オーナーが不動産会社に払う広告料(AD)とは？相場や仲介手数料との違いを解説

賃貸物件の仲介を不動産会社に依頼する際に、オーナーから不動産会社に広告料（AD）を支払うケースがあります。

広告料(AD)は空室対策として用いられることの多いものですが、どのような場合に支払いが必要で、広告料(AD)の相場はどのくらいになるのでしょうか。

今回は、賃貸仲介を依頼する際に発生する広告料(AD)の意味と相場、仲介手数料との違いなどについてご説明します。  

1.賃貸仲介で耳にする広告料(AD)って何？

賃貸経営をしている方であれば、広告料(AD)という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。

しかし、仲介を依頼する際には仲介手数料が支払われるはずです。

では、広告料(AD)とはどのような場合に支払う費用なのでしょうか。

1)広告料(AD)と仲介手数料の違い

広告料(AD)とは、より目立つ広告や特別な広告などを行う場合の費用として位置づけられているものです。

実際には、入居希望者に優先的に物件を紹介してもらうためにオーナーから仲介業者に支払うインセンティブのような意味合いを持ちます。

  一方、仲介手数料とは不動産会社が仲介業務を行ったことにより、オーナーや入居者から受け取る手数料です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法において上限額が家賃の1ケ月分と定められていますが、広告料(AD)には上限額などは設定されていません。

