として、賃貸経営を失敗するリスクが高まるでしょう。

家賃設定でオーナーが損しないよう、ランドネットでは物件の間取りや構造、設備など様々な観点から調査をしたうえで適正な家賃を算出します。

2）賃貸オーナーへの提案

賃貸オーナーにとって、管理会社は入居率を高めるための心強いパートナーです。

管理会社は空室を埋めるために必要な施策を考え、オーナーにさまざまな提案をします。

例えば、近隣競合物件の初期費用やADの相場の調査などです。

管理物件のほうが不利だと感じる場合には、初期費用を抑える対策や相場並みのADに変更する相談をオーナーに行います。

オーナーも管理会社も、1日でも早く空室を埋めたい気持ちは同じです。 オーナーと管理会社が協力し合って、二人三脚で進めていくことが空室対策では重要になります。

3）「マイソク」の作成

マイソクとは、家賃や住所、間取り、写真などの物件に関する情報がまとまっている資料です。

「毎日速報センター」が語源とされており、平成6年に「株式会社マイソク」に社名変更。

同社は不動産情報を記載した図面を仲介会社に配布する事業を展開しています。

マイソクは不動産会社間だけでなく、部屋探しの顧客にも物件資料として渡されます。

また、物件に対して興味をもってもらえるかどうかが決まる重要な資料です。

顧客が興味を示すような写真やキャッチコピーを入れて、入居後の生活がイメージできるものを作成できるかどうかが管理会社の腕の見せ所。

なお、ランドネットでは専属カメラマンが物件写真を撮影し、簡単に室内を見られるような取り組みを行っています。

詳細はこちらをご覧ください。

4）入居者募集の強化

早期成約のためには物件情報を拡散することが大切です。

どれだけ良い物件だとしても不動産仲介会社に知ってもらわなければ紹介すらしてもらえません。

早期成約に大切なのは不動産仲介会社に物件情報を認知してもらい、紹介数を増やすこと。

その中から内見に繋がり、部屋探しの顧客に物件を気に入ってもらえれば成約になるでしょう。

入居者募集の広告活動では、ランドネット賃貸ポータルサイトへの広告掲載をはじめ、全国約25000の不動産仲介会社へ情報を発信。

他にも、ターミナル駅の仲介会社を周って入居者募集の強化を依頼し、物件紹介の間口を広げることで、早期成約に繋げています。

5）ステージング

空室を埋めるためにホームステージングを業務として行う管理会社もあります。

ホームステージングとは、室内に家具や小物などのインテリアを設置し、物件をより良く見せる空室対策の1つです。

何もない室内写真を見ても生活イメージが湧きづらいことがありますが、ホームステージングを行うことで入居後の生活イメージがしやすく、反響や問い合わせ数アップに。

そのため、ランドネットではバーチャルホームステージングを行い、部屋探しの顧客が入居後の生活をイメージしやすい工夫を取り入れています。  

バーチャルホームステージングとは、室内写真を送るとCG上でインテリアを配置し、お部屋に合わせた家具のコーディネートをバーチャル的に行うステージングの一種です。

ホームステージングのためにオーナーが家具を購入したり設置したりする必要はありません。

他物件との差別化ができ、物件をより魅力的に見せることができるため、効果的な集客方法だといえるでしょう。

まとめ

アパート経営をするうえで、空室リスクは避けられません。

空室が発生した後の入居者募集の方法によって、すぐに決まるケースもあれば、反対に長期空室になるケースも。

空室の成約率を上げるにはコツや方法があり、そのポイントを押さえているオーナーの物件は空室期間が短い傾向にあるのです。

 

入居率98％のランドネットは、入居者募集の成約率を上げるためのノウハウはもちろん、「地方都市×築20年以上」に特化した客付けが得意です。

築年が経過したアパートでも今の家賃を下げずに客付けしたい方は、まずはお気軽にランドネットのスタッフまでご相談ください。