2)広告料(AD)を付けるメリットとは

広告料(AD)を付けた物件を紹介して成約すれば、広告料(AD)が付いていない物件を紹介するよりも不動産会社の利益は大きくなります。

そのため、不動産会社では自社の利益を高められる広告料(AD)付きの物件の方を、店舗を訪れた客に積極的に紹介するようになります。

紹介される頻度が高くなれば、物件の成約率も必然的に高まります。

広告料(AD)を付けるメリットは、入居者を獲得しやすくなるという点です。

3)広告料(AD)を付けるデメリット

広告料(AD)を付けると入居者を獲得できる可能性が高まるというメリットがありますが、デメリットも支出が増える点。

キャッシュフローは悪化するため、広告料(AD)を支払わなくても入居者が見つかりやすい物件であれば、広告料(AD)を付ける必要はありません。

2.広告料(AD)を付けた方がよい時5選

広告料(AD)を付けるとオーナーの支出が増えますが、支出が増えたとしても広告料(AD)を支払った方がよいと考えられるケースは、次のような場合です。

1)長く空室期間が続いている場合

家賃も相場に近い額に設定しているにも関わらず、内見者も少ない物件の場合は広告料(AD)がない（少ない）故に案内がない可能性が非常に高いです。

広告料(AD)を付けることで、不動産会社が積極的に物件を紹介し、内見が増え、成約につながる可能性が高くなります。

2)引越しシーズン後に空室が生じてしまった場合

賃貸住宅の出入りが大きくなる引越しシーズンを過ぎた後は人の動きが鈍くなります。

引越しシーズン直後に空室が生じてしまったような場合は、空室期間が長引いてしまう恐れがあるでしょう。

物件探しをする人の絶対数が少なくなる中、入居希望者を獲得するためには優先的に物件紹介をしてもらう必要があります。

引越しシーズン後に空室が出た場合も、広告料(AD)の検討の優先順位はかなり高いと思われるでしょう。

3)競争の激しいエリアにある物件の場合

ライバル物件が多く建っているエリアに物件がある場合、似たような条件で多くの物件が入居者を募集している可能性もあります。

不動産会社では広告料(AD)が付いている物件を熱心に紹介し、成約につなげようとします。

特に、大手の不動産会社が経営する賃貸物件では、広告料(AD)を積極的に付ける動きがあるため、広告料(AD)を付けない物件は競い負けてしまう可能性があるのです。

ライバル物件の多いエリアの場合も広告料(AD)を付けた方がよいかもしれません。

4)賃貸ニーズの少ないエリアの場合

都市部では賃貸ニーズが高いため、広告料(AD)を付けなくても入居者を獲得できることが殆ど。

しかし、都市部から離れた郊外エリアや地方では、少ない入居希望者の奪い合いとなります。

ライバルオーナーは空室を埋めるために優先的に自身の物件を紹介してもらおうと広告料(AD)を付けることも珍しくはありません。

特に広告料(AD)を付けることが当然の慣習となっているようなエリアで広告料(AD)無しでは入居者を獲得できない可能性があります。

5)ニーズを知らずに高額リフォームする前

リフォームをして、物件の価値を高めればすぐに空室が埋まるという考えは一旦考え直したほうが良いかもしれません。

特に賃貸需要を見極めない高額リフォームは、工事費を回収する為に家賃UPして募集することが入居者層を減らしてしまう原因になるからです。

リフォーム・リノベーションを行う前に、まずはAD料を増やして内見数を増やしてみてはいかがでしょうか？

内見数が増えれば、賃貸営業マンに客付けできない理由をヒアリングする事が出来ます。

AD料を増やしても内見数が増えない場合は、諸条件や設備に原因がある可能性が高いので、その時にリフォームを考えても遅くはないでしょう。

3.広告料(AD)の相場と広告料(AD)を支払う際の注意点

広告料(AD)は、空室を埋めるために不動産会社に積極的に物件を紹介してもらう有効な手段です。

では、広告料(AD)の相場はどのくらいなのでしょうか。

1)広告料(AD)の相場

広告料(AD)の相場は、家賃の1ケ月～2ケ月程度。

広告料(AD)が低すぎれば広告料(AD)の高いライバル物件に負けてしまう可能性があり、反対に広告料(AD)を高くしすぎるとキャッシュフローが悪化する可能性があります。

安定した賃貸経営を実現するためには、広告料(AD)の相場を理解しておくことも大切です。

2)広告料(AD)を支払う際の注意点

広告料(AD)は、法律などで上限額が定まっていないため、不動産会社によっては高額な料金を要求するケースなども出ています。

相場以上の広告料(AD)を求めるような会社には注意が必要です。

広告料(AD)は通常の仲介業務の範囲を超えた、特別な広告やコンサルティング業務に対して支払う料金です。

広告料(AD)を支払う場合は、広告料(AD)を支払うことで行われる業務の内容を確認しておくことが大切です。

4.【社員に聞いた！】広告料(AD)は競合物件の金額を参考に決める

広告料(AD)は仲介手数料のように金額が決められているわけではない為、相場がエリアの慣習に左右されます。

相場としては家賃の1～2ヵ月分となるケースが多いようです。

しかし、やみくもに広告料(AD)を支払う場合、オーナー様としては納得感が持てないのではないでしょうか。

賃貸管理の現場で働く弊社社員Iは、「ランドネットでは、競合物件やエリアで実際に支払われた金額をオーナー様にお伝えした上で、ご用意いただく広告料(AD)の金額を決定している」と話します。

客付けに効果が期待できる広告料(AD)は、築年数や立地が似ている競合物件の過去データを参考に金額を決定することで、必要以上の出費を抑えることに繋がるでしょう。

まとめ

広告料(AD)を付けると、不動産会社の利益が高まるため物件探しをする人に優先的に紹介してもらえるようになります。

広告料(AD)の相場は、家賃の1ケ月～2ケ月程度。

内見の数が増えれば、入居者を獲得できる確率を高めることができるのです。  

空室期間が1カ月以上長引けばAD料を払ったほうがかえって安くなりますので、AD料を払うことが一方的に悪という考えは持たない方が良いでしょう。

とはいえ、広告料(AD)を支払うと、早期に入居者を獲得できる確率は高まりますが、高額なAD料を請求してくる不動産会社は避けましょう。

また以下の記事の5つの空室対策を行うと効果が減るので、AD料を払う人は合わせてチェックしておくのがおすすめです。

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